被告否认借名买房，如何利用产权登记优势？房产买卖律师解读

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈芳。被告：赵强。第三人：赵磊。

（二）案件事实

陈芳与赵强于2011 年 10 月 20 日登记结婚，2018 年 6 月 11 日协议离婚，《离婚协议书》未明确分割全部夫妻共同财产。离婚后，陈芳发现赵强在婚姻存续期间疑似借赵磊名义购买一号房屋，并隐瞒该房产及收益。

2015 年，赵磊与乙公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，以 7360441 元购得一号房屋，首付 2110441 元，贷款 515 万元。2017 年，赵磊将房屋以 1350 万元出售给张某，并提前还清房贷 5054374.22 元。售房后，赵磊向赵强转账 522.6 万元，赵强再向陈芳转账 111 万元；此外，赵磊还代陈芳、赵强偿还了向魏某的 300 万元借款。

陈芳主张赵强存在借名买房行为，一号房屋收益应属夫妻共同财产，要求分割一半收益307 万元。赵强与赵磊均否认借名买房，称款项往来为借贷关系。陈芳仅提供《借名购房协议》照片作为证据，无原件核对。

（三）双方主张

原告主张：赵强在婚姻存续期间借赵磊名义购买一号房屋，离婚时隐匿该房产及收益，违反《婚姻法》规定，请求分割售房收益的一半307 万元，并由赵强承担诉讼费。

被告辩称：不存在隐匿房产行为，售房及款项往来均正常，房屋买卖事宜陈芳知情且参与，否认借名买房。

第三人述称：与被告赵强答辩意见一致，否认借名买房，称款项为借贷关系。

二、争议焦点

赵强是否存在借赵磊名义购买一号房屋的事实？

一号房屋的售房收益是否属于陈芳与赵强的夫妻共同财产？

陈芳要求分割售房收益的诉讼请求能否得到支持？

三、案件分析

（一）借名买房事实认定

根据《民事诉讼法》及司法解释，当事人需对主张事实承担举证责任。陈芳仅提交《借名购房协议》照片，无原件核对，无法确认协议真实性、内容及签署情况，证据不足，法院难以认定借名买房事实。即便存在借名买房，也仅构成合同关系，不能直接认定房屋所有权归赵强或属于夫妻共同财产。

（二）财产归属判断

一号房屋登记在赵磊名下，购房、借款及售房合同均以赵磊名义签订，现有证据无法推翻其所有权归属。售房收益依法属于赵磊，陈芳主张分割缺乏事实依据。

（三）款项性质分析

赵磊与赵强、陈芳之间的款项往来，双方各执一词。但从购房款、还款金额及时间来看，赵磊代还300 万元债务后，已基本清偿可能存在的借款。赵磊向赵强转账的 522.6 万元，即便认定为借款，因离婚协议约定 “债务各自承担”，也应由赵强个人负责，与夫妻共同财产分割无关。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回原告陈芳的诉讼请求。

五、案件启示

证据留存的重要性：主张借名买房等事实时，需保留协议原件、付款凭证、沟通记录等关键证据，避免因证据不足承担败诉风险。

产权登记的效力：不动产权属以登记为准，借名买房存在法律风险，实际出资人不能仅凭口头约定或部分证据主张所有权。

离婚财产分割的完整性：签订离婚协议时，应全面梳理夫妻共同财产，明确分割方式；若发现遗漏财产，需在法定时效内主张权利，并提供充分证据。

法律关系的区分：借贷关系与财产归属关系相互独立，不能将资金往来简单等同于财产共有，需结合合同约定、产权登记等综合判断。