违反北京限购政策，合同必然无效吗？房产买卖律师分析

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案件梳理

当事人关系

王浩：原告（卖方）

陈雨：被告（买方）

甲公司：房地产中介机构

赵某：独立中介（与甲公司合作）

涉案房屋情况

一号房屋：位于平谷区，交易价格120.5 万元，交易时存在 69 万元银行抵押

关键事实

合同签订与履行：

2024 年 2 月 1 日，王浩与陈雨签订《房屋买卖协议》，约定首付 20.5 万元（含 1.5 万元定金），剩余 100 万元贷款支付；

陈雨因无北京购房资格（非京籍且无社保/ 婚姻关系），未按期支付首付款，并明确表示无法履行合同；

王浩主张甲公司及中介赵某未审查购房资格，要求共同承担违约责任。

争议焦点：

合同效力：陈雨主张因限购政策合同无效，王浩主张合同有效；

违约主体：陈雨认为中介未审查资质应担责，王浩认为陈雨违约；

违约金合理性：王浩主张24.1 万元违约金，陈雨认为过高。

法院查明：

甲公司未严格审查陈雨购房资格，赵某以个人名义参与中介服务；

陈雨在签约后14 天内自认无购房资格，双方协商解约未果；

王浩主张的借款利息、房屋差价等损失缺乏直接因果关系证明。

争议焦点

合同效力认定：

原告主张：合同系真实意思表示，未违反效力性强制规定，应有效。

被告抗辩：违反北京限购政策，合同无效。

违约方及责任划分：

原告主张：陈雨未付首付构成违约，甲公司未尽审查义务需连带担责。

被告抗辩：中介未履行资格审查义务，应由中介担责；违约金过高需调整。

违约金合理性：

原告主张按合同约定20% 计算违约金（24.1 万元），并提交多项损失证明；

被告认为违约金远超实际损失，要求法院调整。

案件分析

一、合同效力与限购政策的关系

法律适用：

北京限购政策属于行政监管规定（管理性强制规定），而非《民法典》第153 条规定的 “效力性强制规定”；

合同签订时双方未违反法律禁止性规定，且已进入履行阶段，应认定合同有效（参考最高法指导案例）。

二、违约行为的认定

陈雨的根本违约：

未按期支付首付款，且因自身购房资格缺失明确表示不履行合同，符合《民法典》第577 条违约构成要件；

中介审查义务不影响买方自身资质责任，陈雨不能因中介过错免除违约责任。

三、违约金的调整规则

损失与违约金的关联性：

王浩主张的借款利息、连环交易损失等，无法证明与违约行为直接相关，不属于“必然发生的损失”；

参考合同履行程度（已支付1.5 万元定金）、违约过错（陈雨主责），结合北京类似案件裁判标准，酌定违约金为 4 万元（总房款 3.3%）。

四、中介机构的责任边界

甲公司的义务范围：

根据《北京市房地产经纪管理办法》，中介需“了解委托人购房资格”，甲公司未要求陈雨提供社保或婚姻证明，存在程序瑕疵；

但中介责任属另一法律关系（居间合同纠纷），本案中王浩需另行主张，不可直接要求其承担买卖合同违约责任。

裁判结果

合同解除：

确认王浩与陈雨的《房屋买卖协议》于2024 年 2 月 24 日解除。

违约责任承担：

陈雨支付违约金4 万元，已付 1.5 万元定金折抵后，需再支付 2.5 万元；

驳回王浩要求甲公司、赵某承担连带责任的请求。

法律依据：

《民法典》第565 条（合同解除程序）、第 585 条（违约金调整规则）、第 587 条（定金罚则）。

案件启示

购房资格审查的双向责任：

买方需主动确认自身资质，中介需尽到形式审查义务（如要求提供社保记录、婚姻证明）；

中介未审查不必然导致合同无效，但可能承担居间合同项下的赔偿责任。

违约金主张的合理性：

合同约定违约金过高时，法院会结合实际损失、过错程度等综合调整，主张方需提供损失关联性证据；

连环交易损失、预期利益损失等需证明与违约行为的直接因果关系。

法律关系的区分处理：

买卖合同与居间合同属不同法律关系，违约责任不可跨法律关系主张，需分别诉讼。

限购政策的合规风险：

北京购房需严格遵循“非京籍社保满 5 年” 或 “婚姻落户” 等条件，违规签约可能面临解约风险及赔偿责任。