金科股份：重建经营模式，布局投资、开发、运营、特殊资产四大业务

4月28日晚间，金科股份发布2024年度报告。

2024年，面对复杂严峻的内外部环境，金科股份核心管理层及业务骨干团队保持稳定，公司因势调整战略导向，沉着应对风险挑战，积极履行企业社会责任，坚定不移推动重整引战工作，竭尽所能提升经营质效，多措并举改善公司持续经营能力。

报告期内，金科股份实现结算面积约405万平方米，营业收入276亿元。值得关注的是，金科股份当前正在推进重整工作，年度财务数据必然要考虑司法审计评估的因素。结合过往已完成重整的公司案例，重整完成后公司将确认大额债务重组收益，届时公司年度财务报表利润将有较大幅度改善。

目前，金科股份重整计划（草案）已获第二次债权人会议表决通过；重庆金科第二次债权人会议表决时间截至5月10日。作为近年来A股首家正式进入重整程序的大型全国化上市房企，金科正在向重整成功发起最后的冲刺。

不回避责任，全面分析亏损原因

金科股份年报显示，虽报告期内公司面临较大的亏损，但公司董事会及管理层坚决不躺平、不放弃，持续采取各种措施竭尽所能提升经营质效，压降各类成本费用支出，管理费用、营销费用持续压缩，砍掉各类非必要开支；员工人数及结构持续优化，人均薪酬支出亦同比下降。积极引进战略投资者，为公司注入增量资金和资源，改善公司持续经营能力。

关于亏损原因，金科股份进行了坦诚而全面的分析：

一是经营质效大幅下滑：公司整体项目销售下滑，本期达到交付条件的项目较上年同期大幅减少，结转收入下降至276亿元，结转毛利润较去年同期减少48亿元；另外，以公允价值计量的经营性物业价值亦较去年减少约12亿元。

二是存货跌价准备增加：本期受市场因素、公司债务逾期导致项目板结及剩余可售项目多集中在三、四线城市的影响，公司按照会计准则计提并表子公司存货跌价准备130亿元。公司对外投资的联合营企业计提相应的存货跌价准备，导致公司按股权比例承担亏损。

三是财务费用大幅增加：报告期内公司受存量项目达到竣工交付、部分项目停工、无新增拿地项目及债务逾期未归还的影响，导致大部分利息支出在会计处理时只能费用化；同时受公司债务逾期、诉讼判决生效未按期偿还等原因，计提各项逾期利息、罚息、违约金及延迟履行金，本期财务费用合计79亿元。

四是资产被动处置损失：以前年度公司将持有的资产用于质押融资，债权人多轮折价拍卖该股票，公司按照最终拍卖抵债价格计提资产减值损失约13亿元；部分子公司因无力清偿到期债务，被债权人申请进入破产清算或破产重整产生较大损失。

积极推进重整，率先破局可期

报告期内，重庆五中院正式裁定受理金科股份及重庆金科的重整申请，并批复公司自行管理和继续经营，指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与北京市金杜律师事务所上海分所联合担任公司及重庆金科的重整管理人。

此后，金科先后完成一债会召开、投资人招募、重整计划（草案）修订等工作。投资人方面，金科股份已引入上海品器联合体、中国长城资产、四川发展证券基金三家产业投资人，同时完成与十多家财务投资人的满额签约，重整投资人以26.28亿元认购公司资本公积转增的30亿股。至此，金科股份重整投资人已形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的投资组合。在全部重整投资人中，国有背景的投资金额占比37%。截至目前，重整投资人已经足额缴纳第一期履约保证金。

据了解，在金科重整过程中，重庆市委、市政府十分重视金科重整相关工作，成立了风险防范化解工作专班，并建立了“府院联动”工作机制，全面统筹协调金科股份司法重整、战投引进、保交楼、债权人沟通等一揽子风险化解工作。

目前，《金科股份重整计划（草案）》已获第二次债权人会议表决通过；《重庆金科重整计划（草案）》因普通债权组表决暂未通过，根据《企业破产法》第八十七条第一款规定，重庆金科将与普通债权组协商，并由普通债权组中投反对票或者未投票的债权人再次表决，再次表决事项截止时间为2025年5月10日18时止。

在政府、投资人、债权人等多方助力下，金科重整已经到了最后的关键时刻。参考过往重整实践，走到这一步的上市公司重整成功率几乎是100%。作为“地产重整第一股”的金科股份，或即将成为全国房企通过司法重整化解风险的范例。

提升经营质效，履行社会责任

过去一年，在政策的有力支持下，市场逐渐企稳，但许多房企在销售上仍然持续承压。

报告期内，金科股份持续提升营销能力，实施项目分级分类管理，保资金项目提流速、促回款，保交房项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约133.8亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约4.8亿元。

2024年，金科持续把“保交房、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益。累计交付总面积1205万平方米、交付总套数72420套，涉及交付批次285个，涵盖全国92个城市实现167个项目交付。值得一提的是，其中提前交付项目51个，提前交付批次66个，提前交付面积201万平方米。根据中指研究院发布的“2024年中国房地产企业交付规模排行榜”，金科全年累计交付总套数位列榜单第十位，持续位居行业前列。

进入2025年，金科依然压实保交楼工作力度。今年一季度，累计交付总面积16万平方米。

自保交房工作开展以来，截至2025年一季度末，金科股份累计交付面积4647万方，累计交付套数超30万套，累计完成比例95%，预计2025年度将完成全部保交房工作。

重建经营模式，谋划业务转型升级

在房地产行业持续深入调整的当下，众多房企都开始谋求发展模式的转变。

于金科而言，报告期内，公司结合重整引战工作，提前布局重整后新的业务增长点，坚持资产管理精准聚焦，多元业务增量创收。

在代建业务方面，重新构建代建业务顶层设计，搭建代建运营主体平台，通过商业代建、政府代建、资本代建等方式带动代建业务增长。2024年，累计签约代建项目56个，新增管理面积450万㎡，预计合同收入超5.6亿元。

在产商业务方面，金科产商在做好存量项目管理的同时，持续挖掘细分赛道业务机会，轻资产项目拓展卓有成效，为重整后的金科股份业务发展打下扎实基础。

并且，金科股份首次在年报中对“特殊资产行业”进行了展望分析，表示中国特殊资产行业市场空间巨大，其中仅不良资产的存量规模就达10万亿元。经过本轮行业深度调整，市场主体将大幅减少，大量因企业主体陷入困境而产生的特殊资产将逐渐增多。这为重整后的金科股份带来业务机会，金科股份在房地产开发方面拥有丰富的经验，且重整成功后可以轻装上阵参与特殊资产的运营管理和盘活，在特殊资产管理市场形成较强的市场影响力和差异化的竞争能力，从而获得快速发展的先机。

金科表示，未来将与重整投资人共同重新构建经营模式，加快推进经营模式转变。重整完成后，金科将布局“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大业务板块。通过投资经营特殊资产、运营开发改善型住宅、做精做强收费服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链”转型路径。

以开发服务为例，重整草案显示，金科股份将提升改善型住宅运营开发能力，遵从轻资产化的整体定位，专注于中高端住宅、商业综合体和办公楼、产业园区等项目的开发与管理。在经营好自身存量项目的同时，积极拓展市场化业务。再如在特殊资产业务方面，未来金科将专注于困境资产和不良资产的投资与处置，提供特殊资产全生态的“理债”服务，包括资产变现、运营、管理、处置及提供金融工具的解决方案。

这些，为金科未来的业绩预期提供了强有力保障。

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