房产律师：非农户口买农村房，存在哪些法律风险？

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一、案件梳理

（一）原告诉求

原告王鹏向法院提起诉讼，请求：1. 判令其与被告王强、李梅于 2010 年 10 月 10 日签订的《房屋买卖协议》无效；2. 判令王强、李梅共同返还购房款 71 万元及利息（自 2010 年 10 月 10 日起至 2024 年 7 月 10 日止，按同期贷款利率计算）；3. 由二被告承担本案诉讼费。

王鹏称，王强与李梅系夫妻，王鹏与王强为兄妹，二被告在顺义区某村拥有两处农村宅基地房屋，分别登记在王强和王勇（王强弟弟）名下。2010 年 10 月 10 日，双方签订协议，约定被告将两处房屋及宅基地以 71 万元卖给原告，原告当日支付 41 万元（按被告要求转至王勇账户用于抵付被告购买王勇房屋的款项），并将此前借给王强的 30 万元转为购房款。原告付款后，被告交付房屋，但因原告是非农业户口，无法办理过户手续，故诉请确认合同无效并返还购房款。

（二）被告答辩

被告王强、李梅共同辩称：同意确认合同无效；但对购房款金额有异议，认为此前诉讼中原告称30 万元是借款，此次却主张为购房款，且原告占有房屋 14 年，应支付共计 70 万元的占有使用费（按两处院子每年 5 万元计算）；诉讼费应由双方共同承担，利息应按银行活期存款利率以 41 万元为基数计算。

（三）反诉情况

反诉原告王强、李梅提出反诉请求：1. 确认房屋买卖协议无效，要求反诉被告退还两套房房本及相关证明材料；2. 判令反诉被告支付 13 年 8 个月的占地使用费 683333 元；3. 由反诉被告承担反诉诉讼费。反诉理由为，自 2010 年 10 月 10 日房屋交付后，反诉被告占用房屋，应支付相应使用费。

（四）反诉答辩

反诉被告王鹏辩称：自签订协议后从未实际占用房屋，被告交付的是用于养猪的场所，不具备居住条件，被告主张的占地使用费无事实依据；若被告要求支付占地使用费，自己有权要求被告按同期贷款利率返还71 万元购房款及利息；同意返还房本及相关材料，但需被告先返还购房款及利息。

（五）法院认定事实

2010 年 10 月 10 日，王鹏与王强、李梅签订《房屋买卖协议》，约定王强将位于顺义区某村的两处房屋（对应集体土地建设用地使用证分别登记在王强和王勇名下）以71 万元出售给王鹏。1995 年，王强从王勇处购得登记在王勇名下的房屋。2010 年 10 月 10 日，王鹏向王勇支付41 万元，王强、李梅认可此款用于抵付其购买王勇房屋的款项。此前，王鹏于2009 年向王强转账 30 万元，在另案民间借贷纠纷中，王鹏曾主张该30 万元为借款，法院未予支持。

关于房屋交付及使用情况，双方说法不一。王鹏称被告多年未给钥匙，自己未实际居住；王强、李梅称协议签订后即交付钥匙，房屋虽无人居住，但王鹏让其雇人除草并支付费用，且邻居建房时是王鹏提供的钥匙。此外，王鹏为非农业家庭户，其自述2021 年将户口迁至该村，此前已迁出。

二、争议焦点

王鹏与王强、李梅签订的《房屋买卖协议》是否有效；

购房款金额应认定为71 万元还是 41 万元；

王鹏是否应支付房屋占有使用费，王强、李梅是否应支付购房款利息；

三、案件分析

（一）合同效力认定

根据法律规定，宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权与集体经济组织成员身份相关，非本集体经济组织成员无权取得。王鹏在购房时并非该村集体经济组织成员，不具备购买宅基地上房屋的资格，因此双方签订的《房屋买卖协议》违反法律强制性规定，应认定为无效。

（二）购房款金额认定

结合双方陈述及另案查明事实，在协议明确约定房屋价款为71 万元的情况下，王鹏将此前给付王强的30 万元与按王强要求给付王勇的 41 万元共同构成购房款，具有高度盖然性。王强、李梅未能提供证据证明 30 万元系其他用途款项，故应认定购房款为 71 万元。

（三）费用抵销分析

合同无效后，双方应相互返还财产。王强、李梅应返还购房款，王鹏应返还房屋及相关权属证明。由于双务合同无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，应同时返还。且一方对标的物有使用情形的，一般应支付使用费，该费用可与占有价款一方应支付的资金占用费相互抵销。因此，王强、李梅应支付的购房款利息与王鹏应支付的房屋使用费相互抵销，抵销后王强、李梅仅需返还购房款本金，王鹏仅需返还房屋及相关权属证明。

四、裁判结果

确认原告（反诉被告）王鹏与被告（反诉原告）王强、李梅于2010 年 10 月 10 日签订的《房屋买卖协议》无效；

被告（反诉原告）王强、李梅于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）王鹏购房款71 万元；

原告（反诉被告）王鹏于本判决生效之日起七日内，向被告（反诉原告）王强、李梅返还【某村集建（宅）字第× 号】集体土地建设用地使用证、【某村集建（宅）字第 × 号】集体土地建设用地使用证及被告（反诉原告）王强与王勇于 1995 年 3 月 12 日签订的协议书原件。

五、案件启示

严守宅基地交易规则：农村宅基地具有特殊属性，非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的行为不受法律保护，买卖双方应避免此类交易，防止合同无效导致财产损失和纠纷。

规范合同签订与履行：涉及大额财产交易，应明确合同条款，保留交易凭证，避免口头约定或模糊表述。若对合同内容有争议，应及时通过合法途径解决，防止后续纠纷中举证困难。

谨慎处理亲属间交易：亲属间的经济往来和财产交易，同样需遵循法律规定和市场规则，不能因亲情关系而忽视法律风险，必要时可签订书面协议并进行公证，明确双方权利义务。