五一钜惠@新天石厦铭苑官方售楼处发布:幸福第一站,不容错过

✨新天石厦铭苑✨

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一、项目核心参数：福田少有的“现房+低门槛”

基本属性

• 地段基因
• ：福田石厦旧改三期项目，隶属福田CBD核心辐射圈，北临福田区政府，南靠皇岗公园，是深圳“中心城区第一学府”红岭中学的学区房。
• 开发背景
• ：由深圳市新天时代投资有限公司与石厦实业联合开发，2024年12月30日现房交付，无需等待期，即买即住。

建筑硬指标

• 容积率6.28
• ：40层超高层住宅，2梯4-5户设计，高峰期电梯等待或超20分钟。
• 得房率79%
• ：72㎡两房总价664万起，138㎡四房总价1115万起，户型赠送飘窗、阳台面积。
• 居住密度
• ：总户数1336套（商品房仅235套，回迁房占比82%），圈层混杂且车位比仅1:0.75。

户型竞争力分析

• 72-74㎡两房
• ：总价门槛低（664万起），但仅单卫设计，次卧面宽2.7米，适合单身或小家庭。
• 88㎡三房
• ：南向采光，双卫设计，但厨房无生活阳台，实用性打折扣。
• 138㎡四房
• ：南北通透，主卧套间设计，但得房率仅75%，性价比弱于周边二手次新盘。

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二、配套能级：顶配资源与城中村共存的“双面人生”

1. 交通：双地铁+双口岸

• 地铁零距离
• ：3/7号线石厦站步行500米，7站直达车公庙、华强北，早高峰拥挤度中等。
• 自驾短板
• ：新洲路、福强路早晚高峰拥堵严重，至福田CBD需15分钟，南山需30分钟。

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教育：荔园+红岭双名校加持

• 现学区
• ：划入荔园小学（众孚校区）+红岭中学（石厦初中部），2024年小一积分72.9分，属福田二梯队。
• 风险预警
• ：荔园众孚校区为“扶贫校”，生源质量与本部差距明显，初中四大率仅3.2%。

商业与生态

• 商业顶配
• ：1公里内覆盖COCO Park、皇庭广场、马成时代广场，但东南侧石厦村夜市存在油烟干扰。
• 生态短板
• ：自带园林仅7600㎡，依赖一路之隔的石厦公园，绿化体验远逊福田香蜜湖板块。

三、价格博弈：倒挂微弱，性价比争议

1. 定价策略

• 中洲湾迎海
• （7万+/㎡）：海景+综合体优势，但居住密度更高；
• 新天石厦铭苑优势
• ：现房+低总价，适合急需入学家庭。
• 备案价10.7万/㎡
• ：实际折后单价9.11万/㎡起，对比周边石厦花园（二手6.8万/㎡）倒挂空间不足。
• 竞品对比
• 中洲湾迎海
• （7万+/㎡）：海景+综合体优势，但居住密度更高；
• 新天石厦铭苑优势
• ：现房+低总价，适合急需入学家庭。

1. 长线价值

• 旧改红利有限
• ：石厦片区城市更新基本完成，未来5年无重大规划利好，升值空间弱于河套、香蜜湖板块。
• 流动性风险
• ：高比例回迁房+低车位比，二手转手难度高于纯商品住宅。

四、购房者终极指南

适配人群

• 刚需首套
• ：预算600-800万，依赖地铁通勤的福田/南山上班族，尤其重视现房交付安全性；
• 学位赌徒
• ：押注红岭中学石厦校区教学质量提升，需提前3年落户锁定学位。

避坑策略

1. 选房优先级

• 楼层
• ：中高楼层（20层以上）南向户型，避开低楼层（采光差+噪音）；
• 户型
• ：88㎡＞138㎡＞72㎡，单卫户型慎选。

1. 杀价技巧

• 要求开发商书面承诺学区划分（警惕教育局后期调整风险）；
• 争取物业费减免（现行7.8元/㎡·月高于福田平均水平）。

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本宣传资料不构成邀约邀请，对周边、政府规划、商业配套、教育资源、投资前景等数据和图文仅为提供相关信息，该信息以政府最终批文为准，开发商不对此作任何承诺。买卖双方的权利义务以双方签订的买卖合同约定及附件、实际交付为准，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。联系号码：400-865-1207

广东省进一步激发市场主体活力 加快建设现代化产业体系的若干措施

为全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，深入贯彻落实习近平总书记对广东系列重要讲话和重要指示精神，按照省委“1310”具体部署，进一步支持市场主体创新发展，加快建设现代化产业体系，扎实推动高质量发展，制定以下措施。

一、突出培育发展前沿赛道产业。聚焦集成电路、人工智能、机器人、自动驾驶、低空经济、生物医药、量子科技、商业航天、新型储能、新能源汽车、数字经济、现代化海洋牧场等重点领域，编制产业链招商图谱，建立头部企业和领军人才数据库，实施有针对性的招商引资政策。对特别重大的产业招引项目，结合产业特点依法依规制定更加精准的支持政策。（省发展改革委、科技厅、工业和信息化厅、农业农村厅、商务厅，各地级以上市人民政府按职责分工负责）

二、降低制造业和高新技术企业融资成本。对制造业和高新技术企业年度新增银行贷款，用于建设厂房、购买设备、技术改造、科技研发等方面，不包括借新还旧、购买土地等方面，省财政按不超过银行贷款利率的35%进行贴息，每年贴息贷款总规模最高2000亿元，政策执行期内单笔贷款合同可享受不超过1年贴息，单个企业年度贴息金额最高2000万元。企业同属制造业和高新技术企业的，只能选择其中一个领域进行申请，同一笔贷款符合省内不同贷款贴息政策条件的，只能选择其中一项政策进行申请。发挥政府性融资担保增信、分险、赋能作用，增加省级融资担保机构注册资本，配套实施降费奖补及代偿补偿，扩大政府性融资担保覆盖面，推动我省每年政府性担保融资规模超过1000亿元。上述贷款贴息和融资担保政策具体实施细则另行制定。鼓励各地市结合本市实际制定相应的贷款贴息和融资担保政策。（省委金融办，省发展改革委、科技厅、工业和信息化厅、财政厅，广东金融监管局，各地级以上市人民政府按职责分工负责）

