沪市REITs过去一年：保租房产品稳定增长、消费产品租金承压

观点网 2024年，国内REITs发展进入了快车道，发行数量及规模创下新高，全年新增29只REITs，发行规模达655亿元，底层资产类别不断拓展。

其中，消费类基础设施为2024年新增规模最大的REITs种类，全年共上市8只，发行规模213亿元。

资料显示，截止2025年4月17日，目前我国共上市64只REITs，总市值超1881亿元，流通市值近869亿元。

而同期，国内REITs市场共有8支消费基础设施REITs总市值290亿元，全市场占比15.5%；7支保租房REITs，总市值153亿元，全市场占比8.5%。

二级市场方面，随着国内投资者对REITs认可，新上市的REITs项目首日溢价率显著提高，已上市的REITs项目市值也出现较大幅度的增长。

2025年4月22日，上海证券交易所举行沪市保租房、消费与仓储物流REITs 2024年度集体业绩说明会。

其中，参会的REITs包括中金厦门安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、中金普洛斯REIT。

那么，它们过去一年的表现如何呢？

保租房REITs：投资压舱石

得益于稳定的收益和资产保值，保租房REITs自2022年5月被纳入公募REITs范畴以来，始终被资本市场称作“最为稳健”的板块。

由于2024年经济形势的下滑，持续产生稳定收益的保租房REITs成为投资者的资产配置中的“压舱石”而受到追捧。因此在过去一年，保租房REITs的市值均得到了大幅增加。

以此次参加沪市业绩说明会的中金厦门安居REIT和国泰君安城投宽庭保租房REIT为例。

中金厦门安居REIT4月22日的市值达到了3.954元/份，较2024年1月1日的2.625元/份上涨52.08%；国泰君安城投宽庭保租房REIT是在2024年1月15日上市当日收盘价2.822元/份，至今涨幅也达到了35.24%。

据了解，保障房REITs的稳定性主要来自于两点，一是稳定从出租率和收缴率；二是稳中有升的租约单价。

中金厦门安居REIT在2024年期末的出租率维持在99%的高位，其中个人租户占比超过90%，租金收缴率为100%，在租租约的租金单价水平由2024年Q1的33.24元/平方米/月，上涨3.07%至34.26元/平方米/月。

由此2024年，中金厦门安居REIT实现总收入7930万元，同比增长3.16%，2025年01实现总收入2011万元，同比增长2.91%。

国泰君安城投宽庭保租房REITs期末的出租率为92.49%，虽然较中金厦门安居REIT的99%出租率有所不足，但得益于上海的地域优势，租金平均单价达到132.74元/平/月。

最终2024年基金实现总收入1.8亿元，较招募说明书预测值，完成率100.78%。

但保租房REITs与其他类型REITs项目相比派息率属于较低水平，中金厦门安居REITs 2024年分红金额为6051万元，按首发规模派息率为4.66%；国泰君安城投宽庭保租房REITs2024年实现可供分配金额约1.3亿元，按首发规模派息率为4.28%。

此外，会上中金厦门安居REITs披露了2024年项目的扩募情况。

2024年8月31日，中金厦门安居REITs发布公告，拟购入厦门市到内两处租赁住房资产，进一步优化盘活底层资产，拟购入的项目为思明区的林边公寓项目和湖里区的仁和公寓项目，合计建筑面积是超过8.9万平方米，共计2689套租赁住房。

国泰君安城投宽庭保租房REITs的原始权益人上海城投集团旗下则有着丰富的可扩募资产。据了解，除了已发行的江湾和光华社区以外，上海城投集团旗下持有的租赁住房资产合计超16000套。

消费REITs：租金承压

因消费基础设施REITs是2024年新增REITs类别，参会基金披露的数据没有前一年的经营数据可以参考对比。

从零售行业相关数据统计中得知，消费基础设施在2024年面临的最大危机便是租金承压。

截止至2024年末，全国重点城市主要商业街商铺平均租金下跌0.42%，直接影响消费基础设施REITs的收入水平。参会的嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT基金总收入分别为1.08亿元、8422.4万元、1.03亿元、9721.1万元。

不过当下入市的消费基础设施，均是各原始权益人旗下成熟的商业项目，提高了基金的抗风险性。

嘉实物美消费REIT的底层资产是位于北京的4个社区超市项目，业态定位高频刚需消费，具有低运营成本、高周转率的特点；

华夏金茂商业REIT底层资产为长沙览秀城购物中心，位于“新消费之都”长沙的核心板块，三公里内有约60万的年轻-家庭-品质消费客群；

华安百联消费REIT底层资产为上海又一城购物中心，位于上海传统居住区，是上海东北部的旗舰型购物中心；

华夏首创奥莱REIT底层资产为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，两个项目在首创旗下奥莱中的盈利水平位于第一梯队。

当下消费RIETs的优势在于政府的重视以及政策发力。2025年的政府工作报告将大力提振消费列为政府工作的首要任务。2025年3月中共中央办公厅、国务院办公厅于2025年3月印发《提振消费专项行动方案》将提振消费摆到更加突出位置。

得益于消费政策的发力，投资者提高了对于消费基础设施REITs投资热情，相关基金已经出现一轮上涨。

参会的嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT自2024年12月起至今涨幅均达到30%以上，其中华夏首创奥莱REIT涨幅最大，超过55%。

然而在一系列政策扶持和刺激下，部分优质零售物业虽然出租率开始稳定，但用租金换取出租率的现状没有明显改善，租金水平仍处在下滑趋势。

2024年末，嘉实物美消费REIT出租率96.43%，租金单价水平3.98元/平方米/天；华夏金茂商业REIT出租率98.73%，租金单价水平86.87元/平方米/天；

华安百联消费REIT出租率95.56%，租金单价水平233元/平方米/天；华夏首创奥莱REIT出租率98.07%，租金单价水平175.66元/平方米/天。

不过与保租房REITs项目相比，消费REITs的分红比例更大，派息率普遍在5%以上，更受投资者的喜爱。

嘉实物美消费REIT期内可分配金额为6197万元，按报告期末市值计算，派息率为5.73%；华夏金茂商业REIT期内可分配金额为4959.2万元，按基金募集规模，派息率为5.06%；

华安百联消费REIT期内可分配金额为6321万元，按报告期末市值计算，派息率为5.59%；华夏首创奥莱REIT期内可分配金额为4405.7万元，按基金募集规模，派息率为5.83%。

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