9幅地块出让顺序出炉！南京房价体系将“大变样”

大家好，我是苏北哥！今天是4月22日，农历三月二十五，明天可能是2025年南京楼市的真正开局日！

01.

未降息，南京房价也要冲破8万/㎡！新房楼盘定价方式发生重大改变！

昨天对于南京买房人来说，发生了两件大事：第一，降息未能实现，第二南京主城新盘价格有望突破8万/㎡天花板。

昨天上午9点，YH正式发布4月份LPR数据，5年期LPR保持在3.6%未动，目前来看自去年11月份至今，国内贷款利率已经维持6个月未出现调动！很多人百思不得其解~

诚然4月份未见降息对于市场还是产生了不小的影响的，为此国内头部媒体和机构专家都出现做出了解释，根据21世纪经济报道的专题文章内容，介绍4月未降息的三点原因，其中就提到根本原因在于一季度经济已经延续了“企稳回升态势”，短期降息的迫切性并不强。

文章还援引招联首席研究员、上海金融和发展实验室副主任董希淼的专业解读，称“从近期公布的经济金融数据来看，降低利率短期不具有紧迫性”。从利率本身看，目前无论是新发放的企业贷款还是住房贷款，利率均较上年明显下降，处于历史低位。因此，短期内LPR下行的可能性降低。

董希淼反而认为二季度降准是板上钉钉，称YH将在二季度实施全面降准0.5个百分点，进一步传递出提振投资者信心、维护资本市场稳定的明确信号。

翻译成大白话就是“目前经济已经有所好转，企稳回升了，降息的事情可以先放一放”！

其实这个观点与昨天北哥发布文章阐述的观点“不谋而合”（LPR维持3.6%！降息没等来？真实情况可能和你想得不一样！），就不说经济，单说楼市，3月份全国新房价格上涨城市的确已经比2月份多出了4座，最高涨幅也提升了0.2个百分点，你看看不降息，新房价格不也是环比上涨吗？

不说全国说南京，去年11月至今年3月南京新房价格实现环比5连涨，不也是在不降息的情况下实现的吗？而且更关键的是，降息刺激的底部刚需买房需求释放，而目前南京房价上涨主要是靠新豪宅、四代宅“领头拉动”，简言之，只要新开项目都如鼓楼滨江沁百合一样，沙盘、售楼处、样板房都未展出就全部卖光，那么接下来南京新房价格不愁不会继续上涨。

所以眼前已经有这样的观点出现：降息与楼市企稳回升之间并不一定存在必然联系。只要头部天花板房价项目卖得好，就会带动市场的整体繁荣和复苏。很明显南京楼市操盘就是往这个方面去的！

对于去年的南京楼市来说，8万/㎡房价一直是一个比较敏感的数字，即使是全城销冠绿城华发金陵月华、全市前三甲之一的招商金陵序，亦或是河西南的第四代豪宅中海江南玖序，也没有一个项目的新房单价是全面超越8万/㎡。可见8万/㎡单价就是南京新房价格的天花板，如果一个项目房源售价全面超过8万/㎡势必成为“带领全市新房均价上行”的龙头项目。

昨天这个全面超8万/㎡单价的新项目出现了，它就是位于新街口珠江路板块，杭州常住集团旗下的G05项目。

珠江路G05项目

珠江路G05地块，于4月2月蛇年首场土拍正式出让，当天该地块经过了68轮激烈竞价，溢价43%最终被杭州常住集团以4.43亿总价总价拿下。

由于珠江路G05地块位置太好，且珠江路板块此前已经有19年没有宅地供应，顶级圈层对新街口新豪宅的饥渴感极强，所以当天地块出让，就有媒体预测珠江路G05以其成交楼面价37874.77元/㎡计算，其项目首开价格可能在6-7万/㎡区间。然而杭州房企是懂做“溢价”的。

昨天杭州长住集团集团已经正式邀请南京本土的“中堃置业”来合作开发珠江路G05项目。

此消息昨天一经发出，当即就有媒体预测，只因“中堃”的加入，珠江路G05未来首开价格预计将全面超越8万/㎡，甚至有可能做到“坐8望10”。

且不论中堃置业本身脱胎于金基，本身这家房企就自带品质主义的基因，单是中堃独立拿地开发的几个项目，哪一个项目不是下到6万+/㎡单价，上到总价2000万？

这家房企在南京独立开发的首个项目，江心洲岛中的贤坤花园GARDEN19，是全市首家引入个人定制化概念的豪宅项目，全盘8栋洋房，130套房源，部分优质房源售价超过6万/㎡，去年11月份首开，创造了去年唯一一个首开一个月就告清盘的新房项目

