深圳卖地，按下暂停键

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

原本以为会出现的土拍热，戛然而止了。

宣布中止

昨天（4月28日），土拍市场传出了新的信号。

4月20日才挂出，原本预计4月30日出让的宝中地块A002-0060，在竞买申请截止时间宣布中止交易。

这宗地块，在做推介的时候，市场就寄予了厚望，期待会诞生深圳新的“地王”，为市场注入一剂强心针。

作为宝中的王炸地块中止出让，如今出让突然被喊停，也引起了市场的一番讨论。

市场的猜测很多。

有的认为是没有房企参与竞标中止，有的认为是土地市场降温的表现，还有的认为建设设计约束太严格。

宝中板块，这些年在土地矿业交易平台挂出的住宅宗地不多，但每一块都有阶段性的意义。

从A002-0060宗地周边地块出让历史来看，充满了跌宕起伏的剧情。

与A002-0060宗地直线相距约700米的A004-0175宗地（鸿荣源胤璇），尽管宗地出让条件要求“三限双竞+摇号”，建成后不少于2000平方米出租型人才住房无偿移交，2021年11月还是被鸿荣源以30.94亿元的起拍代价拍下，是深圳楼市宗地出让“三限双竞+摇号”的标志。

与A002-0060宗地直线相距约1.5公里的A003-0434宗地（越秀瑞樾府），用地面积不到万平，同样采取“三限双竞+摇号”方式摇号，最低要配建5040平保障性租赁住房移交出去，2022年8月也经历了9轮竞价，7轮竞面积才被越秀拿下。

与A002-0060宗地直线相距约3.9公里的A104-0147宗地（越秀潮樾府），用地面积不到万平，同样采用“三限双竞+摇号”方式摇号，最低要配建6070平保障性租赁住房移交出去，2022年8月也经历了22轮竞价，竞配面积达到12120平被越秀拿下。

但到了2022年8月A001-0212宗地出让，就出现了流拍情况。

A001-0212宗地与A002-0060宗地直线相距约800米。

虽然2023年8月重新上拍，出让的条件已经发生了变化，首次出现了竞“现房出售”的约束条件。

但还是吸引了高达21家房企参与竞拍，最终以地价及现房销售最高限制建筑面积双触顶的方式被中铁拍下。

而到了2024年9月，深圳地块出让不再限价，不限售价、没有配建，但要求了交房即发证，还是吸引9家房企参拍，最终经过82轮激烈竞价，保利以28.2亿元总价拿下该地块。

到了这个阶段，深圳的宗地出让，出让条件已经比过去宽松了不少。

所以，按照市场的预测，宗地应该成为土拍的压轴戏，而不是到了竞买申请截止时间就突然中止。

从宝中片区宗地出让的历史来看，还是可以看到，宝中片区的辐射范围内，位置地段虽然黄金，也有可能会出现地块流拍的情况。

但只要做出细微的调整，也能顺利出让。

房企是否参拍看的是账本和各家成本利润控制。

即使是优质地段的地块，如果成本利润划不来，也会遭遇滑铁卢。

比如与A002-0060宗地相距直线约800米的A001-0212宗地（中铁阅臻府），曾经在2022年8月第一次出让的时候就出现了流拍。

后续经过对建筑设计以及出让条件的调整重新出让，虽然起拍价格更贵了，但还是被中铁拍了下来，推出的阅臻府也基本都售罄了。

但阅臻府的楼面价也去到了四万多一平。

所以，A002-0060宗地对房企来说，不是拿了地没信心卖出去，而贵了点，估价吃力。

虽然A002-0060宗地起拍楼面价是31833元/㎡，但只有132300平住宅允许分割转让，35000平酒店和102500平方米商业限整体转让，社区管理用房、便民服务站、小型消防救援站需要移交出去，这就意味着可售的起拍楼面价去到了65207.86元/㎡。

而这仅仅是起拍阶段。

对比需要移交10060㎡保障性租赁住房出去的A003-0434宗地（越秀瑞越府），可售的成交楼面价贵了将近一半，再对比A001-0219宗地（保利瑧誉府）的成交楼面价，也贵了不少。

而六万多的可售楼面价，加上限制楼栋高度，建筑设计和运营的成本，未来住宅需要卖到多少钱一平才能有利润呢？

是需要打个问号的。

但以目前宝中板块的新房入市价格来看，是看得到市场的天花板的。

新房入市备案均价的水平在8.5万/平左右，高的可以到9.5万/平左右。

二手房的价格水平也维持在11—15 万/平，所以地块推介之初，市场就对宗地的价格抛出了问号。

所以宗地真正上拍后，起拍价格和出让条件也出乎了市场的预料。

如今被中止出让，后续如果能够调整规划设计，提高可售面积比例，相信宗地还是会迎来高光。

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