2025年西南地区酒店投资报告

文｜迈点

西南地区，主要涵盖重庆、四川、贵州、云南、西藏三省一市一自治区，近年来，随着"一带一路"和长江经济带等国家战略的推动，以及成渝双城经济圈的建设，西南地区经济发展迅速，旅游业蓬勃发展，酒店业也迎来了新的发展机遇。近日发布的《2025年西南地区酒店投资报告》深入分析了西南地区酒店业的市场现状、发展趋势和投资机会，为投资者提供决策参考。

一、西南地区酒店业投资环境：文旅消费呈现分化态势，酒店经营数据表现低于全国平均水平

在经济层面，西南地区经济增长迅猛，增速屡屡高于全国平均水平。2024年，从GDP增速来看，除了云南以外，多个省份GDP增速均高于全国水平（5.00%），分别是西藏（6.30%）、四川（5.70%）、重庆（5.70%）和贵州（5.30%）。其中四川GDP总量在始终位居西南地区首位，且呈现逐年增长态势，对整个西南地区的稳定增长具有关键作用。重庆GDP 总量处于西南地区前列，仅次于四川，经济发展态势良好。

收支方面，人均收入支出均低于全国水平，消费潜力待释放。2024年，西南地区总体人均可支配收入和支出均实现稳步增长。其中重庆、四川全体居民人均可支配收入分别达到39713元、34325元，均比上年增长5.6%；2024年重庆、四川居民人均消费支出27451元、24878元，分别比上年增长3.5%、5.6%。与全国相比，2024年西南地区居民人均可支配收入及人均消费支出均低于全国平均收入及支出，但增速基本高于全国平均水平。虽然重庆人均消费支出同比增长率低于全国，不过在火锅文化的驱动下重庆餐饮消费增长了9.1%。说明西南地区消费潜力待释放，建议深挖体验经济，进一步提升消费潜力。

旅游市场层面，旅游消费快速恢复，文旅市场持续增长，出现分化态势。2024年西南地区旅游人数及旅游收入较2023年持续增长，其中云南增幅显著。2024年云南省接待游客人数为7亿人次，旅游收入为1.14万亿元。这一数据反映了云南省旅游业的强劲增长势头；2025年春节假期数据显示，四川和云南接待游客较多，四川全省共接待游客6372.22万人次、旅游消费总额347.77亿元,同比分别增长5.36%、12.21%；云南全省共接待游客超4080万人次，实现旅游花费544.66亿元，呈现"总量下降、局部增长"的分化态势，表现了市场的结构性变化。

住宿市场层面，过度依赖低价策略，经营数据表现低于全国平均水平。整体趋势来看，西南与全国趋势一致，市场需求和季节等因素影响较大，Q2-Q3为旺季，RevPAR和出租率（OCC）达峰值，而Q1和Q4受春节假期和淡季影响，指标回落；此外，与全国相比，各项经营数据表现均低于全国平均水平，房价是主要短板，西南ADR始终低于全国均值50-80元/间夜；RevPAR差距扩大，复苏滞后于全国，2024年Q1-Q3，西南RevPAR同比2023年仅恢复82%-85%，而全国恢复至88%-92%。反映西南市场因客源结构单一，旅游客占比高，价格竞争激烈，抗风险能力较弱。

二、西南地区市场发展：四川、云南存量规模庞大，地区发展差异显著

自1978年起至今，面对政策与行业的变化，西南地区旅游住宿业历经风雨，走向高质量发展阶段。

从存量市场来看，四川、云南酒店存量规模庞大，平均客房规模较小。随着旅游市场的强劲复苏，西南地区的酒店市场也逐步恢复。2023年，西南地区客房总数分别达到2752001间，客房总数超过2019年同期规模，恢复至2019年的100.23%。2024年西南地区各省市的酒店业发展呈现出显著的差异。四川和云南在客房数上领先，在全国分别排名第三和第六，存量规模庞大，这与其丰富的旅游资源密切相关。但是平均客房规模较小，仅43间和39间，主要是因为西南地区的经济型酒店和民宿客栈数量较多，这些酒店通常规模较小，进一步拉低了平均客房规模。西南地区酒店连锁化率长期低于全国各省市自治区。因为西南的酒店业虽然存在大量单体酒店，但由于规模小、标准化程度低，难以被大型连锁品牌吸纳；从酒店类型来看，除了高端酒店外，其他酒店类型连锁化率均较低，存在较大的品牌化、连锁化空间。不少酒店集团注意到这一连锁化洼地，深耕西南酒店市场。

