广州一季度新增首店超30家，写字楼市场需求活跃度向好

近日，多家机构发布了广州一季度零售及写字楼市场报告。统计显示， 2025年一季度广州优质购物中心新开及筹备中首店超过30家，写字楼市场租金水平跌幅进一步加深，但需求活跃度呈向好迹象。

广州天河路商圈远景图。

零售市场

“以旧换新”带动零售业态占比提升

戴德梁行发布的报告显示，广州线下消费稳步增长支撑零售物业租赁需求保持稳定，一季度全市优质购物中心整体空置率仅环比微升0.2个百分点至8.7%。租金方面，为保证项目入驻率，部分优质商业项目愿意适当让渡核心铺位租金，吸引优质首店品牌及业态等稀缺资源，强化项目差异化竞争力。1-3月，全市优质购物中心平均租金水平仍处于下行空间，环比下降1.1%，同比降幅扩大至4.1%，录得每月每平方米683元。

在首店首发政策持续刺激下，2025年一季度广州优质购物中心新开及筹备中首店超过30家，包括山本耀司、Marni、Birkenstock勃肯等知名服饰鞋履品牌等，同比增幅达82%。业态类型来看，零售业态成本季度市场需求的主力，占新开或待开店铺数量的42%，环比提升3个百分点。

同时，3C数码与家电品类借力“国补”政策红利加速布局，大疆、华为等科技品牌及舒福德智能床等智能家居品牌加速拓店。对此戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“随着以旧换新政策的深入推行，线上线下加强融合，我们看到今年以来以旧换新的购买行为更加顺畅，随着3C数码产品在线下零售的发力，消费者的操作堵点已有效打通，内需得以进一步激发。”

第一太平戴维斯方面亦指出，在零售类业态需求增长的同时，餐饮业态新店占比较前季下滑8.6个百分点。

一季度，广州零售市场项目分化也在加剧。数据显示，核心商圈租金保持高位运行，而非核心区域因供需失衡面临更大的租金下行压力，一季度非核心商圈租金环比跌幅较核心商圈高出1.6个百分点。与此同时，即便在同一片区内，项目间因运营能力差异导致的分化也愈发突出，不同项目的平均租金差距从2022年的4倍扩大到5倍。戴德梁行广州商业部负责人孙斌表示：“未来商业地产项目的运营，将从过去的普遍标准化进阶到精细差异化，即除了日常标准化的运营推广外，可以真正赋能给品牌租户的措施将成为提升品牌青睐度及租户依赖度的有效手段。”

写字楼市场

TMT行业持续回稳

来自戴德梁行的报告显示，一季度广州甲级写字楼市场新增供应25.5万平方米，且全部来自国际金融城商务区，推升全市存量至692万平方米。新兴商务区加速拓展推动广州写字楼市场版图扩张，珠江新城、国际金融城与琶洲的多核心格局逐步成型。

目前广州写字楼市场整体租金仍持续下行，“广州写字楼租金已经回到了15年前的水平。”罗进良介绍，据统计，中国四个一线城市中，广州写字楼存量最少，租金也最便宜。“但广州空置率情况还好。”他透露，全国写字楼空置率约为25%，而北京与广州是唯二空置率在20%以下的城市。

他提到，广州写字楼市场的竞争从2019年开始逐渐激烈，“重要的挑战不是供应增加，而是需求减少。”他表示，在广州甲级写字楼市场上，各商务区近期可租赁总面积超过200万平方米，且租金呈下降趋势，而空置率却呈现上升的趋势，“唯独琶洲的空置率是有所改善的。”他透露，算上一些即将落成的项目，广州今年可选择的租赁面积大概有 200 万平方米，“这对租户来说是黄金换租期。”

从成交情况看，第一太平戴维斯指出，信息技术、专业服务、制造、金融类企业成交活跃，以所达成交易的数量计，逾半数交易源自上述行业；而以交易面积计看，健康医疗、公共机构、消费者服务行业则因相关企业承租面积更大而居本季前三。

世邦魏理仕的报告显示，在广州优质办公楼市场， TMT行业在录得的总成交面积中占比20%。其中，电商产业链表现亮眼，除了有跨境电商零售商的升级成交外，还录得直播 MCN机构约6000平方米的金融城新租成交，以及某电商平台在琶洲扩张性成交4000平方米。此外，人工智能和影视短剧制作发行等新兴行业，也在本季度录得在琶洲的拓展成交。

值得一提的是，广州带装修的办公空间需求上升，“目前客户对于装修的要求越来越明显。对于写字楼物业而言，这是挑战，同时也是向绿色低碳、数智化运营发展的机遇。”

戴德梁行华南区项目管理服务部主管潘育敏认为，在国家“双碳”政策驱动下，绿色建筑认证、绿色租赁计划及能源管理体系已成为ESG实践的三大核心抓手。

未来展望

零售市场租金水平仍有结构性压力

据戴德梁行预计，今年内，广州零售市场将新增约66万平方米优质购物中心，主要分布在番禺、白云等非核心商圈，区域性供应放量或对全市租金水平形成结构性压力。3月份，国家发布《提振消费专项行动方案》，旨在从供需两端发力，提升居民消费能力和消费意愿。随着提振消费利好政策的加速落地，预计年内消费需求将得到进一步释放。

世邦魏理仕方面认为，随着广州标杆项目品牌升级活动的持续进行，更多知名品牌有望落地，首店经济预计可获进一步发展，得益于此，广州核心商圈入驻率及租金水平有望保持稳健。对于次核心商圈项目而言，因应消费者偏好变化而积极调整运营及招商策略以规避同质化竞争风险则是提振项目资产表现的关键。

写字楼方面，据戴德梁行指出，未来三年广州甲级写字楼市场计划新增供应达250万平方米，主要位于琶洲和国际金融城，商务区域版图持续扩容。短期内，琶洲与国际金融城新项目的集中交付可能加剧市场竞争，空置率或将维持高位。

采写：南都记者 伊晓霞 廖艳萍 摄影 南都记者 邹卫