贤坤花园实景

去年6月19日，中堃置业竞价25轮拿下了老门东G10地块，成交楼面地价35084元/㎡。项目容积率低至1.2。

项目规划建设5栋4F住宅，项目外观设计与夫子庙老门东风格相得益彰，融入大面积玻璃元素，现代感十足，顶层更配备宽敞空中露台（不得封闭使用）

中堃老门东G10将打造建面约270㎡叠墅产品，实际到手面积或有400㎡，总价将达到2000万+，是老门东地区继雅居乐长乐渡之后的又一顶级豪宅。

从中堃置业之前开发的几个项目来看，其开发项目皆属主城核心地段的豪宅项目，而中堃操盘的确有“令新房产生高溢价”的能力，相信此次杭州长住集团找到中堃合作，本意也正式如此。

按照中堃之前项目的定价，江心洲项目6万+/㎡、老门东项目7.3万+/㎡，似乎珠江路G05项目卖个8万+/㎡就是那么的合理，且符合南京楼市的房价发展逻辑。

而且珠江路G05项目是一定会首开热销的，当天“日光”也将是大概率事件。因为这个项目足够小，出让面积只有0.46公顷，容积率上限2.6，建筑限高70米，圈内预测该项目未来将打造2栋14F的高端四代豪宅，总户数可能只有50-60户左右。开盘瞬间就可能“全部卖光”。

珠江路G05地块实景

而且更加优势的是，珠江路G05地块南面还有一片无遮无挡的遗址公园用地，未来可以打造成为G05项目的社区景观。从而增加项目本身的产品溢价能力。

而且按照中堃脱胎于金基的“景观打造能力”，珠江路G05的社区景观绝对也会是上乘作品。之前4月初北哥在写珠江路G05地块土拍出让文章的时候，就曾给这块地下定义，说它是“一场精心布局的地王之争”（溢价43%！一场精心布局的“地王之争”，打开了南京后市格局）

为何这么说呢？因为这幅地块就用来引爆2025年南京楼市的，地块地段够好、单价够高，但出让总价够低，三个因素加在一起，决定了珠江路G05必然被众家房企疯抢，从而抬高了南京土拍市场的整体热度。

如今长住+中堃定档珠江路G05，未来房价大概率全面超8万/㎡，这就给2025年的南京楼市提出了一个全新的可能性——“房价=成交楼面价+建安成本”的传统计算公式可能已经过时了

要知道，珠江路G05的拿地价格仅为37874.77元/㎡，未来若卖8万/㎡，拿地价和开盘价之间差距达到了42126元/㎡，也就是说该项目的建安成本将达到地价的1.12倍。

这说明了什么？未来四代宅、新豪宅占主导的市场，房价不再以拿地价格为评判标准，而是有产品品质、园林景观、KFS品牌为主导。

开盘售价比当初拿地价格高出“一大截”，预计将是今年南京楼市的常态现象！

02.

明天土拍，9幅地块出让顺序出炉！南京房价体系可能有大变化

4、5月份可能会迎来今年南京楼市的真正开局！主菜在这段时间才会真正上桌！

继4月2日蛇年首场土拍之后，明天4月23日将迎来今年南京最大规模的一场土拍，共有9幅地块同时出让，涉及大校场、雨核、江北城南中心、浦口桥林、江北五桥和江核共6大板块。

