上海“第二贵”新盘 绿城·潮鸣东方均价19.5万全盘入市

观点网 4月28日，上海市徐汇区绿城·潮鸣东方项目开启认购，产品为建面约285-585平方米的大平层，备案均价19.5万元/平方米，刷新了徐汇区新盘均价纪录。

放眼整个上海，绿城·潮鸣东方单价也仅次于翠湖天地六和，成为上海“第二贵”的新盘。

值得注意的是，绿城此次并没有将项目分期售卖，而是一次性推出全部120套房源。

据披露的一房一价表现实，绿城·潮鸣东方楼盘单价最高房源是一套顶层复式，达到26.52万/平方米，单价最低的房源为15.03万/平方米。

断档的徐汇房价

2024年8月7日，在上海第四轮土拍中，绿城以48.05亿元的价格斩获绿城·潮鸣东方项目地块，成交楼面价13.1万元/平方米，溢价率30%，成为上海单价最贵地块。

从地理位置来看，绿城·潮鸣东方项目位于黄浦江边，临近上海西岸金融城，并且随着拆迁开发的不断推进，徐汇滨江豪宅氛围开始逐渐浓厚，比如香港置地也在徐汇滨江落地内地最大的中环项目。

根据当时地块出让资料显示，该地块项目商品房楼板价为14.2万/平方米，但周围住宅项目包括单价达到17.8万/平方米的香港置地启元和单价13.1万/平方米的滨江汇元玺，因此绝大多数市场人士在认为，该项目潜力价值要远高于14.2万/平方米，

得益于地王头衔，区域优势的加成以及同类改善型项目衬托，绿城·潮鸣东方长时间受到市场的关注，开盘均价达到19.5万/平方米也属于情理之中。

项目位于徐汇滨江板块，那么能否看到黄浦江景自然成为绿城·潮鸣东方溢价的重要标准。

实际上，绿城·潮鸣东方项目地块是位于香港置地启元和滨江汇元玺之间，虽然距离黄浦江的足够近，但无法全面俯视江景。因此导致视野最好的顶层复式与最低单价房源之间产生了11万/平方米差距，这也是绝大多数以江景为卖点项目的共同现状。

成为上海第二贵新盘后，绿城·潮鸣东方市场关注度达到了新高，不仅会冲击周边新盘以及二手房价格，也有可能会重塑上海楼市的价格体系，各区域未来有可能仿照徐汇纷纷树立各楼价新标杆。

观点新媒体注意到，绿城·潮鸣东方加入使得徐汇区楼价梯队进一步分化。

目前徐汇区豪宅新盘价格已经分成了三大档——绿城·潮鸣东方和香港置地启元分别以19.5万/平方米和17.8万/平方米的开盘价占据第一档，其他改善型楼盘开盘价大多在15万/平方米之下。

4月27日，同属徐汇区的海上·清河玺项目开盘，均价为11.28万/平方米。从地图上看，清河玺所属的长桥板块与徐汇滨江区域相邻，但价格相差8万/平方米以上。除了黄浦江景加成外，旧改动迁是影响楼价的重要原因。

目前徐汇还有很多区域属于动迁基地，大量拆迁工作还等待后续。去年徐汇东安新村的拆迁被誉为上海近些年最大规模动迁，投资有700亿，拆迁补偿就达到了500亿元，平均每户补偿进千万。

从未来角度看，这些动迁地块有着极大开发的价值，但动迁的不确定性以及旧配套环境的落后压制了现有楼盘的价格，从而导致徐汇区出现楼价断层的情况。

高周转下的绿城

绿城将绿城·潮鸣东方项目一次性全部出售，或许也与公司保持高周转的开发模式有关。

在2024年度业绩发布会上，绿城表示2025年在总体投资策略将坚持“确保安全性，突出流动性，均衡盈利性”，除聚焦一二线核心城市外，更加重视对项目自身质地的研判，关注非热点城市优质板块的结构性机会。

从年初开始，绿城的拿地动作也在落实管理层制定的投资策略，积极在各大城市核心板块拿地，收获优质项目的同时也消耗大量资金，一次性快速销售绿城·潮鸣东方可以为之后的经营动作补充资金。

相较往年，今年绿城中国的拿地节奏更加平稳，但由于专注高端改善型项目地块，因此拿地成本压力并未减轻。

从前三个月数据来看，绿城中国权益销售金额尚不能覆盖拿地金额。

4月7日，绿城中国发布截至2025年3月31日止三个月未经审核的营运数据，1-3月累计销售面积达到约106万平方米，累计销售金额约为人民币363亿元。其中，归属于绿城集团的权益金额约为人民币238亿元。

对比2024年前两个月，绿城集团3月份自投项目的合同销售面积略增，但合同销售金额减少约10亿，均价有所降低。

据观点新媒体统计，截止至4月初，绿城中国在全国多个城市拿地，累计拿地金额296.34亿元。其中，杭州仍然是绿城重点拿地城市，2025年前三月拿地金额达到145.2亿元，接近总金额的一半。

随后在4月22日，绿城以总价31.13亿元，楼面价3.51万元/平方米，溢价率59.39%斩获萧山城区市北单元XS070101-26地块。

4月28日的杭州最新土拍中，绿城中国没有拿地。截至目前为止，绿城中国在杭州的拿地金额已经达到184.88亿。

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