香港传真 | 新鸿基新界大盘开出“梦寐以求价”

观点网 香港报道 新鸿基地产筹备逾20年的新界西沙大型住宅项目SIERRASEA，最快下周加入新盘战场，项目首张价单全数折实低于600万港元。

新地副董事总经理雷霆表示，首批提供较大的优惠是集团惯常做法，项目全盘供应有9000伙，未来将分数年陆续推售，价钱亦会有所调整，因此首批单位的售价并不能代表整个项目的盈利。

SIERRASEA首张价单涉及158伙，以最高折扣15%计算，一房折实售价由299.88万港元起，折实呎价由9499港元起，折实平均呎价10398港元。首张价单有102伙折实售价低于500万港元，全数单位折实售价低于600万港元。以定价计，今批单位市值逾9亿港元。

雷霆形容是次开价为“梦寐以求价”，因为他相信，可以用如此吸引的价钱购买到SIERRASEA这个项目，对于买家而言是梦寐以求的。

过往西沙甚少新盘推出，若参考邻近地区推出的新盘，最新为乌溪沙白石SILVERSANDS，于2021年1月推出，首批50伙单位，入场一房为719.4万港元起，折实平均呎价19888港元。

同属新地旗下的云海于2018年1月推出，首批71伙，入场一房624.03万港元起，折实平均呎价16988港元。

以新界东计，万科香港旗下大埔上然第一期及第二期于上月公布首张价单，折实平均呎价11036港元及12018港元，SIERRASEA较之低5.8%及13.5%。项目料为2014年10月长实大埔岚山2期首批折实平均呎价8667港元后，新界东约10年半以来首批折实平均呎价最低新盘。

即使以马鞍山新晋屋苑近期二手平均成交呎价11753港元至13896港元计，项目折实平均呎价亦平绝马鞍山屋苑。

对于成本问题，雷霆指，首批提供较大的优惠是集团惯常做法，因此未来会有颇大的加价空间。而且项目全盘供应有9000伙，未来将分数年陆续推售，价钱亦会有所调整，因此首批单位的售价并不能代表整个项目的盈利。

他本人对项目后市的价钱非常有信心。

事实上，新地对于整个西沙项目投入巨大。项目分为A、B及C号三个地盘，发展商先于2017年向政府以159亿港元完成补地价，每呎楼面地价近3200港元，创香港历来最大额的补地价个案；2021年再进行次轮补地价，涉资约37.5亿港元，当中住宅地盘补地价约37.2亿港元。

换言之，补地价总金额高逾196亿港元，直逼200亿港元大关。

此外，新地更斥资数十亿港元优化该区基建和设施，包括扩阔道路、改善排水排污系统、兴建小区设施大楼等，当中九成工程已完成，大大提升区内各项配套。

新地执行董事郭基煇曾于西沙GOPARK开幕时表示，西沙项目的源起是在80年代初，其父亲郭炳江参与中国海岸马拉松，刚好途经这里，惊叹马鞍山旁竟有如此优美的“宝地”，背山依海，远望八仙岭，便兴起发展这地方的念头。那时还有很多荒废的农地，至89年大致完全并购这些农地。历年来经过与多届政府商讨，反复修改图则以完善计划。

整个“西沙综合发展区”项目涉及806万呎用地，住宅可建楼面579.3万呎。地盘大致可分为三部份，环绕輋下、马牯缆、及泥涌，相对较靠近“企岭下海”的“地盘C”，会用来兴建商场、康乐及社福设施，包括已经开幕的“GOPARK”就座落于此。

住宅部份全期共有46座楼、合共有9700个住宅单位，相等于接近一个沙田第一城的规模。第一期已命名为“SIERRASEA”，1A期及1B期分别提供781伙及784伙。整个“西沙综合发展区”预计容纳人口约28500人。

惟项目位置及配套却成为其弊端。配套方面，新地从零开始自行兴建，已开幕的GOPARK占地130万平方呎，正正座落于SIERRAPARK对面，除了设100万呎户外运动公园“GOPARKSports”、多用途室内主场馆、3000呎宠物公园、40000呎户外儿童游乐场等，这些设施对日常居住来说，未必发挥很大作用。

虽然兴建中的地盘亦会设有少量零售设施，但居民日常生活所需，或要到马鞍山市中心会有更多选择。

另外，发展商为了解决交通问题，由2018年开始用了六年时间来进行小区基建工程，把一段长1.5公里的西沙路扩阔至四线，来回方向各两条车道，增加车流量，应付日后西沙所带来人流车流。原来的道路仅有来回方向各一条行车线，车道狭窄且容易挤塞，当发生事故时易瘫痪出入交通。

西沙路是接驳西沙与马鞍山区的重要车道，西面连接沙田、马鞍山，东面连接西贡。

发展商曾在记者会中主动响应交通问题，表示SIERRASEA有“双站双线”优势，所指就是屯马线及东铁线。因为由项目对出海映路回旋处出发，前往乌溪沙站及大学站，车程分别仅需约5分钟及9分钟。但能否负荷仍然是未知之数，或要待项目落成，居民陆续递入才可以得到解答。

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