非安置人能买回迁房吗？北京遗产继承律师谈购房资格认定

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

李芳，被继承人王秀英之女

被告：

陈丽，王秀英孙女、李芳侄女

昌平区A村村委会

被继承人：

王秀英，2007 年去世

亲属关系：

王秀英育有一女李芳，陈丽系李芳兄长之女。

（二）案件背景

1999 年，王秀英与女儿李芳的昌平区A村宅院被拆迁，安置对象为二人，获得一号房屋（91.44㎡）。2000 年，A村村委会与陈丽签订《回迁楼房认购合同》，将房屋登记至陈丽名下。李芳主张合同无效，认为自己是被安置人且拆迁款用于购房，村委会与陈丽恶意串通损害其权益；陈丽与村委会抗辩合同合法，王秀英生前已通过遗嘱等方式将房屋指定由陈丽继承。

（三）关键事实与证据

拆迁安置基础：

1999 年拆迁协议明确安置人口为王秀英、李芳，安置房为一号房屋，拆迁补偿款154,491 元中含李芳份额；

李芳自认因经济原因放弃购房资格，收取2.5 万元补偿（对应 8㎡面积）。

房屋权属争议：

村委会主张王秀英生前多次表示将房屋留给陈丽，并提交《家庭产权明析表》（2007 年填写，产权人登记为陈丽）；

陈丽提交代书遗嘱（村委会见证）、录音遗嘱，证明王秀英遗嘱处分房屋给孙女。

合同签订争议：

认购合同落款日期为2000 年，实际为 2007 年倒签，用于办理产权登记。

二、争议焦点

（一）认购合同是否有效

原告主张：

陈丽非被安置人，无权购买安置房；

村委会与陈丽倒签合同，恶意串通损害其拆迁利益；

合同违反回迁房不得向非安置人出售的政策。

被告抗辩：

王秀英作为产权人有权处分房屋，合同系其真实意思表示；

李芳已放弃购房资格并获补偿，无权主张权利；

合同倒签系办证流程需要，不影响实质效力。

（二）李芳是否享有安置权益

原告主张：拆迁协议明确其为安置人口，购房款含其补偿款份额，对房屋享有共有权。

被告抗辩：李芳放弃购房资格且未实际出资，王秀英用个人补偿款购房，房屋属王秀英个人财产。

（三）遗嘱效力与房屋处分

原告主张：代书遗嘱无代书人签字、见证人不适格，录音遗嘱无在场人证明，均无效。

被告抗辩：遗嘱形式瑕疵不影响王秀英真实意愿，村委会见证及产权明析表可佐证其处分房屋给陈丽的意思表示。

三、案件分析

（一）安置权益与放弃认定

安置资格与购房权利：

根据拆迁政策，李芳作为安置人口有权以优惠价购房，但其自认因经济原因放弃，且收取2.5 万元补偿（对应 8㎡面积），应视为对自身安置权益的处分。

房屋权属性质：

拆迁协议约定安置房由王秀英购买，补偿款扣除购房款后剩余部分支付给王秀英，故房屋属王秀英个人财产，非李芳与王秀英共有。

（二）合同效力与倒签行为

倒签合同的合法性：

合同实际签订于2007 年（办证时），倒签日期系流程操作，不违反法律强制性规定，且王秀英生前未提出异议。

恶意串通的举证责任：

李芳主张村委会与陈丽恶意串通，需证明双方存在损害其利益的主观故意及通谋行为。本案中，村委会基于王秀英的多次意思表示（遗嘱、产权明析表）与陈丽签约，属合理履职，无证据证明存在恶意。

（三）遗嘱瑕疵与事实推定

遗嘱形式缺陷：

代书遗嘱无代书人签字，录音遗嘱无见证人，均不符合法定形式要件，原则上无效。

事实处分的补强证据：

村委会证明、产权明析表（王秀英生前填写）均显示其认可房屋归属陈丽，形成完整证据链，足以证明王秀英生前处分房屋的真实意愿，弥补遗嘱形式瑕疵。

四、裁判结果

驳回李芳全部诉讼请求：

认定《回迁楼房认购合同》有效，驳回确认合同无效的请求；

李芳因放弃购房资格且无证据证明恶意串通，无权主张房屋权益。

五、案件启示

（一）安置权益放弃的法律后果

被安置人明确放弃购房资格并接受补偿的，视为对拆迁权益的处分，事后不得反悔主张共有权。

（二）合同倒签的效力边界

倒签合同若基于真实意思表示且不损害第三人利益，仅属程序瑕疵，不影响合同实质效力。

（三）遗嘱形式瑕疵的补救规则

遗嘱形式不合法时，若有其他证据（如生前产权登记、书面声明）足以证明被继承人真实意愿，可认定处分行为有效。

（四）拆迁安置中的证据保留

放弃安置资格、产权归属约定等重要事项需以书面形式固定（如签署弃权声明、家庭协议），避免口头约定引发争议。