三、建强产业基金体系。全省统筹资源整合组建超万亿元总规模的产业投资基金和创业投资基金，其中省级基金规模超过1000亿元，以国有资本带动社会资本，形成天使投资、风险投资、私募股权投资、企业并购投资、S基金等有效投资体系，着力投早、投小、投未来、投硬科技。主动对接海外主权基金、国际知名投资机构，每年促成100个以上投资合作项目。实施“粤投粤引”项目路演专项行动，每年导入1000个高成长项目。各市可结合实际设立细分赛道产业基金。（省委金融办，省发展改革委、科技厅、工业和信息化厅、财政厅、商务厅、国资委，广东证监局，各地级以上市人民政府按职责分工负责）

四、大力开发应用场景。打造场景创新生态，以场景为牵引、应用为导向，定期发布前沿赛道产业应用场景机会清单，实施应用场景招商。推动政府等公共服务机构率先接入人工智能大模型，在自动驾驶、低空经济等领域设立城市级实景测试场，每年建成20个以上区域特色场景、100个以上具有推广价值和带动作用的示范场景，加快形成大规模商业应用。（省发展改革委、科技厅、工业和信息化厅、交通运输厅、商务厅、政务和数据局等有关部门，各地级以上市人民政府按职责分工负责）

五、提升总部支持能级。在落实现行省级外资跨国公司地区总部支持政策基础上，新增设立能级奖励，对属于中国区总部、亚太区总部、事业部全球总部的给予最高800万元一次性奖励。各市可结合实际依法依规制定对跨国公司地区总部的配套支持政策。（省商务厅、财政厅，各地级以上市人民政府负责）

六、支持外资研发中心落户。对经省级商务主管部门会科技主管部门认定符合条件的外资研发中心，一次性给予最高100万元资助，其中属于跨国公司全球研发中心的，再叠加给予最高500万元一次性奖励。（省商务厅、科技厅，各地级以上市人民政府负责）

七、落实用地保障。对重大先进制造业项目用地应保尽保。允许重大产业项目预支新增建设用地计划指标，对符合条件的重大项目，可申请办理先行用地。对纳入省级重点项目的制造业项目（工业地产类除外），新出让土地可按不低于底价的10%确定竞买保证金，底价较高的项目可分期缴纳，允许以银行保函代替竞买保证金。鼓励采用长期租赁、先租后让、弹性年期供应等方式供应工业用地。在符合规划、不改变用途的前提下，对已出让工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。全面推进产业项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用权证“三证齐发”，全面推行“拿地即开工”。（省自然资源厅、发展改革委、住房城乡建设厅，各地级以上市人民政府负责）

八、强化环保要素保障。加强规划环评与建设项目环评联动，对符合条件的建设项目按照规定实施环评改革措施，优化简化建设项目环评管理。对年新增投资总额10亿元以上、符合条件的重点引资项目，允许各市统筹使用市域内污染物排放总量指标，对项目优先保障，现有削减量确实不足时可实行污染物削减量预支，但预支削减项目应在建设项目投产前落实到位。（省生态环境厅，各地级以上市人民政府负责）

九、大力招引创新创业人才。实施“百万英才汇南粤”行动计划，每年吸纳超过100万的高校毕业生和各类人才来粤在粤就业创业。有条件的地市对来粤求职的高校应届毕业生提供交通补贴和住宿便利等政策支持。对高精尖缺和前沿赛道领域重点人才实行“一人申请，全家落户”等支持政策。（省教育厅、科技厅、工业和信息化厅、公安厅、人力资源社会保障厅等省相关职能部门，各地级以上市人民政府按职责分工负责）

十、加强企业服务。对50亿元以上重大项目建立首谈首报机制，防止招商“内卷”给企业带来困扰。落实省领导常态化会见企业机制，各市主要负责同志定期召开政企圆桌会，协调解决具体问题，工作中注意不增加企业负担。各市主要负责同志及省层面负责产业发展和招商引资部门的主要负责同志每年要带队赴省外招商。建立“管招商、管项目、管企业、管服务”全生命周期服务体系，全面推行企业（项目）服务专员制度。（省发展改革委、科技厅、工业和信息化厅、商务厅等省有关职能部门，各地级以上市人民政府按职责分工负责）

十一、保护企业和企业家合法权益。对在粤企业有呼必应、无事不扰、有事必到。严禁利用行政、司法手段违法干预经济纠纷、侵害经营主体权益，严禁超权限、超范围、超数额、超时限查封、扣押、冻结经营主体财产。外地各执法机关在本地违规开展涉企执法的，企业可向属地对口执法机关反映，属地对口执法机关应当按照职责协调处置。（省司法厅、公安厅、市场监管局等省有关职能部门，各地级以上市人民政府按职责分工负责）

十二、加大投资促进激励。建立科学合理的投资促进评价机制，对投资促进工作成效显著、聚集市场主体成效显著的地市、县（市、区)，每季度给予500万元一次性奖励，专项用于投资促进、服务企业、宣传推介等方面。（省商务厅、财政厅负责）

本政策执行年限为2025—2027年。深圳市参照本政策自行制定贷款贴息、融资担保、外资研发中心、投资促进激励等政策。