年报解读︱城建发展2024年由盈转亏：北京市场贡献超九成营收，“南征”上海能否破局？

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

营收规模站上近年最高点，归母净利润却创下近年新低。

4月19日，北京老牌国资房企城建发展（SH600266，股价4.96元，市值102.96亿元）发布的2024年度报告显示，报告期内实现营收约为254.42亿元，同比增长24.94%；归母净亏损约为-9.51亿元，同比下降270.17%，由盈转亏。

《每日经济新闻》记者注意到，作为城建发展的“大本营”北京，去年营收达237.52亿元，同比增长53.36%，占总营收的93.37%；而重庆、成都、青岛、天津及其他地区的营收则同比下降明显。值得一提的是，城建发展去年首次进军上海市场，在杨浦区连拿两宗地块。

来源：城建发展2024年度报告

首进上海市场

年报显示，2024年，城建发展累计实现销售金额202.72亿元，销售面积46.71万平方米；实现结转收入金额186.99亿元，结转面积48.67万平方米。

凭借龙樾、国誉府等系列品牌住宅楼盘，城建发展在北京、重庆、成都、青岛和海南等地累计实现营收254.42 亿元，为近年来最高值。由于房地产行业结转收入增加，营收规模同比增长24.94%。尤其是去年第四季度，公司营收达136.8亿元，同比增长217.2%。

从业务分布来看，北京作为城建发展的“大本营”，去年营收达237.52亿元，同比增长53.36%，占总营收的93.37%；而重庆、成都、青岛、天津（含其他地区）实现营收分别为4.54亿元、2.2亿元、0.61亿元、0.35亿元，同比分别下降65.18%、87.61%、89.66%、77.71%。

2019年以来城建发展营收情况 来源：东方财富网

据城建发展微信公众号消息，总经理邹哲在今年2月18日举行的2025年工作会上介绍，公司在2024年完成企业经营额268.4亿元，企业经营回款263.2亿元；销售签约额233.6亿元，销售回款额229亿元，“虽然距目标仍有差距，但整体优于行业，呈现较好势头和韧劲”。

中指研究院数据显示，2024年，城建发展以237.5亿元销售额排在北京房企第三位。另据东吴证券研究，天坛府项目以337亿元网签金额刷新北京单盘纪录，香山樾项目在北京高端住宅销售榜前列，星誉BEIJING累计签约套数位居北京普宅榜首。

不过，据年报披露，去年城建发展的房地产开发、租赁和物业管理业务，毛利率同比分别下降4.19%、0.49%、28.06%，其中，房地产开发的毛利率为14.1%。报告期内，城建发展的扣非归母净利润同比下降397.4%至-15.49亿元，基本每股收益-0.5524元，经营现金流净额同比下降57.5%至55.75亿元。

2019年以来城建发展归母净利润情况 来源：东方财富网

尤其是去年第四季度，城建发展的归母净利润由上年同期亏损3924万元变为亏损15.0亿元，亏损额进一步扩大；扣非归母净利润亏损13.5亿元，同比下降1604.0%。

值得一提的是，城建发展开始将目标瞄准市场相对较热的华东地区，并于去年首次进军上海市场，分别于5月和7月在杨浦区连拿两宗住宅用地。

其中，在与保利发展、大悦城的竞争中，城建发展以总价4.98亿元、楼面价58404元/平方米、溢价率3.11%拿下长海社区016-02宅地。在与中海地产、保利发展、象屿地产的竞争中，城建发展联合越秀地产经过79轮竞价，以溢价率17.12%获得长白社区H2-17地块。此外，城建发展还报名参与了上海多宗地块的竞争。

“千方百计去化”

今年2月26日，城建发展董事长储昭武和总经理邹哲开始带队对北京及其他地区项目集中调研。邹哲更是在两个星期里带队先后到北京、南京、上海开展调研，深入住宅、商业地产等项目的施工现场。

据城建发展微信公众号消息，在上海调研期间，邹哲询问了项目进展、销售认筹情况，对安全生产、营销客服提出了明确要求。城建发展上海公司总经理郭万东表示，2025年将在公开市场继续拓展，关注土地出让信息，积极参与竞拍；在非公开市场拓展城市更新等渠道，提升公司在土地市场的影响力。

城建发展在上海的两个地块项目，分别位于杨浦区北面的江湾体育场和东南侧的杨浦公园附近，距离市中心人民广场约10公里，乘坐地铁和驱车前往分别需要约1小时和半小时。

北京城建上海首个项目国誉府 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

近日，每经记者来到北京城建国誉府（长海社区016-02宅地，备案名：誉景雅居）现场看到，该项目正处于开发建设中，包括两幢6—8层的住宅，1幢公租房和一幢物业用房，共有住宅房源仅76套。在项目周围，分布着多个老旧小区和厂房。

据北京城建国誉府微信公众号介绍，今年3月初，该项目正式开盘销售，销售均价10.7万元/平方米，累计有86组意向客户参与认购，开盘去化率超过八成。不过，据上海网上房地产官网信息，截至4月21日，该项目累计已售住宅套数35套，剩余可售房源41套。

国誉府项目销售情况 来源：上海网上房地产官网

与周边新房相比，北京城建国誉府的销售均价相对较高。如临近的杨浦城投悦江湾（备案名：城悦璟庭）、越秀杨浦天玥（备案名：玥宸雅园）和中建虹悦里（备案名：虹映悦庭）分别于去年1月、10月和11月开盘销售，均价分别约为9.9万元/平方米、9.2万元/平方米和8.7万元/平方米。上海网上房地产官网显示，上述三个项目的可售住宅分别为109套、48套和118套，去化率分别约为62%、61%和52%。

同样在今年3月，城建发展在上海的另一个项目翎翠滨江（长白社区H2-17地块，备案名：翎翠华庭）也首次推售26套房源，销售均价约11.57万元/平方米。上海网上房地产官网显示，截至4月22日，该项目累计销售住宅5套。

翎翠滨江项目销售情况 来源：上海网上房地产官网

“2025年公司要更大力度推进去库存工作，尤其是滞销项目力争新突破，新获取项目快销快回款，上海两项目、国誉颂项目要加大蓄客，存量项目坚持老带新、工抵房等办法千方百计去化。”

对于在售楼盘的销售问题，邹哲在工作会上表示，加强营销体系建设，要持续迭代销售思路打法，探索销拓一体的直销团队，学习合作方专业能力和敬业精神，激发销售系统“狼性”，持续提升市场化水平。

另据城建发展最新公告，2024年，公司新增土地储备总建筑面积为35.30万平方米，权益面积为29.97万平方米。而2023年的新增土地储备总建筑面积为82.20万平方米，权益面积为56.79万平方米。

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