惠州市农村宅基地面积、建筑面积、建筑高度层高、翻建扩建等标准

阿宇根据《广东省土地管理条例》《惠州市农村宅基地“一户一宅”管理指导意见（试行）》等，汇总惠州市及各区县农村宅基地面积、建筑面积、建筑高度层高、翻建扩建等标准，详细解读如下：

一、市级宅基地政策标准

1.宅基地面积：

平原及城市郊区：每户不超过80㎡；

其他地区原则上不超过120㎡。

（具体由各县区结合实际制定）。

依据：《惠州市农村宅基地“一户一宅”管理指导意见（试行）》

2.建筑层数：市级政策未明确规定层数，但部分地方规定原则上不超过 4 层（惠城区明确规定）。

3.层高与高度：未明确全市统一标准，具体由各县（区）制定，但要求符合《惠州市农村农房风貌管控指导意见（试行）》的风貌设计要求。

4.楼间距：需满足消防、日照、通风等要求。

5.“一户一宅”管理

禁止未批先建、超面积占用宅基地，严格执行“建新拆旧”。

现有农房超面积且符合规划的，可登记颁证；超面积3倍以上的收取有偿使用费。

二、市级与省级标准的异同

相同点

均执行“一户一宅”，面积按地形划分（平原80㎡、丘陵120㎡、山区150㎡）。

差异点

1. 面积上限：惠州统一规定平原及郊区不超过80㎡，其他地区不超过120㎡（省级允许山区150㎡）。
2. 建筑层数：省级未明确层数，惠城区明确一般不超过4层，部分县区放宽至5层（如博罗、龙门）。

三、惠州市各区县标准

惠城区

宅基地面积：城镇开发边界内≤80㎡，边界外≤120㎡；横沥镇、芦洲镇特殊情况下可放宽至150㎡。

建筑层数：≤4层，总高度≤15m。

翻建/扩建：原面积超标的需退缩至规定面积；迁建需签订旧宅退出协议。

依据：《惠城区农村宅基地管理实施细则》（惠城府办函〔2024〕12号）
《惠州市惠城区村民住宅规划报建指导意见（试行）》惠城自然资〔2020〕346号

惠阳区

宅基地面积：50-120㎡，人均宅基地＞20㎡的不得分户申请新宅。

建筑层高：≤3层半，总高度≤15m。

风貌管控：需符合《惠阳区农村农房风貌管控管理办法》。

依据：
《惠阳区农村农房风貌管控管理办法》
《惠阳区农村宅基地管理指导意见》
《惠阳区农村村民住房建设管理指导意见》惠阳农水﹝2020﹞51号

惠东县

补偿标准：实测面积＞120㎡的，超部分不予补偿。

依据：
《惠东县“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案》
《惠东县“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证操作规程》
《惠东县集体土地征收与补偿实施细则》惠东府〔2023〕26号

博罗县

宅基地面积：≤120㎡，建筑层数≤5层，总高度≤16.5米（首层≤4.5米）。

翻建要求：严格执行“建新拆旧”。

依据：《博罗县农村宅基地和村民建房审批管理工作实施方案（暂行）》

龙门县

宅基地面积：≤150㎡，原则上：建筑层数≤5层，总高度≤16.5米。

特殊区域：风景名胜区等按专项规划执行。

依据：《龙门县农村宅基地和农村村民建房管理办法》（龙府办〔2024〕7号）

大亚湾经济技术开发区

宅基地面积：≤120㎡，原则上：临主干道建筑≤7层，内部≤6层。

风貌要求：需符合城市景观规划。

依据：《大亚湾村庄规划区内自建自住房建设管理实施办法》（惠湾管办〔2019〕7号）

仲恺高新区

宅基地面积：≤120㎡，原则上：建筑层数≤4层，总高度≤15米，总建筑面积≤480㎡。

依据：《仲恺高新区农村宅基地和村民住宅建设管理工作指引（试行）》

全市差异分析：

• 龙门县、大亚湾面积上限更高，惠阳区管控更严；建筑层数普遍4-5层，大亚湾临街可至7层。

四、翻建与扩建

翻建：需符合原宅基地面积标准，超面积部分需退缩（惠城区）；旧宅风貌需与村庄规划一致（惠阳区）。

扩建：仅允许原面积不足的扩建至标准内（惠城区）；人均宅基地超标的不得扩建（惠阳区）。

五、超面积情形及处罚

超面积处理：超3倍以上：收取有偿使用费（市级统一）。非法占用：不予确权，限期拆除或恢复原状（惠东县、龙门县）。

处罚依据：《惠州市农村存量违法建筑分类处置指导意见（试行）》

六、其他补充

风貌管控：新建、翻建需符合《岭南新风貌·广东省农房设计方案图集》。

动态调整：政策可能随国土空间规划更新，建议咨询属地自然资源部门。

七、数据来源：

1.省级依据：

《广东省土地管理条例》（2022）第四十二条
《广东省实施〈土地管理法〉办法》第三十六条
《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》（草案/征求意见稿）
《广东省农业农村厅、广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）
《岭南新风貌.广东省农房设计方案图集》

2.市级依据：

市级核心依据：

《惠州市农村宅基地“一户一宅”管理指导意见(试行)》
《惠州市农村村民建房审批指导意见（试行）》
《惠州市农村存量违法建筑分类处置指导意见(试行)》
《惠州市农村农房风貌管控指导意见(试行)》

市级其他依据：

《关于加强城乡个人住房建设质量安全管理的通知》
《关于印发〈惠州市深入推进农村宅基地管理制度改革工作实施方案〉的通知》
《惠州市集体土地征收与补偿办法》惠府〔2025〕6号

3.各区县宅基地管理实施细则（详见正文引用依据）

阿宇注：以上标准可能存在动态调整，仅供参考，具体政策以当地最新文件和实践为准。