交了钱却拿不到房本，该如何追究责任？房产买卖律师解惑

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案件梳理

一、当事人关系

原告：程峰（购房者）

被告：乙公司（房产出售代理方）

二、关键事实

合同签订与约定：

2018 年 4 月 3 日，程峰与乙公司签订《定金支付协议》及《补充协议》，约定程峰以 495 万元预定位于北京市朝阳区的一号房屋，单价 5.5 万元 / 平方米，同时支付 19.8 万元渠道费。协议明确乙公司需保证程峰在 2018 年 11 月 15 日前入住，2018 年 12 月 30 日前取得 70 年产权房本，否则退还全部款项并赔偿总房款 5%。

2018 年 4 月 27 日，双方签订《房产认购合同》，细化付款方式：定金 49.5 万元于签约前支付；2018 年 5 月 10 日前支付 50% 房款 247.5 万元；2018 年 9 月 30 日前支付尾款，同步办理网签。合同约定，若因乙公司原因导致购房失败，需 15 个工作日内退还房款、渠道费，并赔偿总房款 5%。

款项支付与违约：

程峰分别于2018 年 4 月 3 日支付定金 49.5 万元及渠道费 19.8 万元，4 月 27 日支付 247.5 万元，8 月 21 日支付尾款 199.21 万元，合计支付 516.01 万元。但乙公司未按约定交付房屋及办理产权，构成违约。

关联案件情况：

乙公司原负责人许某曾因该项目涉嫌合同诈骗被调查，后因证据不足被不起诉，刑事程序认定现有证据无法证实其具有非法占有目的。

三、证据情况

程峰提交《定金支付协议》《补充协议》《房产认购合同》、四张盖有乙公司财务章的收据、银行转账明细，证明合同签订及款项支付事实。乙公司经传唤未到庭，未提交证据及答辩。

争议焦点

合同效力问题：程峰与乙公司签订的系列合同是否合法有效？

违约认定与责任承担：乙公司未按约交付房屋、办理产权，是否构成违约？若构成违约，程峰要求解除合同、返还房款及赔偿违约金的诉求能否得到支持？

刑事调查影响：乙公司原负责人涉及刑事调查，是否影响本案民事合同纠纷的处理？

案件分析

一、合同效力认定

程峰与乙公司签订的《定金支付协议》《补充协议》《房产认购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。

二、违约行为与责任分析

违约事实认定：程峰依约支付全部购房款及渠道费，但乙公司未按约定交付房屋、办理产权登记，已构成根本违约，符合《民法典》第五百六十三条规定的法定解除条件。

合同解除依据：根据《民法典》第五百六十六条，合同因违约解除后，程峰有权要求乙公司返还已支付的516.01 万元购房款，并赔偿损失。

违约金支持理由：双方合同明确约定，若乙公司违约需赔偿总房款5% 作为违约金，程峰主张 24.8105 万元违约金符合合同约定及法律规定，法院予以支持。

三、刑事程序与民事纠纷的关系

虽然乙公司原负责人曾涉刑事调查，但刑事程序最终未认定其构成合同诈骗，且现有证据不能证实乙公司在本案合同履行中存在刑事犯罪行为。根据“刑民分离” 原则，刑事调查结果不影响本案民事合同纠纷的独立审理，法院依据民事合同约定及法律规定判定双方责任。

裁判结果

确认合同解除：程峰与乙公司签订的《定金支付协议》《补充协议》《房产认购合同》于2024 年 8 月 10 日解除。

返还购房款：乙公司于判决生效之日起十日内返还程峰购房款516.01 万元。

支付违约金：乙公司于判决生效之日起十日内赔偿程峰违约金24.8105 万元。

案件启示

合同条款审查重要性：购房者签订购房合同时，应仔细审查交付时间、产权办理、违约责任等关键条款，明确双方权利义务，避免模糊表述。

资金支付与证据留存：支付购房款时，应通过银行转账等可追溯方式进行，并妥善保存合同、收据、转账记录等证据，为可能的纠纷维权提供依据。

违约救济途径：遭遇卖方违约时，购房者可依据合同约定及法律规定，及时主张解除合同、返还房款、赔偿损失等权利，通过诉讼等合法途径维护自身权益。

刑民交叉案件处理：涉及刑事调查的民事纠纷，应区分刑事与民事法律关系，民事案件审理以事实和合同约定为依据，保障当事人合法权益。