公房承租人变更后，其他共居人还享有居住权吗？北京房产律师解析

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案件梳理

当事人关系

张明远与李淑兰系夫妻，育有子张建国、张卫国、张利民。

张建国与王芳系夫妻，育有一子张小军。

张明远于1986 年去世，李淑兰于 1985 年去世，张建国于 2022 年去世。

涉案房屋情况

一号房屋：位于海淀区，原系张明远、李淑兰承租的甲公司自管公房，后由张建国通过房改售房取得所有权。

关键事实

房屋承租与变更：

1980 年代，张明远、李淑兰承租一号房屋，家庭成员包括张建国、张利民、张卫国。

1992 年，承租人变更为张建国（甲公司职工），张利民于 1994 年 6 月搬离，此后由张建国一家居住。

房改售房与交易：

1995 年，张建国与甲公司签订购房合同，以个人名义购买一号房屋，1997 年取得房产证。

2018 年起，张建国先后将房屋出售、赠与案外人，相关交易因欺诈被法院确认无效（但房屋权属未恢复至张建国名下）。

各方诉求

原告张利民诉请：

判令王芳、张小军支付一号房屋居住权益补偿款68 万元；

诉讼费由被告承担。理由：房改售房时其为共居人，对房屋享有居住权，张建国出售房屋后应补偿其权益。

被告王芳、张小军辩称：

张建国系房屋唯一承租人及所有权人，张利民不享有居住权；

张利民1994 年搬离后未共同居住，且另有住所；

张小军已放弃继承张建国遗产，非适格被告。

争议焦点

居住权益认定：张利民是否因房改售房时的共居人身份享有涉案房屋居住权？

补偿请求基础：张建国出售房屋的行为是否侵犯张利民权益，是否需支付补偿？

被告适格性：张小军放弃继承后，是否仍需承担补偿责任？

案件分析

一、居住权益的法律界定

公房承租权的性质：

原承租人张明远、李淑兰去世后，甲公司作为公房所有权人，将承租权变更为职工张建国，系基于单位内部福利政策，与张利民无直接关联（《民法典》第二百六十一条）。

张利民虽户籍在一号房屋，但1994 年搬离后未实际居住，且非甲公司职工，不符合公房共居人条件（参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》）。

房改售房的产权归属：

张建国以个人名义购买房屋，购房款由其支付，房产证登记为单独所有，属于其个人财产（《民法典》第二百零九条）。

张利民主张“按家庭人口确定购房面积”，但未提供购房合同、职工申请表等证据证明其为共同购房人或享有居住权设（《民事诉讼法》第六十七条）。

二、补偿请求的合理性

居住权的设立要件：

居住权需通过合同约定或遗嘱等法定形式设立（《民法典》第三百六十七条）。张利民未与张建国签订居住权合同，亦无证据证明存在遗嘱设定，故不享有合法居住权。

无权处分与侵权责任：

张建国作为房屋所有权人，有权处分房产。即使交易过程中存在瑕疵（如欺诈），相关法律后果由其本人承担，与张利民无关。张利民非房屋共有人，无权主张补偿（《民法典》第二百四十条）。

裁判结果

驳回全部诉请：

张利民未能证明其对一号房屋享有居住权或共有权益，驳回其补偿请求（《民事诉讼法》第六十七条）。

案件启示

公房居住权的认定：公房承租权变更及房改售房权益，通常与职工身份、实际居住情况挂钩，非职工或未实际居住的户籍在册人员，一般不享有居住权。

产权归属的决定性：房产证是认定房屋所有权的主要依据，仅凭户籍或历史居住事实，无法直接主张产权或居住权益。