四月楼市突变！需要新一轮政策踩油门了

四月份，全国主要城市的二手房交易数据，已经陆续出炉了。

从各地公布的数据来看，全国大部分城市四月份的网签量相比三月份出现了不同程度的下滑，但也有少数城市相比三月份有所小幅度增长。

其中，上海降幅达到 20%，深圳降幅为 5%。

今年四月与去年四月相比，许多高能级城市的二手房交易量呈正增长态势。

其中，深圳同比增幅达 44%，上海同比增幅为 33%。

而且今年四月份，深圳和上海的二手房网签量依旧超过了荣枯线，即便有所下滑，绝对量也并不低。

深圳二手房网签降5%，合同量降34%

我们可以看一下深圳的月度走势图。

从图中可以看到，上一轮深圳二手房网签的高峰出现在 2020 年 7 月份，当时深圳房价涨幅较大。

之后受政策调控影响，交易量开始逐渐下降，2021 年下半年和 2022 年市场尤为低迷，2023 年则开始逐步震荡回升。

尤其是去年九月底新政出台后，深圳的二手房网签量突然加速上升。

然而今年的三月份和四月份，网签量要低于去年的 11 月和 12 月，这表明去年底那一波新政的刺激效应在逐渐减弱。

如果后续深圳不再出台新政策，那么二手房交易量可能会继续下滑。

前面我们分析了二手房的网签量，但需要注意的是，网签量是官方的备案数据，它滞后于买卖双方签订合同的时间节点。

为了更准确地洞察四月份楼市降温的高频数据，有必要进一步观察四月份全国主要城市买卖双方合同签约量的变化。

30 个样本城市（涵盖一线、二线、三线城市）的二手房签约量，四月份相比三月份下降了 26%，降幅明显大于各地官方的网签备案量。

这说明，四月份楼市实际降温的程度要远超官方公布的数据。

从图中可以看出，四月份相比三月份，二手房签约量在所有样本城市中，均呈下跌状态。

其中，深圳下跌 34%。

我们前面已经分析过深圳官方公布的二手房网签备案量，四月相比三月跌了 5%，而作为更具前瞻性的指标，深圳的二手房签约量相比三月份跌了 34%，二者差距较大，这进一步说明四月份楼市降温幅度较大。

通过看图可知，比深圳跌幅更大的是杭州，合同签约量相比三月份大幅下降 42%。

此外，佛山下降 32%，东莞下降 31%，广州下降 30%。

降幅排名前五的城市中，除杭州外，其余均位于广东地区。这是什么原因呢？

原因相对简单，广东是外贸出口大省，而深圳、广州、东莞、佛山又是重要的出口大市。

四月份以来，对美国的出口基本停滞，这些出口大市，尤其是对美国出口量较多的城市，经济受到的影响迅速显现出来，进而对买房需求形成了明显的抑制。

杭州也是类似情况，杭州二手房降温幅度居全国之首，主要是因为整个浙江的外贸降温幅度很大。

这意味着不仅杭州市居民的买房需求量大幅下降，浙江省内许多外贸出口大市的有钱人在杭州买房的意愿也大幅降低。

哪些城市受外贸冲击较小呢？

仔细观察发现，二手房成交量降幅低于 10% 的只有两个城市，分别是徐州，降幅为 4%；许昌，降幅为 5%。

这两个城市均为普通地级市，四月份以来受关税大战的影响较小，买房需求波动也较小，这是主要原因。

另外，这两个城市能级较低，在三月份小阳春高峰时，它们的二手房签约量也不是很大，所以四月份降温之后，降温幅度相对缓和。

高能级城市冲高回落，波幅大于低能级城市

前面提到去年九月份新政之后出现了一波交易量的增长，而今年以来新政的刺激效应在逐渐减弱。

那我们可以再观察一下，将今年四月份的二手房签约量与去年第四季度（比如去年 11 月份）进行对比，从这个角度观察不同城市的交易量变化。

许昌涨幅最大，达到 25%；沈阳涨幅为 22%；兰州涨幅为 21%；重庆、济南涨幅在十几个百分点。

这些城市分布在中部、西部、东北地区，也可以说是相对弱势的地区。

今年四月份的二手房交易量相比去年第四季度还要高一些，这说明这类地区的楼市波动较小。

一方面，去年九月底新政出台后，它们并没有像高能级城市那样交易量大幅上升；

另一方面，今年四月份楼市降温之后，它们的交易量居然还能高于去年，这表明与五个月前相比，这些地区楼市并未降温。

我们再来看一下跌幅较大的城市，郑州跌 38%，厦门跌 37%，成都跌 30%，杭州跌 26% 。

这几个城市都是热门城市，城市能级较高。

去年九月底新政出台后，这几个城市当时楼市的交易量反弹幅度较大，而今年四月份的降温幅度也比较大。

通过对比分析可知，高能级城市对政策刺激更为敏感，反应更为强烈；低能级城市，或者说是相对弱势的大板块地区，对政策刺激不太敏感。

在当前的楼市降温期，之前反弹幅度较大的城市，降温幅度也较大；低能级城市或弱势板块基本没怎么降温，波动相对较小。

综合以上分析，我们可以得出结论：

全国楼市的止跌回稳和反弹，主要依赖高能级城市，因为高能级城市的楼市弹性较大，对政策比较敏感，就像吃了药、打了针后能迅速恢复活力。而低能级城市和弱势地区对政策刺激的效果不明显。

目前的问题是，去年九月底那一轮政策刺激的药效已经逐渐消失，同时又叠加了外部风险，比如外贸战带来的负面影响。

站在当前的时间节点，要想让全国楼市真正实现止跌反弹，就必须出台新一轮的楼市刺激政策，使高能级城市能够尽快止住当前下滑的态势，推动其再次出现一波反弹，从而逐步带动全国的低能级城市和弱势板块企稳。

每一轮楼市刺激都会带来一波反弹，虽然反弹之后会有回落，但回落之后楼市景气度的底部一般会高于上一轮的景气度低点。

经过多轮刺激、反弹和回落之后，楼市有望震荡走出低谷，实现止跌回稳。