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项目概况

2024年12月25日，3家房企+13轮竞拍，绿城最终以楼面价10057、溢价率12%拿下这块地，是2024年长沙溢价率最高的地块。

楼面价比目前在售的观云、江山境都要高。

总建面约11.5万㎡，住宅建面约8.47万㎡、规划了约11栋住宅，商业面积约4423㎡，大多为底商。

社区内配套面积约6123㎡，比如社区用房（820㎡），体育+老人儿童活动场地（约721㎡）。

市府观沙岭，二环内+城市更新红利+长沙顶尖名校，热度高居不下，成为改善客群的聚集地。

是长沙唯一一个“地价+房价”都相对稳定的板块！

按老周的原话，这是一个怎么买，都“不会犯错”的选择：商业醇熟、教育龙头、居住纯粹、圈层均为高素质人群。除地铁需要等8号线外，几无短板！

2月28日锦海棠工地实拍：

一共11栋住宅，8栋29-31F的高层+3栋17F的小高层组成，全部是独立单元、2T2户的纯板楼。

1、产品：133-139-170㎡

一共568户，户均面积149㎡，是目前市府新盘中最小的；严格说并不属于纯改/高改小区，定位类似洋湖的玉海棠，偏刚改层级。

全部为新规0公摊户型，不含电梯厅、得房率高达110%！

各户型占比如下：

11栋住宅呈围合式布局，是目前市场上，偏豪宅定位楼盘的布局方式，优点是能拥有比较大的中心园林，这也是项目与观云的最大不同点之一。

↓锦海棠效果图：

‍↓观云效果图：

锦海棠大约有3300㎡的中心园林面积，景观连续、小区内配套集中、业主的视野和居住体验也会好很多。

当然，面积大，只是做好园林基础前提，具体呈现如何？要拭目以待。

考虑到隔壁的观云和缦云，都是公区园林造景见长，且绿城的上一个作品玉海棠，关于园林方面的设计和审美，吐槽还挺多的。所以，老周窃以为：

做好中心园林景观，才是锦海棠决胜的关键点！！！

做得好，就是一大杀手锏；做得不好，就是现成的把柄。绿城在这方面，我对其还是有一定的期待值，只要真的下功夫+肯花钱，肯定不会差。

↓部分园林效果图：

儿童玩乐区有水系，小朋友非常喜欢的地方，入住后业主的体验会比较好，但对物业水平要求较高。

2、关键数据指标对比

①容积率和户均面积的变迁：

容积率，趋势是一路走低，后期还有1.1墅级容积率地块；

注：未调规的情况下，板块后续其他待出让地块的容积率在2.5-3.5不等。

户均面积，同样一路走低，江山境-缦云可以说是大平层之间的战争；到观云和锦海棠，已经成为刚改PK战；

从物业形态来看，超高层+高层组合，演变为小高层+高层。

随着市场环境的变化，精装改走毛坯，降低产品面积段，总价门槛降低了不少。

整体来看，板块楼盘的趋势是居住舒适度越来越高，更宜居，BUG修复。

②车位比＆户均绿地＆建筑密度＆绿地率：

这几个指标综合比较的话，锦海棠的户均面积更小，车位比肯定要比观云略低。

户均绿地面积，观云险胜，并没有和锦海棠拉开很大的差距。

3、外立面：公建化+统一封窗，大面积的玻璃+金属漆+铝线条。

对照组建发观云的外立面：金属材质线条+大面积玻璃+深灰色真石漆。

锦海棠首层入户大堂外立面为石材+铝板包边。

关于外立面的具体呈现效果，你们可以参考绿城招商桂语雲峯，锦海棠的升级点，是把线条造型的材质，由混泥土结构件，升级为金属铝板。细微处做了升级！

↓效果图：

4、下沉式庭院+1700㎡的架空层会所

↓架空层+会所示意图，有儿童图书馆、儿童游乐场、太太的下午茶等：

↓私宴厅+地下会所效果图：

5、楼间距：35-139米，非常非常优秀

这也是围合式布局带来的优势！！

↓具体如下：

大部分楼间距都在64-85米，视野最好的无疑是10-12#栋，12#栋是楼王栋；

1#和8#栋的横向间距在139米！

除了3#和12#栋，其他楼栋均有底商；社区配套大多位于8#和9#栋之间。

人行主入口、大门朝观沙路：

现在都流行霸气的大门，比如邦泰观宸，82米；金茂璞印梅溪，68米；观云大门宽60米，高21米。

锦海棠的大门，宽60米、高12米，两侧有迎客松+高大的树冠乔木，面子工程肯定不会差滴！！！