其中好几幅地块是市场期盼已久的，并且明日一定会引起房企竞价的地块，而其中一些地块的经济数据以及地价设定，之前也是引起了圈内的一些争议。

比如雨核的G09地块！此前北哥在文章中特别提到423土拍对于雨核来说可谓是意义非常重大，有可能成为雨核房价第三次触底反弹的转逆点。

雨核G09地块位置

首先是因为雨核已经近两年时间没有新宅地供应，最近一次的宅地出让，还是2023年8月，华润置地联合交通置业拿下数字大道南侧的G50地块（华润观云润府）。

数字大道北侧的，原本定于2024年3月8日出让的雨核G04地块也被临时取消。

第二，雨核数字大道以北的中央居住区，面临新房断供！万科朗拾雨核去年11月份收官清盘，建发璞云仅剩最后100余套房源在售。

第三：雨核目前面临板块利好匮乏的阶段！去年12月底，雨核华润万象天地开业；今年1月元旦期间新房断供，全市少数板块新房供需逆转的话题炒作直指雨核；但是2-4月份以来雨核再也发不出像样的利好消息。

第四：雨核房价面临回落的风险！去年万科朗拾雨核收官之后，建发璞云房价一路从3.5万/㎡涨到了4.2万/㎡，甚至比河西南房价还要高，但是未来还有多少上涨空间？成为值得考量的问题。如果不能继续突破天花板，可能就要面临回落的风险。

再者，目前雨核二手房、新房都有价格回落的迹象。中海城南公馆3月份房价回落到了2.7万/㎡

华润置地云上润府首套二手房成交，单价只有3.48万/㎡

华润观云润府又开始悄悄降价，部分房源实际单价不到3万/㎡

所以明天土拍，G09地块的出让能否让雨核逆风翻盘，实现第三次触底回升，就是大家关注的焦点。然而争议点出了雨核G09地块本身的热度，还在于该地块的地价设定。雨核G09的起拍地价只有16513元/㎡，比一街之隔的建发璞云（雨核G14）2023年4月出让地价低了近1.2万元/㎡。

有人由此判断，雨核G09地块明天土拍火不起来！但是看了珠江路G05的案例在先，似乎雨核G09地块也是能够带领板块新房价格突破“天花板”的。毕竟珠江路G05地块的建安成本可以做到地价的1.1倍，雨核G09的建安成本难道不能做到地价的1.5倍，就按G09地块明天“底价成交”，1.65万/㎡的地价+1.5倍的建安成本，未来G09的首开售价也将超过4.1万/㎡

况且这种可能不是没有，雨核G09是目前板块出让地块之中，容积率最低的，仅2.4。完全有可能成为雨核首个四代宅，在产品溢价上做文章！

不管怎么样，北哥相信明天的雨核G09出让，一定会给市场一个满意的答卷，毕竟这是今年雨核首幅出让地块，后续算上数字大道以南的二钢厂+观云润府东南两侧地块，雨核起码还有13幅宅地待出让。

雨核二钢厂地块

再来看大校场G07地块，该地块也不是大校场历史上最高地价地块，至少起拍价不是，但这似乎也不妨碍G07地块突破大校场的新房价格天花板。

大校场G07地块

大校场G07地块的楼面起拍价目前定在了30163元/㎡，光是这幅3万㎡不到的“小型宅地”，起拍总价就要10.4亿，在如今的市场行情下，能入围竞拍的房企毕竟都是头部的几家房企，根据相关媒体的爆料消息，明天参与竞拍G07的房企大概是金基、华润，之前还传出嘉佰道（总部位于上海的港资房企）有意于该地块。

从南部新城管委会对于G07地块的挂牌过程来看，显然是对这幅地抱有很高期望，将容积率直降至1.2。并且声称起始价不过3万/㎡，绝不挂牌，如今起拍价定在30163元/㎡，显然是报名房企不止一家，十拿九稳了！

大校场开发历史上，成交楼面价超过3万/㎡的地块不止一幅，如2023年开盘的伟星誉景府当年拿地价格就在30994元/㎡；去年开盘的中信泰富九庐当年拿地价格31474元/㎡；大校场首家四代宅项目奥体建设G77，拿地价格31576元/㎡

而根据江苏土地公众号今天发布的明日土拍顺序。9幅待出让地块，大校场G07被排在了末尾，说明了该地块的受关注程度之高和可预见的竞拍激烈程度

虽然如此，但北哥判断大校场G07的最终成交价应该也不会被抬得过分高！毕竟要给KFS留足利润，同时也要考虑到市场接受度！

目前大校场的新房价格天花板还没有突破6万/㎡，如果明日大校场G07地块的最终成交价定在3.5万/㎡，那么该项目极有可能成为大校场首个突破6万/㎡的楼盘。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。