北京买房：理清思路，购房建议1504

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，两年前我联系过您，您说可以等一等再下手，孩子明年九月上小学，现在时机是不是差不多了？我换房的需求是这样的，第一是为了改善，现在住花园北路38号的塔楼58平还是东北朝向实在住不下去了。

第二是位置，父母都在融泽嘉园，我自己也在那有一套，所以还想在北城距离父母稍近些，另外我媳妇在小街桥上班她也不想太远（之前看的西北旺被她否定了……）。

第三是小学和初中，孩子学习能力感觉不太行，我们不鸡，她也卷不动，所以想找个不太卷的地方（东城实在买不起），有个中等学区能顺利上个高中考个大学就得了

现在看了亚运村欧陆经典万兴苑，01年的房，不新，环境说不上多好，但比我那89年的老公房应该强不少吧，它北边是陈经纶嘉铭九年一贯制，之前几年对口小学招生都有这个欧陆经典，花园路的房对口是北医附小初中大概率是北医附中现在叫北大附中分校，但是也有可能派别的地方去，所以要是能一贯制，虽然学校离欧陆经典远点儿也能忍。

花园路那个房现在只能卖四百多，这还是不太着急卖的价。但欧陆经典100左右朝向好的怎么也七百多往上，如果换这个基本家里储蓄都要掏空了，所以特别谨慎。想先请教您，您帮着给看看这样换合适不？另外还有没有其他推荐的小区，我再去转转。

A：

1、是差不多了，但也不用多着急。一是过了信息采集再说，反正还半个多月。二是最近这经济形势太乱，大概率还有新政策出台，那就再等等。三是近期成交量有点儿疲软，那等等也至少不吃亏。

2、嘉铭的学校肯定没问题，在朝阳算头部校，放到东西海也是至少中上等。而且朝阳的学校都管的严，又是九年制，家长们能省点儿心。在我看来，如果孩子的天分属于中上，父母的期望值也不是985起步，那在这种学校算合适。

3、欧陆经典怎么说呢？挺好的小区，曾经的公寓标杆儿。记得2000年前后的一部电影吗？冯小刚导演的《一声叹息》，张国立和徐帆刘蓓主演的。其中徐帆就做了植入性广告，大意是：我们正在买房，欧陆经典很好，北四环边儿上，但就是太贵了。

之所以有这广告，就因为投资人之一是“太合传媒”，而欧陆经典的开发商是“太合地产”，在当年非常的牛，还开发了“东山墅”呢。

不过这种公寓形式的产品在当年很受追捧，2008年之后就不是太流行了，所以价格走势弱了点儿。现在单价7万多是吧？但如果不走弱的话，至少就得8万以上了，甚至更高点儿。

所以欧陆经典的优势是性价比相对高，居住体验也不错，劣势是近些年的投资性不算太强，价格走势争取不再落后。这主要看物业，不降低品质就应该能做到。

4、简单就是这情况，是否合适就看自己的主要需求吧。如果是为了上学那我认为挺合适，居住为主也合适，但对投资方面的期望值别太高，以拉平北京房价大盘为目标才算合适。

5、其他小区，那就在嘉铭学区看吧，东区的成绩比西区更好，性价比也高。具体的小区和房源问当地中介吧，反正也不用太着急。

仅供参考。

二

Q:

请问，新北京人，大龄单身女，事业编，名下无房，是否建议买房？预计结婚还要好几年，长的话五六年以上了，是否建议买小产权的，普通住宅没有被强拆的风险吧？其他还有什么较大风险？

A：

1、房子是用来住的，有居住的需求就买呗。或者说看预算吧，钱多就买，住自己的房子多踏实啊，预算不高就买不买都行，买个老破小或郊区的也未必住的舒服。这还是自己定吧，外人不好建议，我都不知道说什么。

2、是否买小产权，这跟什么时候结婚没关系吧？或者是想保留首房首贷的资格是吗？等该结婚的时候多贷款一起买，是这意思吗？

这也看预算吧，资金充足的话就不用贷款，这样至少能保留首贷的资格，是否能首房，看到时候的政策。资金不太多的话那就看情况呗，这我也不好建议。

肯定是不建议小产权啊，这就相当于走私车，上不了牌子也不能合法交易，这谁能建议啊？普宅如果是社区规模很大+已经入住的，那就几乎没有强拆的风险了。除非是赶上政策性的建设工程，但这种事儿非常的少。

3、其他较大风险，主要都是开发商或前业主不讲诚信。比如有入住好几年之后开发商要收房的，自己举报自己违法开发，收回去分给村民或再次卖高价。还有就是前业主看房价上涨反悔了，想原价退款退房，毕竟法律是不保护这种不合法交易的。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们是非京籍，40岁，孩子在朝阳人大附上学，正在努力走积分落户，今年自测97分。目前在北京朝阳有一套老破小两居，120万公积金贷款，现在考虑增加居住积分，手里有100多万，家庭年入税后20多万，目前不知道是应该选择买近郊通州顺义的房子，还是远郊区县的房子，如果从投资角度分析，您建议怎么选择合适呢？

