上海
上海，全国第一大城市，全国经济中心，其楼市走势全国人民关注。
今天，我们就全面深入地分析一下上海的房价泡沫。
房价泡沫这件事很重要，但很多朋友感触各异。
有些人觉得目前房价泡沫已经不存在了；而有些人则认为泡沫还很大，房价甚至需要再跌 50% 才能把泡沫挤完。
这些感受，都是各位朋友从不同视角和自身经验出发得出的。
今天，老杨就借助数据模型和指数化分析，进行一次较为全面的剖析。
房价收入比22倍
首先，我们来看第一个细分指标 —— 房价收入比。
2024 年，上海的房价收入比是 22.4 倍，过去三年呈下跌趋势，2021 年达到最高峰，为 27 倍。
而最低值出现在 2014 年，当时楼市特别低迷，房价收入比仅为19倍。
回顾过去十多年，房价收入比呈震荡式的周期性波动，这种波动主要源于房价的涨跌，而居民收入指标相对较为稳定。
那么，当前 22 倍左右的房价收入比到底是高是低，是否存在泡沫呢？
如果单纯拿上海的 22 倍与很多中小城市的 5 倍、6 倍相比，上海的指标显然高很多。
但我们不能以此来判断上海房价是否存在泡沫！
根据上海房价收入比过去的历史走势进行指数化处理，得到下面这张图。
2024 年上海的房价收入比指数是 -80，这意味着它相比历史均值已经偏低，处于低估状态，也就表明目前不存在泡沫。
房价收入比泡沫最高的时候是在 2021 年，指数达到 108；而房价收入比最低的时候并非 2024 年，而是 2014 年，当时指数为 -208，可见 2014 年楼市低迷时，上海房价收入比被低估的程度远超当前。
租金收益率1.6%
接着，我们看第二个细分指标 —— 租售比，也就是租金收益率。
过去十多年，上海租金收益率较高的时段是在 2012 - 2015 年，总体维持在 2.5% 左右。
而在 2017 年三季度，租金收益率仅为 1.4%，主要原因是 2016 - 2017 年房价大幅上涨，涨幅远超租金涨幅。
从 2017 年至今，租金收益率变化不大，整体呈震荡态势。
其中，2021 年二季度到 2023 年三季度，租金收益率处于偏低水平，约为 1.5%。
近一年来，租金收益率有所上升，今年一季度达到 1.6%。
单从租金收益率指标来看，目前确实偏低。但具体低估多少呢？
我们依旧进行指数化处理。
上海的租售比指数在今年三月份是 -86，指数为负意味着租售比低于历史平均值，处于低估状态。
实际上，自 2016 年至今，租售比都处于低估状态，这主要是因为近些年房价总体涨幅超过了租金涨幅。
而在 2016 年上半年之前，上海的租售比指数是正值，这表明当时房价与租金的匹配度较好，房价没有被高估。
房价周期波动指数已低估
我们再来看第三个细分指标。
根据房价在周期性波动过程中的规律，我们建立模型设定上海房价周期波动指数。
在过去十多年的大部分时间里，该指数都是正值，从 2015 年下半年到 2024 年前三季度均为正值，这说明房价在周期性波动中处于高估状态。
而在 2014 - 2015 年上半年，指数为负值，当时房价跌幅明显，处于低估状态。
这一轮的房价低估从 2024 年 10 月份开始，今年三月份该指数的值是 -23，目前的低估程度小于 2014 年四季度到 2015 年第一季度。
上海房价泡沫挤完半年了
上述三个指标，即房价收入比、租售比、房价周期性波动指数，按照不同权重综合之后，就可以测算出上海总体的房价泡沫情况。
从最终的上海房价泡沫指数图来看，从 2016 年初到 2024 年 9 月份，房价泡沫指数为正值。
泡沫的最高峰出现在 2017 年上半年。2018 - 2019 年，上海的房价泡沫指数有所下滑，主要是因为当时楼市经历了一波降温，房价出现微跌。
2020 - 2021 年上半年，房价又迎来一波上涨，形成了房价泡沫的次高峰。
经过 2022 - 2024 年这几年的持续挤压泡沫，从 2024 年 11 月份开始，房价泡沫指数进入负值区间，这意味着泡沫已经挤完。
今年3月份，泡沫指数为 -13。虽然目前房价处于低估状态，但相比上一轮 2014 - 2015 年的低估期，低估程度并不太大，2014 年 12 月时泡沫指数为 -97 。
很多人可能已经忘了 2014 年底上海楼市的状况，老杨却记得很清楚，当时市场特别惨淡。
所以，各位上海的朋友也不要觉得目前的楼市状况无法忍受。
不管怎样，虽然泡沫已经挤完，但按照过去的历史走势，房价会惯性地下行一段时间。
也就是说，泡沫挤完，并不代表房价会立马上涨，市场运行是有惯性的。
我们不妨继续观察一段时间。
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