物管费降了？13家上市物企亏损！60家物企总净利润降两成

房地产行业链条唇齿相依，一荣俱荣。

在房地产业务深度调整的当下，同一链条上的物管行业，在2024年也受到影响。据观点指数发布的《卓越指数 • 2025物业服务卓越表现报告》，2024年，60家样本上市物企归母净利润总计109.6亿元，较2023年度的135亿元同比下滑18.81%，亏损企业数量持续扩大至13家。

11家上市物企在管面积下滑

2024年，物业行业规模虽然保持增长，但在管面积及合约面积增速均下滑。据观点指数统计，2024年53家样本上市物企在管建筑总面积约为76.24亿平方米，较2024中期75.05亿平方米增长1.6%；共有11家物企在管面积出现下滑，占比20.75%。同时，43家样本上市物企合约总面积约为69.91亿平方米，平均增长率为4.20%；共有15家物企合约面积出现下滑，占比35%。

传统物业行业潜在市场需求增速放缓的情况仍将持续，随着新增物业项目减少，住宅物业领域的市场竞争也趋向激烈。据统计，样本企业住宅项目物管和社区增值服务两项收入占总收入的比重均值达到67.25%，不同企业多元化业态发展差异也较大。

在社区康养方面，多数物业企业处于尝试探索阶段，目前尚未形成盈利模式，少数几家如世茂服务、绿城服务及建发物业等已经取得实质性进展。

此外，不少物企通过内生拓展以及收并购等方式驱动，快速积累了项目储备，实现了城市服务收入的快速增长。但由于受到地方政府财政预算收紧、回款效率下降、企业人工成本上升等综合影响，该业务的盈利能力已出现下滑。企业也被迫优化和调整项目布局，向经济发达区域和优质项目集中资源，主动汰换回款不佳的项目。

60家上市物企，七成营收额不足30亿

据观点指数统计，2024上半年样本上市物企城市服务毛利率均值为14.88%，较2023年度的15%左右基本持平。其中，碧桂园服务、雅生活服务、世茂服务、永升服务等业务同比下滑9.4%、4.0%、7.9%及28.5%，而华润万象生活、保利物业、万物云等该类业务有所增长，同比增幅分别为24.9%、17.2%、及12.9%。

随着管理规模扩张注重“质量为先”，物业行业整体营收增速进一步放缓。2024年，60家样本上市物企总计营收2838.33亿元，较2023年度的2722.59亿元同比增长4.25%。营收同比增长率均值为4.46%，较2023年同期的8.7%下滑4.24个百分点。营收下滑的物业数量增至21家，占比35%。营收额超过百亿的物企数量为9家，与2023年保持相同，营收额不足30亿元的物企共计42家，占比70%。

基础物业管理服务仍呈现出较强的抗周期性，在收入和毛利中的占比普遍在60%以上，而增长态势有所趋缓，毛利率水平有所下滑。主要原因在于物业进一步推进高品质服务，进行社区焕新等投入。不过，社区增值服务也面临增长压力，且盈利能力有所减弱，样本物企平均毛利率仍在35%左右，不同企业间的分化明显。

数据显示，碧桂园服务，绿城服务、招商积余、保利物业及恒大物业该类业务2024年的收入均超过20亿元，达到较大规模。滨江服务、越秀服务及新希望服务社区增值类业务保持较快的增速，分别同比增长了61.7%、30.6%及22.4%至10.97亿元、12.17亿元及3.56亿元；但建发物业、建业新生活该业务则有较大幅度下滑，主要受到业务调整及消费需求疲软的影响。

去年13家上市物企亏损，平均物管费连续下降

2024年，60家样本上市物企归母净利润总计109.6亿元，较2023年度的135亿元同比下滑18.81%，亏损企业数量持续扩大至13家。头部物企中，碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活净利润增速保持快速增长，分别为518.7%、29.7%及23.9%，其中华润万象生活净利润连续保持第一，录得36.29亿元。

或由于政策强调住宅物业民生属性、各类业态的市场化拓展趋于激烈以及相关增值业务仍在探索阶段，物业行业的盈利能力较难改善。2024年60家样本上市物企毛利率均值为19.63%，较2023年的23.9%同比下降了4.27个百分点，净利率均值为3.0%，同比下降了2.29个百分点。与此同时，近年来，物业行业的平均管理费用率均值呈现连续下降的趋势，由2022年的10.53%持续下降至2024年的9.48%。

2024年开始，物企资金回笼的难度普遍加大，但行业仍然具备强现金流、抗周期的属性，行业整体现金水平保持相对稳定。观点指数统计，2024年末样本物企现金及现金等价物总额为1152.47亿元，较2023年末的1221.92亿元下滑5.68%。

资本市场上，物业板块近年来IPO热度断崖式降温，2024年仅有泓盈城市服务与经发物业两家区域性国资物企成功上市，且主营业务是城市服务。不过，还有包括深业物业、联投城市运营、瑞景城市服务、武汉城市服务及奥联服务等传出上市意图，其中深业物业已四度递表港交所，但也延缓了上市步伐。

港股方面，40家样本港股物企期内平均区间跌幅为0.2%，共计16家物企呈现上涨。市盈率均值仅为5.02倍，与年初保持相同水平，同时期内区间日均换手率（剔除无成交日期）均值为0.2%，也反映了市场对物业股的关注度和交易活跃度较低。

据观点指数统计，2024年内A股+港股共有38家物企进行分红，总计分红金额120.47亿元；而2023年内共有43家物企分红，总计金额202.74亿元。同时，2024年共有11家物企进行回购，回购金额8.06亿元，也较2023年的10.14亿元有所下降。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