房产买卖律师：开发商与抵押权人串通，购房者如何举证？

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案件梳理

当事人关系

周阳：购房人（原告）

甲公司：房地产开发企业（被告，原某房地产开发有限公司）

乙公司：抵押权人（第三人，原某有限责任公司）

涉案房屋情况

一号房屋：位于北京市朝阳区某小区，约定总价3103.0152 万元（优惠后）

关键事实

合同签订与履行：

2019 年 6 月 15 日，周阳与甲公司签订《购房意向协议书》，约定分五期支付房款，甲公司于网签后协助过户；

周阳按约支付全部房款3103.0152 万元，其中最后三笔存入乙公司监管账户。

抵押权与查封情况：

乙公司于2016 年、2019 年两次对涉案房屋及所在项目设立抵押权（担保债权 38 亿元）；

涉案房屋因甲公司债务纠纷被多次查封，周阳通过执行异议程序中止执行。

争议起因：

甲公司认可违约但称房屋未完工，乙公司以抵押权在先为由拒绝涂销登记；

周阳依据《商品房消费者权利保护批复》主张交付及过户优先权。

争议焦点

《购房意向协议书》的性质认定：

该协议是否构成合法有效的商品房买卖合同？

消费者购房权与抵押权的优先级：

周阳的交付请求权是否优先于乙公司的抵押权？

房屋交付与过户的履行条件：

毛坯状态未完工是否影响交付认定？抵押权涂销是否为过户前提？

案件分析

一、合同效力与性质认定

事实合同关系成立：协议明确约定房屋位置、面积、价款及付款方式，符合《商品房销售管理办法》第16 条要件，且周阳已付清全款，应认定为商品房买卖合同（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第 5 条）。

乙公司的抵押权抗辩：乙公司抵押权虽设立在先，但根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第2 条，周阳作为以居住为目的的商品房消费者，其权利优先于抵押权。

二、优先权的法律适用

消费者购房权的排除效力：周阳已支付全部房款并实际控制房屋（自行安装门锁），符合“消费性购房” 要件，其交付请求权可排除乙公司的抵押权执行。

甲公司的协助义务：甲公司虽称房屋未完工，但周阳已实际占有，交付义务视为部分履行；过户需以抵押权涂销为前提，乙公司不得阻碍。

三、责任划分与履行顺序

乙公司的涂销义务：周阳的购房款部分存入乙公司监管账户，乙公司对资金流向明知，其抵押权不应对抗消费者优先权，需配合涂销登记（《民法典》第406 条）。

甲公司的过户责任：抵押权解除后，甲公司需协助办理过户，未完工问题可另案主张，不影响合同主要义务履行。

裁判结果

抵押权涂销：乙公司于判决生效后7 日内注销涉案房屋的抵押登记；

协助过户义务：甲公司在抵押权涂销后7 日内，协助周阳将房屋过户至其名下；

驳回其他请求：周阳关于房屋交付的请求因已实际控制而不予支持，未完工问题可另行解决。

案件启示

意向协议的合同效力：具备主要条款且实际履行的购房意向书可认定为正式合同，购房者需留存付款凭证以证明履约。

消费者购房权的优先性：以居住为目的的全款购房者，其权利优先于抵押权及普通债权，需重点证明“消费性购房” 目的及资金流向。

抵押权与执行异议的衔接：开发商售房时未告知抵押权，购房者可通过执行异议程序排除执行，但需注意诉讼时效与证据保全。

开发商与抵押权人的责任：抵押权人监管资金流向不影响消费者优先权，开发商需如实披露抵押情况，否则承担违约责任。

本案通过明确消费者购房权的优先性，为类似纠纷中“先抵后售” 问题提供了解决范式。