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拍地时容积率 4.4 的「刚需地块」，改规后竟成纯改豪宅？金投天宝府的「逆天大改」藏着多少产品逻辑？126 平一梯一户三房，首付 60 万能否上车？159 平四房比洋房性价比更高？225 平楼王凭啥敢卖 2.5 万 +/㎡？晓强独家揭秘：它靠四代住宅实现的神操作。还有13 栋楼高低配藏着哪些采光雷区？126平入门级竟成性价比担当？225平五室三卫+独立保姆间，真能对标东区顶豪？

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接下来晓强再带你了解下金投天宝府的社区品质和产品力，作为典型的四代住宅，天宝府可以说把得房率+内部配套+产品力玩出了新高度，他的住宅总建面高达121343㎡，综合得房率也无限接近100%，而除了大社区高得房以外，天宝府的社区配套更是不逞多让，2592㎡商业配套，以及3428㎡的内部公服设施，涵盖352㎡便利店、564㎡物业用房、164㎡卫生服务站、331㎡社区服务中心、以及264㎡养老设施等，这也正是四代住宅的重中之重。

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先看金投天宝府的基本情况哈，总占地55亩，拍地的时候容积率是4.4，不过去年改了控规，现在容积率降到3.48啦，绿地率25.05%，建筑密度22.9%。 楼盘一共规划了4排3列13栋楼，咱一排一排来看。北侧第一排有2栋总高32层和1栋33层的大高层；第二排呢，有一栋13层的小高，还有两栋分别是32层和33层的高层；第三排是一栋19层、一栋16层和一栋20层的三栋小高层；最南侧临路的第四排，是两栋7层的洋房，还有两栋分别33层和26层的高层。

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楼间距方面，高层之间是35米，小高层之间30米，小高层和洋房之间是25米和28米，算是中规中矩采光一般吧，而且天宝府的高层和小高排布有点杂乱，两栋洋房前面未来又要建22层的住宅，所以整体采光多少会有点小瑕疵。

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然后是产品力方面，162平的套均面积，高层3米，洋房3米2的单层层高，还有郑州首个宋式全境会所，以及近800平的下沉式庭院设计，虽然天宝府只有148平的首层架空，但9165㎡的绿地总面积，还有716平的老人和孩子专属活动区，以及1:1.12的机动车车位配比，还有户均1.85个的非机动车车位配比，这不仅让全龄段都能找到归属感，更是彻底颠覆了我对这块地的固有坚持！

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项目坐拥金水主城完善的生活配套，同时又完美承接北龙湖的发展红利。

交通

位处北三环、中州大道、花园路交汇，交通极其便利；

双地铁：2号线、4号线换乘站---沙门站；距离约950米；

教育

紧临农科路小学国泰校区（22年招生）；以及枫湾小学（民办，小班制教学）；金水区惠泽幼儿园；

北侧为郑州市第七十六中学；

南侧460米为郑州市第四十七初级中学；

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商业

南侧2公里即是正弘城商圈，正弘城是当下郑州的商业中心；

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东接北龙湖银泰，作为景观地标型高端商业综合体，致力于打造“街区+shopping mall + 微景观”的公园商业新形态。

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北龙湖南岸的山姆超市，开车也仅需5-10分钟的车程；

同时小区北侧即是金水区智慧农贸市场，米面粮油、水果蔬菜、海鲜肉类一应俱全，烟火气十足。

所以，天宝府，既可以享受正弘城、金融岛银泰、山姆超市带来的高端商业，家门口的农贸市场，满足日常生活的柴米油盐；

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生态

向东1km即可达到北龙湖森林公园、凤山森林公园，尽享3500亩森林氧吧，8400亩湖面水域吸引天鹅等野生动物栖息，成为“城市绿肺”，也成为郑州市民周末露营胜地。

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医疗

项目周边都是成熟的社区底商，各类药店、诊所、社区医院一应俱全；

向东直达郑大一附院郑东院区，公交车直达河南省人民医院，南侧不远是郑州市人民医院北院区。

产品

项目指标

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物业

华润物业，物业费待定。

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外立面

阳台封闭交付，外立面纯铝板搭配玻璃幕，绝对高颜值。

户型

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