2025最新（龙华卓越珺奕府）官方售楼处-官方网站欢迎您-楼盘评测

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一、项目核心亮点与硬伤剖析

1. 旧改转型+民企操盘，交付风险几何？

• 项目前身为赤头岭一片区旧改，2023年由卓越集团主导开发，总建面约31.4万㎡，容积率6.75（远超龙华住宅平均水平），绿化率40%，车位比1:1.1，精装现房预计2027年交付。
• 开发商卓越集团
• 为民企，近年因资金链紧张频传债务风波，但凭借旧改经验丰富，此前交付的柏奕府、和奕府口碑尚可，需警惕工程进度拖延风险。

1. 户型设计“卷王”：83㎡竟塞下三房两卫

• 容积率6.75导致楼间距仅30米，低楼层采光如“一线天”；
• 3梯7户设计，高峰期电梯等待时间或超10分钟；
• 西北朝向户型紧邻布龙路，噪音污染+粉尘侵袭。
• 83㎡三房两卫
• ：总价400万起，竖厅+U型厨房+双卫，得房率92%（含飘窗赠送），西北朝向低楼层单价仅4.73万/㎡；
• 98㎡四房两卫
• ：竖厅四开间朝南，总价504万起，对标中洲迎玺三期但多一卫，性价比碾压同面积段竞品；

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• 硬伤预警
• 容积率6.75导致楼间距仅30米，低楼层采光如“一线天”；
• 3梯7户设计，高峰期电梯等待时间或超10分钟；
• 西北朝向户型紧邻布龙路，噪音污染+粉尘侵袭。

二、配套实探：上塘“平替版”生活圈

1. 交通与教育：刚需双刃剑

• 地铁红利
• ：步行500米至4号线龙胜站，2站达深圳北站，但深大城际（在建）龙胜站需2026年通车，短期通勤依赖拥堵的福龙路；
• 学区博弈
• ：小学划入高峰学校（龙华前五），2024年小一入学积分第三类68分，但初中对口龙胜实验学校（2024年初一积分第六类80.4分），教育资源呈“小学强、初中弱”格局。

1. 商业与旧改：一半烟火一半尘埃

• 商业浓度
• ：1公里内港铁颂荟TIAMALL+2公里壹方天地，但项目自带的2100㎡底商仅够便利店级消费；
• 旧改画饼
• ：北侧元芬片区规划鸿荣源旧改（体量未公示），但推进缓慢，未来5年仍将与城中村“共生”。

三、价格博弈：抄底or站岗？

1. 倒挂神话的残酷真相

• 万科金域华府
• 二手挂牌7.8万/㎡，珺奕府单价低30%，但容积率高出2倍+混居属性（回迁房占比17%），实际价值应再折价10%；
• 深铁珑境
• （同片区）二手挂牌6.5万/㎡，珺奕府现房价格优势明显，但品质差距悬殊。
• 对比周边次新盘：
• 万科金域华府
• 二手挂牌7.8万/㎡，珺奕府单价低30%，但容积率高出2倍+混居属性（回迁房占比17%），实际价值应再折价10%；
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• （同片区）二手挂牌6.5万/㎡，珺奕府现房价格优势明显，但品质差距悬殊。✨✨卓越珺奕府✽✽✽✽

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1. 竞品绞杀：同价位更优选

• 中洲迎玺三期
• ：82㎡三房一卫总价420万，少一卫但得房率95%+纯商品房社区；
• 鹏宸云筑
• ：98㎡四房总价520万，容积率4.2+南向无遮挡，舒适度碾压。

四、终极避坑指南

闭眼冲人群：

• 首付120万内的深漂刚需
• ：83㎡三房双卫为龙华最低上车门槛；
• 博旧改红利的佛系长线客
• ：赌鸿荣源旧改+深大城际通车后的补涨空间。

快逃预警人群：

• 改善型买家
• ：高密度+混居社区无法满足品质需求；
• 2027年急用学位家庭
• ：高峰学校初中部升学率仅龙华第8，鸡娃需谨慎。

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✅本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。✨✽✽✽

①多家银行正加大地产类信贷投放。 ②个人住房按揭方面，银行则态度分化：有银行表示加大房贷投放，但也有银行表示“谨慎对待”。

财联社4月10日讯（记者彭科峰）“金三银四”，加大房地产信贷投放正当时？

4月9日下午，光大银行向财联社记者介绍，该行正积极探索“商品住房”新模式，加大地产信贷（对公）投放。邮储银行同日也向财联社记者表示，该行正加大对保障房项重点目的信贷支持。

