遗产继承律师胜诉：未征共有人同意的房产分割协议无效

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：张秀华（第三人李志平之妻）

被告：

李建国（被继承人长子，随父姓）

李建军（被继承人次子，随父姓，已故，由女李安宁代位继承）

李志平（被继承人三子，随父姓）

李铁兰（被继承人长女，随父姓）

李玉兰（被继承人次女，随父姓）

第三人：李安宁（李建军之女，代位继承人）

（二）案件背景

被继承人李志强与陈秀英（均于1998 年去世）育有三子二女：李建国（长子）、李建军（次子，2015 年去世）、李志平（三子）、李铁兰（长女）、李玉兰（次女）。李志平与张秀华系夫妻，1980 年结婚，共同拥有北京市延庆区 × 村两处宅基地及房屋（登记在李志平名下的一号院、登记在李志强名下的二号院）。2011 年，五子女签订《关于继承父母留下的房地产协议》及补充协议，分割父母遗产及李志平夫妻共有的一号院房屋，张秀华以协议未经其同意、侵害夫妻共同财产及违反土地管理法为由，诉请确认协议无效。

（三）关键事实与证据

宅基地与房屋权属：

一号院：1993 年登记在李志平名下，1988 年通过《协意书》购买村集体土地，建有北房三间、东房三间，属李志平与张秀华夫妻共同财产。

二号院：登记在李志强名下，由被继承人1990 年购入，后扩建为北房三间、西房四间等，属被继承人遗产。

协议将一号院房屋纳入“父母遗产” 分割，分配李志平前院北房三间、东房三间，侵害张秀华共有权。

协议签订争议：

原告主张：协议由长子李建国起草，其他子女（李志平、李铁兰、李玉兰）称未看内容签字，非真实意思表示；协议处分夫妻共同财产未征得张秀华同意，且分割农村宅基地违反《土地管理法》。

被告抗辩：协议系五子女真实意思，张秀华2017 年已知协议存在，未在一年内主张撤销；城镇子女有权继承农村房屋，协议有效。

法律程序：

李志平、李铁兰、李玉兰均认可签字但否认知晓协议内容，称受误导签署；李建军之女李安宁主张协议有效，称父亲去世前未提出异议。

二、争议焦点

（一）协议是否为当事人真实意思表示

原告主张：李志平、李铁兰、李玉兰均称被误导签署，仅协商修缮房屋，未同意分割宅基地及房屋，协议内容违背真实意愿。

被告抗辩：五子女均签字确认，属自愿处分遗产，不存在欺诈或胁迫。

（二）是否侵害第三人夫妻共同财产

原告主张：一号院房屋属李志平与张秀华夫妻共同财产，协议擅自纳入被继承人遗产分割，未经张秀华同意，损害其共有权。

被告抗辩：宅基地登记在李志平名下，属家庭共有财产，分割时已考虑夫妻权益。

（三）协议是否违反法律强制性规定

原告主张：协议分割农村宅基地使用权给城镇户籍子女，违反《土地管理法》关于宅基地集体所有的规定，损害村集体利益。

被告抗辩：城镇子女可继承农村房屋，协议未改变宅基地权属，仅明确使用分工，不违反法律。

三、裁判结果

协议效力确认：

2011 年 10 月 22 日签订的《关于继承父母留下的房地产协议》及补充协议一、协议二无效。

驳回其他请求：

被告关于协议有效的抗辩缺乏事实与法律依据，不予支持。

四、案件分析

（一）意思表示真实性的认定

李志平、李铁兰、李玉兰均陈述以“修缮房屋” 为目的签字，未阅读协议内容，且协议分割范围超出被继承人遗产（包含李志平夫妻共同财产），符合《民法典》第 154 条 “恶意串通损害他人合法权益” 情形。

李建国作为协议起草者，未能证明其他签字人知晓并同意分割细节，法院认定多数签字人意思表示不真实。

（二）夫妻共同财产的保护

根据《民法典》第1062 条，一号院房屋购于李志平与张秀华婚姻存续期间，属夫妻共同财产。协议未经张秀华同意，将其共有部分纳入遗产分割，构成对其财产权的侵害。

被告主张“家庭共有” 无证据支持，法院依据登记信息及购买协议，确认属夫妻共同财产。

（三）宅基地分割的合法性审查

《土地管理法》（2019 年修正前）规定宅基地属农民集体所有，非集体经济组织成员（如城镇户籍子女）仅可继承房屋，不得分割宅基地使用权。

协议对宅基地进行具体划分（如“各使用 1/3”），违反 “房地一体” 原则及宅基地集体所有性质，损害村集体利益，符合《民法典》第 153 条 “违反法律强制性规定” 的无效情形。

五、胜诉办案心得

（一）证据链的完整性构建

权属证据：通过宅基地使用证、购房协意书、婚姻证明，形成“夫妻共同财产” 的完整证据链，直接证明协议处分了原告共有财产。

意思表示证据：收集李志平、李铁兰、李玉兰的一致陈述，证明协议签署背景与内容不符，动摇被告“自愿签署” 的抗辩基础。

（二）法律条款的精准匹配

夫妻共同财产：援引《民法典》第1062 条，强调共有财产处分需共有人同意，直接指向协议对原告权益的侵害。

宅基地管理：结合《土地管理法》第9 条，指出协议分割宅基地使用权的违法性，利用法律强制性规定增强无效主张的说服力。

（三）程序策略的有效运用

追加代位继承人：及时追加已故被告李建军之女李安宁为共同被告，确保诉讼主体完整，避免程序瑕疵。

时效抗辩应对：针对被告“一年除斥期间” 主张，强调协议无效不受时效限制，聚焦无效情形的实体审查，排除程序抗辩干扰。

（四）事实细节的深度挖掘

通过户籍信息、实际居住情况，证明李志平为村集体经济组织成员，张秀华作为配偶享有宅基地附属权益，强化其对一号院的共有权基础。

利用协议中“保持现状，不得翻盖” 等内容，证明被告对宅基地分割的实际意图，辅助论证违反土地管理规定。

本案启示：在农村宅基地及房屋分割纠纷中，需优先审查财产权属性质（是否属夫妻共同财产或遗产），结合土地管理法规论证协议合法性，同时注重收集签字人真实意思表示的证据，形成“权属 + 意思表示 + 法律禁止” 的三维抗辩体系，有效维护当事人权益。