但与同期新盘对比，相对有点没那么霸气侧漏。

产品分析

户型分析——

市府板块，目前主要的有货新盘，主要有三个：江山境、观云和锦海棠。

三者位置依次北上，享受到的外部配套都差不多，无非是谁远点谁近点的问题，差别不大。

但产品却非常非常不一样：

其中江山境为旧规+超高层+大面积产品，容积率高；

观云和锦海棠同为新规产品+小高和高层组合，且面积段有重合，一样卖毛坯，不可避免的要被同行、房友们拿来对比！！

两者之间的PK，就是产品力的对决。

建发一直以新中式+园林出圈，绿城以产品品质拥有大批拥泵，两者其实都以“产品力”见长。

这一次，面对面的拼刺刀，还是相当有看点。

↓两者户型得房率：

可以看到：

得房率方面，锦海棠完胜观云，最高达到了110%，最小也有106%。

直接后果就是——户型贴身肉搏：

锦海棠133-138㎡与观云150㎡、锦海棠170㎡与观云的167-178㎡成为大家比较的对象！

观云不占优势！估计要想对策。

①锦海棠小高层133㎡和高层138㎡——

得房率的数字上，显然小高层133平更胜一筹，两者建面相差5㎡，室内实得面积一致。

当然，小高层133的楼栋位置不占优势，南面临路+观云的百米高层，视野景观一般，同时对日照和采光有影响，一定要注意楼层的选择。

预计将成为锦海棠的引流产品，货量不多，只有96套。

室内布局也基本一致，主要尺寸比如南向面宽+四开间朝南、客厅+4个卧室的开间和面积也都一样。

不一样的是电梯厅、厨房、玄关+餐厅的面积。

↓小高133和高层138部分空间尺寸：

明显高层138电梯厅的公摊要大一点，玄关+餐厅更宽阔一些；133则是厨房大一点。

↓小高133和高层138户型分析：

两个户型的不足：

其一，南向次套间的卫生间是暗卫，门的方向也会破坏客厅的动线；

其二，133-143㎡面积段，做成双套间，虽然多了一个卫生间，但以我参观实体样板间的观感来说，次套间的卧室面积稍显拥挤。

当然，这个看个人，如果更看重功能性和实用性就是优点；如果更看重卧室的空间感，就算缺点；

灵活的是，项目卖毛坯，布局能改，去掉卫生间，南次卧的面积有15㎡左右，很不错了。

其三，囿于建筑面积本身在140㎡以下，虽然得房率高，但大客厅+次套间占去了不少面积，主卧的空间相对没有大，想要大衣帽间的估计会失望。

↓项目与观云150㎡的对比，建面相差12-17个平方，套内面积差不多，选谁基本是明牌：

客厅比锦海棠小一点，但主卧面积更大；电梯厅方面，都是2T2户，锦海棠为全明；南向面宽尺寸，锦海棠也比关于多了0.6米；

楼栋位置方面，锦海棠138和观云150差不多，133注意选高楼层。

↓开发商133-138户型图：

②锦海棠高层170㎡户型——

室内布局其实和133-138的相差不大，各个空间面积都更大，主卧做到了270°采光！

↓开发商170户型示意图：

↓和观云167-178㎡ 产品主要空间面积对比：

观云的优势是，室内的布局细节做得很好，比如储藏间、公卫干湿分离等。

↓观云146-150-167-178户型：

ps:锦海棠、金茂璞印梅溪、邦泰观宸同面积段产品对比，请移步：邦泰观宸【真实测评】。

具体楼栋分析——

1、垃圾站在8和9#栋之间，距离8#栋更近，注意气味影响；锦海棠属于抬高式小区，气味影响或有减弱。

2、内部8#、9#、1#栋，注意低楼层的采光和日照，选楼层要谨慎；

3、临路的3#、5-7#栋南面就是建发观云的4栋百米高层，锦海棠与TA们的距离都在44米左右，同样要注意采光和日照，选楼层要谨慎！！

谁不喜欢冬日的阳光，停留在室内的时间自然是越长越好！！花几百万买的房子，一定要重视日照分析！！

日照分析——

标准：大寒日满足2小时日照，及格；3-4小时良好；5小时以上优秀。

部分楼栋日照分析文字版：

1#-3#栋高层138㎡日照概况——

1#、2#栋整体都很好，大寒日日照都在3小时+，优中选优4层及以上；

3#栋，西户10层以下达到日照及格线，12层以上优秀；东户10层以下良好，11层以上优秀。

↓部分楼栋日照分析图片版：

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