房产律师：房屋买卖合同无效，买家该如何减少损失？

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一、案件梳理

（一）原告诉求

原告陈阳向法院提起诉讼，请求：1. 判令被告赵刚、钱明共同返还购房款 1070 万元；2. 以 1070 万元为基数，自 2017 年 1 月 12 日起至实际返还之日止，按贷款市场报价利率（LPR）支付利息；3. 判令二被告支付违约金 214 万元；4. 由二被告承担本案全部诉讼费用。陈阳称，2017 年 1 月 10 日与赵刚签订一号房屋买卖合同，赵刚委托钱明收款，其支付首付款及剩余款项后取得房屋。后因房屋实际所有权人为甲集团公司，买卖合同被法院判决撤销，导致购房目的无法实现，要求二被告返还购房款并承担违约责任。

（二）被告答辩

被告赵刚辩称，认可签订合同及此前诉讼事实，已向检察机关申请民事审判监督且被受理。因生效判决仅判定合同无效，未处置房屋，目前房屋产权仍登记在其名下，其正寻求司法救济。认为原告起诉时间过早，利息应从判决生效时起算，不同意原告诉讼请求。被告钱明未作答辩。

（三）法院认定事实

2021 年 10 月，甲集团公司起诉赵刚、陈阳及第三人乙投资公司，请求确认赵刚与陈阳的房屋买卖合同无效，并将一号房屋过户给乙投资公司。法院经审理查明，2005 年甲集团公司与某房地产公司签订协议，委托他人购买一号房屋，房屋实际由甲集团公司出资、还贷并管理。2017 年赵刚与陈阳签订两份房屋买卖合同，备案合同约定成交价 360 万元，实际成交价 1070 万元。法院认定赵刚与陈阳恶意串通，损害甲集团公司权益，判决合同无效，二审维持原判，再审申请被驳回。诉讼中，陈阳出示转账记录及付款确认函，证实已支付 1070 万元购房款，赵刚对此予以认可 。

二、争议焦点

本案核心争议在于：1. 赵刚、钱明是否应共同返还陈阳 1070 万元购房款；2. 陈阳主张的利息及违约金能否得到支持；3. 双方对合同无效是否存在过错及责任如何划分。陈阳要求二被告返还购房款并承担违约责任，赵刚则对返还时间、利息计算及共同责任提出异议。

三、案件分析

依据法律规定，无效的民事法律行为自始没有法律约束力，因该行为取得的财产应予以返还，有过错方需赔偿损失，双方都有过错则各自担责。

购房款返还责任：生效判决已确认赵刚与陈阳的房屋买卖合同无效，且双方均认可陈阳已支付1070 万元购房款，赵刚应依法返还。陈阳主张钱明共同担责，但未提供充分证据证明钱明与赵刚存在共同债务关系，故该诉求不予支持。

违约金与利息主张：合同无效后，原合同约定的违约金条款失去效力，陈阳要求支付违约金缺乏依据。同时，生效判决认定双方恶意串通导致合同无效，双方均存在过错，陈阳要求赵刚支付利息的诉求，法院亦不予支持。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，判决：

赵刚于判决生效之日起十日内返还陈阳1070 万元；

驳回陈阳的其他诉讼请求。

五、案件启示

审慎审查交易背景：购房时应充分核查房屋权属状况，避免因权属不清陷入纠纷。对于明显低于市场价、交易流程异常的情况，需提高警惕，核实交易真实性。

规范合同签订流程：签订房屋买卖合同应遵循法定程序，明确交易价格、付款方式、过户条件等关键条款，避免签订阴阳合同或口头约定，减少法律风险。

恪守诚信交易原则：交易双方应秉持诚实信用原则，如实披露房屋信息，杜绝恶意串通损害他人利益的行为，否则将承担相应法律后果。