江苏
南京鼓楼学区房，再次刷新纪录。
就在刚刚，锐评君发现南京二手房成交单价排行榜被刷新（近90天内数据）——南京鼓楼区南阴阳营小区一套面积仅9.78㎡的单室套，卖出约10.84万/㎡的单价。
近几年二手房市场“跌”字当头，哪怕是最抗跌的鼓楼学区房，10万+/㎡的单价并不多见，这套卖出天价的“老破小”，究竟有何魅力呢？
01
稳居南京二手房最高成交单价（近90天内）榜首的这套房子，位于鼓楼宁海路的南阴阳营小区，是套房龄超30年的1楼单室套房源。
房源总建筑面积约9.78㎡，卧室面积仅有6.8㎡，最初挂牌价175万，3次调价后最终以总价106万成交，单价高达10.84万/㎡，刷新小区历史成交单价纪录。
再来看下小区环境。
作为“大龄”老小区，南阴阳营小区环境老旧、管理较差，生活舒适度较为一般。
这套不足10㎡的1楼单室套，几乎可以算作老破小中的进阶版，“麻雀”户型卖出天价，关键是这套房子优质的学区配套。
要知道，南阴阳营小区的对口初中为南京29中，作为南京顶级名校，周边学区房向来价格坚挺。
而南阴阳营小区房源多以约30-70㎡的小户型为主，单价虽高，但总价可控。哪怕是在2020年左右二手房市场高热期，一套单价9.16万/㎡的中楼层房源，建筑面积仅41.5㎡，总价也在400万以内。
因此，南阴阳营小区长期被视为“初中学区房”的价值洼地。
翻看小区历史数据可以看到，虽然近几年南京二手房价格下跌明显，但南阴阳营的价格仍较为坚挺，比如：
2022年，小区成交房源多以50㎡以上常规户型为主，单价在5.1万-6万/㎡左右；
2023年1月，一套建面约33.63㎡房源以单价8.56万元/㎡成交：
2024年，中楼层常规户型成交价普遍稳定在4.5万-5万/㎡左右，与2022年大多5万-6万/㎡的成交价相比，跌幅还在可控范围内；
2025年1季度，小区共成交7套房源，超过2022年全年成交量，价格也开始趋稳。
而此次成交的房源虽面积极小，但总价控制在100万左右，用超低总价拿下名校学区资源，性价比颇高。
另一方面也说明，有名校傍身、房龄较新的房源固然好，但“小面积、低总价”的顶级学区房对鸡娃家长们的吸引力，也不容小觑。
比如今年3月初，鼓楼龙江的新河二村，卖出了2套建面约32㎡的户型，单价分别为82890元/㎡、81733元/㎡。
还有去年4月份，双汇文学区傍身的嘉景苑，一套建面约14.96㎡户型卖出11.36万/㎡的单价。
不过多数选择这类房源的买家，看重并非是居住舒适度，而是“学区通行证”功能。
02
按照入学时间，每年春节前后直到5月底，都是学区房交易旺季，再加上有“学区”这一硬核价值傍身，这段时间的学区房比普通二手房更火热。
二手房平台的成交单价排名不断被更新，但前10榜单几乎被鼓楼学区房霸榜。举几个例子：
宁海路仙霞公寓，今年成交的首套房源就卖出了9.16万/㎡。
力小+29中双学区傍身的仙霞公寓，最新成交的这套房源位于中楼层，户型为约98.46㎡的三房，属于学区和居住属性兼具的优质房源。
定淮门大街的新河二村，在今年3月份卖出了约8.29万/㎡的单价，截至目前，是今年小区最高成交单价。
新河二村的学区配置是双树人学区（树人小学+树人中学），小区体量较大，“小户型、低总价”优势明显，曾卖出过约9.7万/㎡的单价。
今年以来，小区已卖出近30套房源，其中单价最高的是约31.97㎡的单室，单价高达8.29万/㎡，总价仅265万。
还有今年3月成交单价8.22万/㎡的迎江园、2月份成交单价8万+/㎡的匡庐花园，都是鼓楼板块的老牌学区房。
需要注意的是，虽然鼓楼老牌学区房教育资源优势明显，但房龄老、居住舒适度差等也是无法忽略的问题。随着时间推移，这类房源的居住属性还将继续降低。
于是越来越多的买房人在注重学区质量的同时，也开始关注房子的整体素质，对房源的选择更加严苛，学校成绩、周边环境、居住体验甚至是未来行情，都纳入被审视的范围。
学区房虽有起伏，可名校赋予的抗跌属性使其在二手房市场称霸，尤其是每年旺季的高热行情、超高单价，都令普通二手房难以超越。
而大多情况下，对于有条件且“鸡娃”的家长来说，更好的学区房=更优质的教育资源，优质名校向来是孩子入学的首选。
所以学区房市场虽有所起伏，但诱惑力从未下降，因此高价学区房市场足够坚挺，偶有小面积房源卖出高单价，也不足为奇。
值得一提的是，前段时间“禁止跨区择校”的通知，或对学区房市场带来一定的刺激。但按照南京多区“需提前1年落户”的规定（以鼓楼、栖霞、玄武、雨花等区为例），预计短期内的影响并不会太明显。
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