从品牌发展来看，在西南市场，锦江酒店、华住集团、首旅酒店集团旗下酒店品牌影响力显著。具体到品牌存量的维度，7天酒店、汉庭酒店、全季酒店、花筑民宿、OYO酒店、轻住酒店在西南地区门店数最多。

从城市发展来看，四川作为西南地区经济活力担当，酒店业发展起龙头作用。具体到酒店数量与分布，四川门店数居首，占西南地区总量的约40%，体现其作为西南经济、旅游核心的地位；云南、重庆分列二、三位，与两地热门旅游目的地（如丽江、大理、洪崖洞等）的旺盛需求直接相关；贵州受旅游品牌知名度及基础设施完善度较低的限制，西藏受地理环境与人口分布影响，品牌门店数较少 。

从酒店类型与结构来看，西南的酒店类型分布呈现出"金字塔结构"，即经济型酒店数量最多，而高端及奢华酒店数量相对较少。与全国相比，奢华酒店、高端酒店和中高端酒店在西南的占比均高于全国平均水平，反映西南市场高端化趋势显著，旅游升级需求驱动高端市场发展，未来市场仍有较大的发展空间。具体到省市，西南地区酒店市场呈现显著的区域差异化特征。四川在西南地区酒店市场中占据绝对优势，各个类型的品牌酒店数量均居首位；云南的酒店数量也较为可观，尤其是中高端酒店和经济型酒店，但高端酒店数量相对较少，表明其在高端市场仍有提升空间；重庆作为经济型旅游目的地，酒店市场以中端酒店和经济型酒店为主；西藏因其独特的地理位置、高原风光及宗教文化，虽然品牌酒店总数不多，但中高端特色酒店占比极高，彰显了其作为世界旅游目的地的独特地位。

三、西南地区酒店业趋势建议：旅游业迎来拐点，灵活调整投资策略和经营策略

从消费趋势来看，旅游业拐点已来，中国的服务业有望继制造业后再度走向世界。在全球通胀的大背景下，中国的服务业价格持续吸引追求性价比的游客。进一步推动入境游发展，是中国继制造业供应全球后，服务业再度走向世界的重大机遇。受过境免签政策及通关便利等政策的积极影响，云南、成都、重庆等地入境游持续升温，建议完善服务措施，提升游客体验。

投资选址方面，投资人更趋于理性和务实，建议因地制宜，投资成熟区域、核心区位。2024年，随着旅游市场的迅速复苏，西南区域签约量仅次于华东区域；分省份来看，四川省凭借经济和旅游资源，成为投资者和开发商关注的焦点。从迈点研究院的公布的数据来看，西南地区酒店新开业资源集中在成都和重庆。凭借其较为成熟的市场环境、丰富的旅游资源、政府支持等优势，这些城市酒店市场最受投资者和开发商关注。根据《2024年中国酒店业投资与资产管理白皮书》数据显示，城市中成熟的核心区位风险较低，是投资人最关注的区域，建议优先布局。此外，旅游市场的持续⽕热带动近郊及远郊的旅游度假区关注度提升。建议因地制宜，优化投资布局，避免过度集中。

从投资产品来看，中高端酒店为投资主力赛道，建议精选服务产品，提高投资回报。据迈点研究院的数据显示，西南地区中高端酒店开业数量逆势增长，是近2年来唯一实现供应增加的品类，反映了投资者对中高端旅游市场的信心增强，归因于消费升级引起产品迭代以及投资回报的综合考量。投资者需要针对不同客群的需求，深挖优势赛道，丰富品牌矩阵，注重产品的差异化和创新，推动中高端升级。加强品牌化与专业化建设，品牌下沉获取市场份额。另外，从产品规模来看，150间以下的客房规模成为投资主流，占比逐年升高。反映了西南酒店市场投资趋于理性与保守，酒店投资将更加以坪效为驱动，投资者更加关注经营收益的最大化。因此，投资者应提升服务质量，差异化竞争以吸引特定的客户群体。不断推出创新产品，如主题客房、特色餐饮、定制旅行等，以满足消费者的个性化需求，提升坪效。

在运营策略方面，盘活存量市场与升级成为年度主题。据迈点研究院统计，西南地区品牌酒店近5年内开业酒店品牌门店数仅占比41%，高达59%的品牌门店已开业5年以上，其中开业15年以上的门店占比17%。这表明西南地区酒店存量改造市场具有巨大的潜力和需求。

四、结语

总体来看，西南地区以其丰富的旅游资源与蓬勃的旅游经济，为酒店投资市场带来前所未有的发展机遇。随着消费者对旅游体验的要求不断提高，中高端酒店市场持续增长，特色民宿与精品酒店将迎来发展机遇。期待西南酒店业将投资与文化特色结合，满足消费者的多样化需求。