A：

1、40岁，97分，这分数可真不算高。孩子几年级了？就算加了职住分，中考之前能办妥户口吗？挺紧张的。

2、投资角度肯定是近郊的为主啊，毕竟房产的价值由地段儿决定，而交通是地段儿中最重要的配套之一。

3、不过您这好像不太好选似的。100多万，多到什么程度啊？算150吧。然后收入是20多万，也就是每个月2万左右。那公积金月供每个月要5000多吧？还剩1.5万，还能拿出多少来支撑着二套房的月供啊？

常规来讲是还能拿出5000左右算合理。但是您有孩子在上学，每个月只留1万块钱够生活费+教育费吗？

另外即便是5000的月供，加上150万的首付也不过是买250万之内的房子，因为要减去税费的成本。而200多万的房子基本都是自住为主的，投资性都不太强，租金也未必高，所以期望值别太高吧。

4、我建议是先做个总价预算，然后地段儿以通州西部靠近朝阳的为主，买地铁附近的，这里租金高，价格走势也基本跟大盘一致。顺义的话就以后沙峪为主吧，如果短期持有的话可以买开间，200多万肯定能买到，租金也不低。价格走势在5年左右至少不会走弱，长了不好说。

5、总之我建议是做好资金预算吧，把孩子教育的费用算清楚，毕竟等上了中学之后有可能会花费增加的。另外估算好落户的周期吧，都有点儿紧张似的。

仅供参考。

四

Q:

请问，一是孩子在朝阳区东四环工作，但西城的户口，还没结婚，您能推荐几个小区吗？首付200，保值能方便将来置换。二是买房到城六区之外，但西城户口必须落在房子里吗？如果将来置换西城的房子，户口还能回到西城吗？

A：

1、首付200万，那总价预算是多少啊？也就是准备贷款多少？没总价的话不好聊地段儿。

另外既然是西城的户口，那就是在体制内或央国企，是不是收入不太高啊？在月供不能太多的情况下，所以才考虑城六区之外的，是这意思吗？

那如果是预算不太高，比如月供在1万左右的，那基本就是买400万左右的房子，城六区基本都是老破小。老房在保值上未必吃亏，但流动性弱，置换的时候不算太方便。所以如果真的是预算不太高就买在近郊吧，居住体验比市区强。

2、户口是否落在房子里，这主要是看单位的态度。一般都要求是买了房就必须迁走，但毕竟户口不能强制迁移，所以不迁的话也能拖着，拖到实在拖不下去的时候再迁吧。

3、只要名下有房就能随时迁户，无论在哪个区买房，想迁就迁，买了西城的房子就能迁回去。

4、不过多说一句，保留西城集体户的目的大多数都是为了小孩上学，但既然买了房，那是否能把小孩的户口落在西城集体户上，这得看单位的态度了。如果单位就是不同意，那也落不上。

另外就算是小孩户口也落在集体户上了，将来是否能在西城上学依然要看单位的态度，按现在的政策是得单位开“在职证明”才行。

仅供参考。

五

Q:

请问，共有产权房是否推荐买？我们手头钱不太够，付了首付月供8000多也感觉负担大。孩子爸爸又看好大兴榆垡了，那里有均价2万左右的房子，我纠结的是产权房我能选到好户型，放弃怕以后没共有产权房机会了。

榆垡通勤倒是可以，离固安一河之隔，固安是一万多，榆垡两万多，我们想固安能落户，可以解决孩子上学问题，榆垡落不了户，等孩子回老家上学卖掉北京房子回老家买房，想听听您的建议：共有产权房，榆垡，固安怎么选？

A：

1、我一般只能从投资角度分析，你们这是自住为主的，甚至是纯自住，这我不好建议，得看自己的喜好了。

2、上次我回答过了，如果确定自己是房住不炒，就是为了长期自住，那就买共产房。优势就是能买到价格相对低的新房，其他的就是没什么投资性，流动性也比较弱，将来置换的时候麻烦点儿。

榆垡空港的也是自住为主，离市区远，没地铁，所以在升值上一般比市区弱一些，排序也靠后。在行情期间一般都是从市区向郊区传导，传到这里的时候基本就是很靠后了。所以如果置换就尽量避免在行情期间，避免吃亏，至少是不占便宜。想置换最好是在横盘期慢慢儿卖。

3、固安我不懂，好几年都没去过了。一河之隔的就是孔雀城呗，大概率还是之前那样儿，未必比北京落后什么，就是不太稳定，涨得猛跌得狠的，环京基本都是这情况。

4、我没建议买哪儿，看自己的需求，确定长期自住轻易不置换的就考虑共产房。注重些流动性想置换的买榆垡新城的。固安的不熟，对户口和上学我也不懂。

仅供参考。

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