赠与人撤销权，在什么情况下受限制？房地产律师解读

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈阳，自然人。被告：父亲陈海、母亲林梅。

（二）案件事实

陈海与林梅系夫妻，育有长女陈婷、长子陈阳、次女陈悦。因长期共同生活且陈阳承担主要赡养责任，2011 年 10 月 3 日，陈阳与父母签订《赡养与赠予协议》，约定陈阳赡养父母，父母将位于大兴区的一号房屋（含正房六间、西厢房两间及院落物品）赠与陈阳，协议由代书人、见证人签字确认。

此后，陈阳及其妻子悉心照料父母，包括送医陪护等。2020 年，陈海、林梅在陈阳不知情的情况下，随女儿陈婷、陈悦离开，并将一号房屋出售给案外人刘某。该交易后被法院判决无效，房屋退回后，陈海、林梅又与非本村村民杨某签订买卖合同（杨某自认合同无效，但主张返还翻建费用）。陈阳认为房屋仍登记在陈海名下，其有权要求确认赠与协议有效。

（三）双方主张

原告主张：《赡养与赠予协议》系双方真实意思表示，且已实际履行赡养义务，要求确认协议有效，排除案外人杨某对房屋的主张。

被告辩称：协议实际签订于2020 年，系倒签日期；在陈阳家生活期间遭受虐待，现由女儿赡养，故不同意履行协议。

二、争议焦点

《赡养与赠予协议》是否有效？倒签日期是否影响协议效力？

若协议有效，赠与人能否拒绝履行赠与义务？

案外人杨某对房屋的主张是否成立？

三、案件分析

（一）协议效力认定

根据《中华人民共和国民法典》第六百六十一条规定，赠与可以附义务，赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。该协议属附义务赠与合同，陈阳承担赡养义务，陈海、林梅履行赠与责任。协议内容系双方真实意愿，且不违反法律强制性规定，即便存在倒签日期，也不影响协议订立时的真实合意，故协议合法有效。

（二）赠与义务履行争议

依据《民法典》第六百五十八条，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中，陈海、林梅明确表示拒绝接受陈阳赡养并履行赠与，虽协议有效，但因赠与人行使撤销权，赠与义务处于可终止状态。

（三）案外人权利边界

根据《民法典》及土地管理相关法规，农村宅基地及房屋交易需符合特定条件，杨某作为非本村村民购买农村房屋，其与陈海、林梅的买卖合同无效。杨某要求返还翻建费用应依据合同相对性向陈海、林梅主张，无权对抗陈阳基于有效赠与协议的权利主张。

四、裁判结果

判决确认陈阳与陈海、林梅签订的《赡养与赠予协议》有效，但未强制要求被告履行赠与义务。

五、案件启示

合同订立需规范：附义务赠与合同应明确权利义务、履行方式及违约责任，避免倒签等不规范行为引发纠纷。

赠与人权利限制：赠与人虽享有任意撤销权，但违背公序良俗或恶意损害受赠人权益的撤销行为，可能面临法律限制。

农村房屋交易风险：非本村村民购买农村房屋存在合同无效风险，交易前需充分了解土地政策与法律规定。

赡养义务与财产赠与关联：以赡养为前提的赠与，需通过持续履行义务维系权利，同时赠与人不得随意滥用撤销权逃避约定责任。