2024年成绩单曝光，保利、中海、华润三家谁强谁弱？

　　来源：南方日报

　　截至2025年4月30日，南方+房向标（点击查看详情）和南方产业智库上市房企健康60指数重点监测的保利发展（600048.SH）、中国海外发展（00688.HK）和华润置地（01109.HK）三家央企头部企业均已披露了2024年“成绩单”。

　　通过核心财务指标对比分析，我们对三家头部企业的综合实力亦一目了然：保利发展没有争议，依然维持房地产行业销售“一哥”地位；华润置地以255.77亿元的归母净利润，超越中海发展，成为行业公认的“利润王”，而且成长性和稳健性均可圈可点。中海在财务风险管理和资本结构方面仍具有明显优势，尤其是其94.7%的归母净资产占比，在行业遥遥领先，甚至可以直接对杠一众港企。

　　南方产业智库制图 数据来源：上市企业公告 南方+ 冯善书 制图

　　保利规模领先，华润盈利能力最强

　　从销售额与总营收来看，保利发展以3230亿元销售额和3117亿元营收居首，但营收规模仅比华润高12%，且归母净利（50亿元）仅为华润的1/5、中海的1/3，显示出保利发展“规模大但利润薄”的特征。

　　保利发展大楼 来源：保利官网

　　权益规模方面，中海发展以4018亿元净资产居首，但保利归母净资产占比仅57.8%（中海94.7%），反映保利发展合作开发项目较多，利润被少数股东稀释。

　　在盈利能力方面，华润置地全面领先，中海次之，保利较弱。具体来看，华润净利率12.08%、毛利率21.64%均居首位，主要受益于高品质住宅和商业地产（如购物中心、写字楼）的稳定收益；中海毛利率17.70%、净利率9.61%次之；相比之下，保利发展毛利率仅13.93%、净利率仅3.12%，反映住宅开发业务盈利空间受限。

　　净资产收益率方面，华润ROE 9.52%显著领先，中海4.15%、保利2.53%，显示华润置地资本利用效率最高，保利净资产回报能力较弱。

　　值得一提的是，在成长性指标方面，保利2024年销售额、总营收、归母净利等各项指标均同比2023年大幅减少，归母净利甚至大幅下挫58.56%；中海虽然销售额维持正增长，但归母净利亦大幅下滑39%；相比之下，华润销售额虽然同比下滑15%，但总营收仍实现了11%的增长，而归母净利跌幅控制在18%。这显示保利发展在公司运营方面出现较大波动，盈利能力进一步被削弱。而华润置地最为稳健且盈利能力最强。

　　南方产业智库制图 数据来源：上市企业公告 南方+ 冯善书 制图

　　中海资本结构最稳健，华润土储减幅最小

　　从净负债率来看，中海29.2%远低于行业警戒线（不得大于100%为红线），保利74.3%风险最高，华润31.9%相对稳健。

　　从归母权益占比来看，中海94.7%的归母净资产占比表明其权益结构健康，保利57.8%和华润68.7%，需警惕少数股东权益对利润分配的影响。

　　中海发展大楼 来源：中海官网

　　在土储方面，2024年末保利发展以6258万平方米土储居首，华润5194万平方米次之，中海仅2877万平方米，可见保利未来销售弹性更大，但需关注去化速度。

　　值得注意的是，2024年三家企业土储总量均出现了明显波动。保利和中海同比2023年分别减少了57.4%和46.75%，华润减少了17%，这一定程度上会影响到企业未来的规模增长。

　　南方产业智库制图 数据来源：上市企业公告 南方+ 冯善书 制图

　　最后，从综合实力来看，如果要求对三家企业进行排名的话，南方+房产频道结合南方+房向标综合分析，更倾向于得出这样的结论：华润置地盈利能力和资本效率最优，商业地产贡献稳定现金流，ROE行业领先，财务稳健性仅次于中海；中国海外发展财务健康度最佳（净负债率29.2%），高端住宅开发毛利率突出，但土储规模较小限制长期增长潜力；保利发展规模优势显著，但归母净利、ROE等指标垫底，需优化成本管控及权益结构，警惕高负债风险。

　　华润置地办公楼 来源：华润

　　在风险管理方面，南方产业智库上市房企健康60指数谨慎认为，保利发展需平衡规模扩张与盈利质量，减少对合作项目的依赖，降低净负债率至安全区间。中国海外发展土储规模较小可能影响未来销售持续性，需加大拿地力度。而华润置地商业地产受消费复苏节奏影响，需关注租金收入稳定性及资本化率波动。