时代邻里规模“捷径”中的亏本买卖？

观点网 4月24日，时代邻里披露了一则关联交易。

根据公告，时代邻里间接全资附属公司广州市时代物业管理有限公司收购成都嘉瑞通桦企业管理合伙企业（有限合伙）持有的成都合达联行科技有限公司20%股权。

此前，时代邻里已通过两次股权收购持有合达联行80%股份，此次交易完成后，合达联行将成为时代邻里的全资附属公司。

此次股权收购背后，是一笔看似亏本的欠款抵销。

亏本买卖？

据了解，公告期内，卖方成都嘉瑞通桦（由游江先生最终拥有）及前目标股东钦悦君宇与成都道宁对时代邻里的未偿还总债务为8673.15万元。紧随抵销后，剩余未偿还总债务将为4505.37万元。根据协议，买方同意豁免其就剩余债务对卖方（及担保人）的权利。

资料显示，卖方成都嘉瑞通桦企业管理合伙企业（有限合伙）与前目标股东日照钦悦君宇企业咨询合伙企业（有限合伙）、成都道宁企业管理有限公司均属商务服务业，经营范围均包括企业管理服务；企业管理咨询、财务咨询等。

时代邻里表示，仅归属于卖方成都嘉瑞通桦的未偿还总债务金额为4426.75万元，其将与基本代价人民币4167.78万元相抵销。

另外，时代邻里还需在收购事项登记完成后3个工作日内向卖方成都嘉瑞通桦支付1000万元。

也就是说，在这次股权交易中，时代邻里得到了合达联行余下价值4167.78万的20%股权，却抹去了4426.75万债款，以及额外付出了1000万的收购费。

从账面上来看，时代邻里在这笔股权交易中亏了不少。

只是，交易场上不能单单以有形的数值定盈亏，对于这笔看似亏本的买卖，时代邻里有自己的打算。

收购理由方面，时代邻里表示，合达联行作为物业管理服务公司，在中国拥有广泛的地理覆盖范围，在西南地区拥有坚实的业务运营基础。

因此，时代邻里认为合达联行的区域品牌对其在市场上的品牌形象及品牌影响力有所贡献；另外，合达联行的服务范围及地理覆盖范围也将增强时代邻里在成都及重庆周边地区的业务及市场影响力。

所以不难发现，时代邻里是看上的是合达联行在西南地区的业务能力。

根据时代邻里第一次收购合达联行股份的公告，2020年8月31日前，合达联行的物业管理服务涵盖合约面积约2670万平方米及在管面积约1852万平方米，多达185个合约管理服务项目及155个在管服务项目。

从分部看，住宅物业、商业物业及其他类型物业分别占在管面积的82.1%、11.2%和6.7%。

从业务地理范围看，覆盖西南地区、华东地区、西北地区及华中地区，分别占在管面积的83.5%、9.3%、4.7%和2.5%。

规模捷径？

物聊社查阅资料发现，时代邻里2024年物业管理服务总合约建筑面积约为1.258亿平方米，总在管建筑面积约为1.188亿平方米，离数年前定下的三年计划（2022年至2024年）中“管理规模超过2亿平方米”的目标仍相去甚远。

过去一年，为优化在管项目结构，时代邻里选择退出部分利润率较低的项目，这导致了公司管理规模减小，物业管理服务收入相应减少。

年报显示，时代邻里2024年物业管理服务收入占集团总收入约76.0%，达到约18.16亿元，同比降幅约3.68%；总收入约为23.89亿元，同比减幅约3.3%；年度毛利约为4.88亿元，同比减幅约5.4%。

对于时代邻里而言，利润较低的项目需要删减，整体营利能力也不能退步。不过，作为企业快速提高管理规模的重要方式——收并购，给时代邻里带来了答案。

据了解，在这次股权收购之前，时代邻里已完成了两次对合达联行部分股权的收购。

其中，第一次收购于2020年12月11日，以2.97亿元收购49%的股权，第二次则是于2021年4月16日以1.95亿元收购了31%的股权。

此次20%股权交易完成后，合达联行将成为时代邻里的全资附属公司。

据了解，合达联行为一家在2007年于中国成立总部位于成都的物业管理服务公司，初期隶属于房地产开发公司成都置信实业有限公司，深耕中国西南部并辐射全国18个省市，主要从事物业管理服务，同时发展城市公共服务，其发展理念与模式与时代邻里基本一致。

另一方面，合达联行的业绩表现，或许也是时代邻里将其收购的底气。

根据公告，合达联行2024年录得收入4.08亿元，较2023年3.98亿元同比微增2.58%；税前净利润为1874.6万元，较2023年1780.1万元同比增长5.31%。报告期内，合达联行总资产净值约为10.06亿元。

“收购事项将使集团扩大其于中国西南地区物业管理服务领域的业务规模及市场份额，为集团在该地区扩张奠定坚实基础。”

不过，深耕西南地区的合达联行未来表现能否满足时代邻里在管理规模上的愿景，仍有待后续观察。

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