年报解读 | 南山控股：聚焦核心城市，探索转型“住宅+”

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南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。

其中，房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。

产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展，推动业务高质量增长，为区域经济繁荣注入强劲动力。

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收入：房地产业务仍是主要收入来源

2024年，南山控股营业收入合计84.0亿元，较去年同比下降30.4%。

图：2023、2024年南山控股营业收入构成情况

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具体从行业板块来看，房地产业务收入42.5亿元，同比下降43.6%，占营业收入比重为50.6%；仓储物流业务收入19.3亿元，同比上升6.0%，占营业收入比重23.0%；产城综合开发业务收入5.9亿元，同比下降43.2%，占营业收入比重为7.1%；制造业业务收入14.8亿元，同比下降2.0%，占营业收入比重17.6%；其他业务收入1.5亿元，同比下降3.3%，占营业收入比重1.8%。

财务：整体负债压力有所加大，短期偿债能力有所好转

2024年，南山控股整体负债情况继续恶化，资产负债率为76.9%，较上年增加1.2个百分点；剔除预收账款的资产负债率为74.7%，较上年增加2.2个百分点；净负债率为139.9%，较上年增加23.5个百分点。短期偿债能力有所好转，现金短债比为1.18，较上年增加0.26。

图：2023、2024年南山控股负债情况

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房地产业务：精准施策推动项目销售去化，区域聚焦优化全国布局

2024年以来，房地产政策主基调延续宽松，积极提振市场信心、刺激需求释放，但受市场供需关系和购房预期有待进一步改善的影响，市场增长动能仍显不足。面对复杂的经营环境，南山控股房地产开发业务坚持稳健经营的策略，着重强化风险防范，持续提高管理的精细化水平，深入推进创新改革，科学统筹、有序推进各项重难点工作，在资源获取、项目运营等方面均取得一定成效。

南山控股房地产开发业务密切关注市场形势，加强营销管控力度，狠抓销售关键节点，提前谋划，精准施策推动项目销售去化。2024年，累计实现全口径销售金额60.4亿元，同比下降65.2%，权益销售金额35.6亿元，同比下降70.7%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额23.0亿元，同比下降76.2%。

图：2020-2024年南山控股销售额情况

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南山控股房地产开发业务在区域聚焦的基础上，联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京，优化全国布局。截至2024年12月31日，南山控股房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的增长。

产城综合开发业务：积极应对市场变化，各项工作稳步推进

南山控股产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设，提升精细化管理水平，实施灵活的招商措施和政策，积极打造标杆项目，重点做好存量物业招销安排。其中，重庆巴南智造园项目整体去化率达到95%；无锡车联网小镇通过与属地政府联合招商工作小组机制，支持无锡市入围国家智能网联汽车 “车路云一体化”应用试点城市，累计落地行业头部及研发生态企业80余家，招引企业总数量超132家。西安智造园保持满租运营，新都产业园及德阳科技园出租率保持在92%以上的高位水平。

南山控股产城综合开发业务积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，通过招拍挂方式，新增获取西安沣西项目，进一步拓展业务版图。同时，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加速推进标准化、体系化建设进程，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，重点聚焦高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域，实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级，资源整合导入能力持续提升。

2025年，南山控股房地产开发业务将坚持“稳中求进”的工作总基调，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，重点做好“提能力、优管理、防风险、促转型”工作，严守资金安全底线，秉持审慎投资原则，将投资重点聚焦核心区域，持续优化资源配置；同时，不断强化开发运营体系建设，提升整体经营效益；坚持客户导向，进一步强化产品力、交付力和服务力，巩固提升核心竞争优势，实现高质量稳健发展。

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