年报观察 | 华侨城，反思与求生

观点网 2025年，正值华侨城成立40周年，这家见证中国城镇化浪潮的文旅地产领军央企，在行业深度调整期中迎来了艰难时刻。

2025年一季度报数据显示，华侨城营业收入较上年同比减少38.4%，降至53.6亿元；净利润录得14.2亿元亏损，较上年同期大幅下滑303%。值得注意的是，经营活动产生的现金流量较上年由负转正，增幅达104%，业绩与现金流之间形成的反差值得探究。

企业已连续三年录得亏损，累计金额超275余亿元，且亏损幅度在行业寒冬的剧烈波动中持续下探。在2024年度股东大会上，据参会人士透露，管理层对企业的亏损原因进行了系统性反思：

一是2021年下半年房地产行业进入下行周期以来，企业对行业变化的前期准备和应对前瞻性不足，当前正面临房地产在手资源结构的优化挑战。

二是对综合型大盘开发模式的隐含风险认识不够充分。企业项目主要采用“文化+旅游+城镇化”模式向外拓展，而这类投入大、收益周期长的项目受到的冲击更加明显。

三是在现金流压力下，企业为保障现金流安全加速去化回款。在这种情况之下，企业存货价值折损有所放大。

面对复杂的市场环境，华侨城提出变“被动”为“主动”，核心在于抗风险、防爆雷，保证企业先“活下来”，再寻找新的机会。

加速去化带来的价值折损

2024年"517"楼市政策出台，地方政府通过专项债收储建成房屋用作保障房的"住宅银行"模式，为房地产市场带来新变化。

这一变化给央企带来了战略调整机遇，凭借资源优势与政策敏锐度，能够相对主动地调整战略布局。

据参与股东会的知情人士透露，华侨城根据国资委要求，对旗下200多个项目展开梳理，结合市场接受度分析，并通过政府优惠政策与现状情况，进行重新收储、调规置换、资产转让、定制化开发销售，团购交易等多种方式加速去化。

观点指数了解到，自相关政策启动以来，华侨城集团有近10个重点地块涉及调整。

其中，武汉天创TOD项目——此前以52亿元竞得的大型综合体地块，目前部分地块收储后拟调整规划，原商办用途调整为纯住宅，回收重新挂牌价格为24.2亿元，预计华侨城将利用回笼的部分收储资金来支持后续开发。

同时也看到，华侨城集团旗下湖南衡阳、安徽等地的商住用地项目，计划通过政府专项债途径回收资金约20.7亿元，较原购置价格平均价值折损25%。

而广州增城的旅馆用地价值折损更是达到了48%。此类操作虽有助于企业实现资金现金流的回笼与盘活，但地块回收价格较原始投入存在不同程度的折损。

自房地产进入下行周期以来，华侨城的存货跌价损失逐年显现，2021-2024年分别为12.56亿元、115.1亿元、33.94亿元、20.98亿元，累计达182.58亿元，成为净利润下滑的主要因素。

据参与股东会的知情人士透露：“截至2024年底，华侨城存货减值的余额大概在123亿，占全部存货的比例约为7%，跟可比企业的水平基本一致。”

然而，华侨城的存货规模依然庞大，高达1507亿元，相当于其营收的2.78倍。随着市场环境的变化，高库存带来的风险与日俱增。为缓解资金压力，集团也通过股权转让、项目合作等方式，加快资产处置及回笼资金。

10月29日，以2.5亿元的价格挂牌转让无锡兆禾文旅33%的股权及债权。截至2024年9月，标的公司净亏损6976万元，此次转让旨在优化公司资产配置，加速资产盘活，回收资金以提升资产流动性。

11月7日，以2.52亿元挂牌昆山康盛60%的股权，标的公司截至2024年7月净亏损1578.27万元，此外还将江苏融德置业全部股权及债权、天津华侨城泽沣置业100股权出售，连续对多家业绩亏损或尚未实现营业收入的子公司进行处置。

11月28日，以0.31亿元挂牌云南文产100%的股权，标的公司截止2024年7月尚未实现营收。值得注意的是，该挂牌价在一个月内三次降价，从0.46亿元降至0.31亿元，降幅达32.6%，显示其通过“价格让利”填补资金缺口的迫切需求。

此外，自业绩下滑以来，股东对央企业务营收与员工薪酬的变化存在疑问。数据显示，2022年底华侨城员工数量出现首次大幅下滑，从2.45万人降至1.97万人，之后三年保持稳定在1.95万左右。

与此同时，2021-2024年薪酬支出分别为50亿、47亿、39亿、31亿，人均薪酬从20.5万/年降至15.9万/年，平均降幅达22.4%，降本降费控支出的力度显现。

文旅能否成为新的增长曲线？

在股东会上，据知情人士透露，管理层谈及2025年及今后的发展路径时提到，希望公司旅游业务与地产业务独立运营，走各自专业化的发展道路。此前是地产支持文旅的发展方式，如今是以各自独立发展的方式，未来再进行有机的融合。

数据显示，2019年至2021年，华侨城地产板块新增土地投资量从494亿元依次降至287亿元、200亿元、178亿元；而2022年至2024年下行期间，投资量大幅减少至15亿元、60亿元，2024年更是主动收缩，停止拿地。

目前，华侨城“文旅+地产”大规模项目已基本停止拓展，未来将聚焦打造“小而精”的优质产品，巩固企业优势；同时加大对保障房建设的探索实践，尽管企业在该领域经验尚浅，但已展开实质性尝试。

由于房地产业务难以回归往昔盛况，华侨城希望将更多资源倾斜到文旅领域上。

2025年1-3月，华侨城旗下文旅企业合计接待游客1902万人次，同比增长4%，但与2023年同期的2300万人次相比仍有17.3%的差距，可见文旅消费复苏尚未能为企业提供持续增长的动能。

剖析原因，华侨城已运营超10个文旅园区项目达十年之久，旗下主题公园投入使用的设施设备老旧问题显现，亟需通过更新改造优化产品和服务。然而，若集团将400亿元授信资金用于填补地产板块缺口，将极大影响文旅存量资源的运营效益。

此外，闭园改造难度极大，并非简单重新购置设施设备，而是需要整体提升园区的产品服务内容，且需提供新的改造方案以获得当地政府认可。

据观点指数了解，深圳东部华侨城升级改造从2022年推迟至2025年4月底才启动一期大侠谷片区改造工程，二期山上云中部落片区预计2027年才能全面建成，整体投资高达45亿元，且升级改造进度缓慢。

不过，华侨城也在积极探索创新发展路径，在城市IP运营和节庆活动演艺植入方面做出了诸多尝试。旗下欢乐谷在全国范围内开展连锁活动，打造潮玩节，并与腾讯等企业进行IP合作，推动IP文化、旅游与活动的深度融合。

此外，企业也希望依靠科技打造更贴合消费需求的项目，但在投资规模和风险把控方面存在顾虑，不敢轻易试错。尽管面临困惑，仍坚持尝试创新发展。?

当前文旅消费市场需求快速变化，消费者更加注重消费过程中的内心满足和情绪价值，对文旅产品的内容和品质提出了更高要求，传统标准化的主题乐园游玩模式已难以满足年轻消费者的新需求。

在此背景下，华侨城也将目光投向“宝藏小城”，试图通过专业化运营模式，在文旅消费升级浪潮中寻找新的增长曲线。未来发展是否可以如愿，值得持续关注。

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