港股五年沉浮，川系黑马房企何以变仙股？

最近三年，领地控股累亏超70亿元，股价已低于1港元/股

投资时间网、标点财经研究员 李路

‌作为川系房企黑马，2020年领地控股集团有限公司（下称领地控股，6999.HK）以6.9港元发行价登陆港交所，市值一度超70亿港元。在房地产市场还处于火热的年代，公司曾在2019年高调宣布“2021年冲刺千亿”的目标。

然而不久后，房地产市场压力骤增，公司也从2022年开始陷入连续亏损的循环，股价甚至因一场股份强制出售事件单日内暴跌84%，并在之后持续走低。截至2025年4月17日收盘，公司股价已跌至0.09港元，总市值仅1亿港元左右，较峰值缩水超98%，成为名副其实的仙股。

业绩及销售方面，领地控股2024年实现收益85.71亿元，同比减少53.65%；母公司拥有人应占亏损20.85亿元，同比扩大58.04%；每股亏损额2.03元。另外，截至2024年12月31日止年度数据显示，公司合约销售金额为37.27亿元，合约销售建筑面积为58万平方米。

在这种情况下，领地控股还有机会吗？

谴责背后有何内情？

投资时间网、标点财经研究员注意到，今年4月8日晚间，领地控股曾发布公告称，公司收到香港联交所纪律行动声明，领地控股及其执行董事、主席、首席执行官刘玉辉被联交所谴责，刘玉辉被要求接受合规培训。

这份谴责起因是三年前一场创始人偷卖股份事件，即2022年5月19日交易时段内，一名股票经纪强制出售刘玉辉通过其私人公司实益拥有的领地控股约1%股份。

公告信息显示，刘玉辉委派其私人助理与该股票经纪在关键时期联络，这名股票经纪已事先通知了私人助理有关强制出售一事，并在强制出售完成后随即向其私人公司发出确认信。这一行为导致交易时段结束时，公司股价暴跌84%。

但是，当联交所就公司当日股价及成交量异常波动向公司进行问询，特别询问了是否涉及公司控股股东持有的公司股份被强制出售的时候，公司向刘玉辉及另外两名执行董事做出查询后回复称，并不知悉其有任何股份被强制出售。

并且，经董事会批准后，公司在当日晚间公布了其控股股东并未抵押该公司股份的公告，在该公告中仍未提及刘玉辉实际拥有的股份遭强制出售之事。而事实上，被强制出售的股份已根据相关保证金账户的条款及条件，被抵押予股票经纪。

对此，联交所裁定，领地控股方面未就联交所做出的查询，披露强制出售事项，问询回应存在不准确、不完备及具有误导性的问题。不仅如此，当公司得知此前向公众及联交所披露的资料存在问题后，也没有立即刊发公告及通知联交所以更正相关资料。

除前述公开谴责外，联交所要求刘玉辉在90天内完成20小时有关监管及法律议题及《上市规则》合规事宜的培训。

在此番股价大跌后市场对领地控股几近丧失信任。按港交所规则，若股价连续30个交易日低于0.1港元，将触发退市机制。从目前公司股价来看，其退市风险与日俱增。

领地控股上市至今股价走势（港元）

数据来源：Wind

扩张后遗症

领地控股是刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟于1999年联手创办的，在2006年将公司总部由乐山迁至成都后，公司正式开始全国化扩张。2017年至2019年，公司在全国各地加速买地，销售额也从2017年的151.6亿元增长至2019年的247亿元。这一增速给三兄弟带来了极大信心，甚至在2019年高调宣布了“2021年冲刺千亿”的目标。但事实上，公司距“千亿元”目标还差得远。2020年，该公司销售额为264.6亿元，2021年下降至251.2亿元。

更令市场担心的是，由于大肆扩张，领地控股债务负担越来越重。上市前三年间，公司净负债率从60%上升140%。上市后公司为维持扩张趋势，大量发行高息美元债，如在2021年发行了1.5亿美元票据，票息高达12%，由此带来了极高的债务成本。然而，2022年6月，公司发布公告拟对这笔美元债券寻求交换展期，2023年展期后的1.19亿美元票据再度违约。

对于这起违约，领地控股方面称，2021年下半年行业发展遇到转折点，公司用于房地产开发的银行贷款有所减少，加之房地产市场的销售下滑，以及境外市场融资的收缩，导致公司无法对到期债务做出偿还。

而在债务负担越滚越大后，领地控股也陷入越亏越多的循环。2022年公司首次亏损，归母净亏损达到41.5亿元；2023年合约销售金额同比下降42.3%后，公司亏损13.19亿元；2024年公司合约销售额进一步同比下降53%，亏损继续扩大至20.85亿元。

净利润亏损背后，是公司的成本倒挂与毛利率“日渐趋零”。年报显示，2022年公司销售成本高达159.8亿元，高于当年主营业务收入的139.79亿元，导致销售毛利率跌至-14.3%。2023年销售毛利率回升至9.55%后，2024年再次下跌至1.3%，远低于行业平均水平。

盈利能力滑坡的同时，公司营运能力也压力巨大。2024年末，公司未来12个月内到期的债务高达27.67亿元，而账上的现金及等价物仅有8.75亿元，短期债务覆盖率不足32%。此外，公司资产负债率高达99.28%。

基于上述情况，公司独立核数师信永中和明确表示，不对领地控股的2024年综合财务报表发表意见，并称其持续经营存在重大不确定性。

值得关注的是，在如今房地产行业“保交付、降杠杆”的背景下，领地控股还拥有着大量未开发土地储备，且集中于三四线城市，去化难度较大，进一步加剧了公司的流动性压力。或为在短期内实现回血，公司选择出售未开发地块。2025年1月，该公司以9529.7万元出售河南驻马店一宗未开发地块，预计亏损4100万元。

同时，领地控股的员工数量也有所减少。年报数据显示，2020年公司拥有员工1368名，员工成本5.38亿元；时至2024年，公司员工人数已减少至585名，员工成本较2020年下降八成至1.59亿元。

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