从商品房以旧换新、到保障房融资，开年以来，多家银行正加大对楼市信贷的支持。不过，依据财联社记者的调研，相比房地产对公信贷的火热，目前个人住房按揭贷款业务却“冷热不一”。

对公火热？光大、邮储等银行加大地产类信贷投放

4月9日下午，光大银行相关人士向财联社记者介绍，响应“推动存量商品房去库存”“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”等政策要求，中国光大银行探索实践“商品住房以旧换新”新模式，持续推动房地产市场止跌回稳。

“近日，光大银行广州分行为珠海安居集团批复‘商品住房以旧换新’项目贷款5亿元，并首次落地投放贷款6400余万元。”光大银行相关人士指出。据悉，珠海安居集团使用本笔贷款，直接收购广州市内符合条件的旧房178套，改造后用作人才公寓等市场化租赁住房房源。此外，个人出售“旧房”后，可在全市范围内，按需购买由珠海华发集团开发的“新房”。

光大银行相关人士进一步介绍，该模式对助力房地产市场有多重影响：一方面，打通了旧房置换新房的资金堵点，帮助居民以合理价格顺利出售旧房、用获得的售房资金购买新房，真正有效释放了潜在的改善性住房需求；另一方面，也加快了市场存量商品房库存出清；与此同时，更丰富了市场化租赁住房房源供给。

“在充分发挥资金优势支持地方保障房收储方面，邮储银行正积极构建标准化、全周期金融服务。”4月9日下午，邮储银行相关人士向财联社记者介绍，目前该行正充分发挥总分（行）联动优势，积极和地方政府、地方国有企业对接，支持城市主体收购已建成的存量房用作保障房的融资性需求。

据邮储银行介绍，近日，邮储银行蚌埠市分行针对当地某重点保障房项目组建专项服务团队，顺利实现全流程优化并快速放贷，该笔保障性住房再贷款金额达到1.45亿元，用于收购403套存量商品房用作保障房，“该笔贷款业务也是邮储银行在安徽省内首笔收购已建成存量商品房用作保障性贷款”。下一步，邮储银行将重点支持存量商品房去库存业务，推动建立租购并举住房制度，构建多元化资金供给体系。

对此，某券商宏观分析师向财联社记者表示，整体来看，今年一季度的楼市好于预期，一线城市恢复情况尤其明显，这也给了部分银行加大对公地产信贷投放的动力。同时，不管是商品房“以旧换新”，还是“收购存量房转保障房”，都是政府鼓励的方向，一些大型商业银行适时发力也在情理之中。

个人业务分化？有银行表示加大房贷投放，但也有银行表示“谨慎对待”

房地产市场的止跌回暖，除了对公信贷的助力，来自个人住房按揭的房贷投放也是关键一环。不过，相比对公信贷的火热，目前银行业对是否加大个人信贷投放依然态度不一。

比如，在近期光大银行的2024年业绩发布会上，光大银行某副行长就明确表示，今年计划加大房贷的支持力度，“助力稳楼市”。在建设银行的2024业绩发布会上，副行长纪志宏也明确表示，从建行形势来看，个人住房贷款的受理量显著回升。“2025年以来房贷的受理量、投放量延续了良好的势头。”

“我行对个人房贷业务是高度重视和支持的，今年会适时加大房贷业务的信贷投放。”某头部股份行内部人士也告诉告诉财联社记者。

不过，相比一些大型银行在个人房贷领域的积极和乐观，一些地方性商业银行明显表现得更为谨慎。

4月9日下午，青岛银行相关人士在2024业绩说明会现场告诉财联社记者，考虑到2024年个贷领域的不良问题显现，今年该行信贷投放将以对公领域为主。对于个人住房按揭贷款、消费贷投放则持保守态度，“会综合分析并谨慎研判”。

此外，江浙沪上市银行内部人士杨磊（化名）也明确告诉财联社记者，个人住房按揭贷款不是该行今年的业务重点。房地产长达数十年的上升周期已经基本进入尾端，居民的购房需求也不如以往。2024年以来，一些银行包括按揭在内的个贷不良确有一定程度的增长。从风险管控的角度，该行今年的信贷重点会和制造业相关，个贷领域则以消费贷为主。

“此外，今年以来，我行所在地区的个人住房按揭贷款的情况也比较平稳。没有显著增长的态势。”杨磊表示，对于更多地方性银行而言，或许依靠个人房贷来稳定赚取收益的周期已经行将结束。