北京借名买房案例，出资人起诉登记人过户胜诉要点

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）人物关系

原告方：

林慧英：与已故的陈志强系夫妻关系，二人育有一子陈宇华。陈志强父母为陈国平、赵秀芳。陈嘉兰系陈志强与前妻所生。林慧英、陈宇华、陈嘉兰向法院提出诉讼请求。陈国平、赵秀芳提交书面意见称放弃本案诉讼及相关继承权利。

被告方：

王宏刚：与任晓霞系夫妻关系，被诉要求协助办理房屋过户。

第三人：

任志军：未到庭，提交书面意见说明借款情况。

杨悦：未到庭，提交书面意见说明借款情况。

（二）案件背景

2019年3月，因原告林慧英当时名下有房且为外地户口，在北京无购买第二套房屋资格，遂与被告王宏刚口头约定借名买房事宜，购买北京市一号房屋及捆绑销售的二号房屋。从选房、支付定金、购房款、交纳税金，到收房、添置家具均由原告方完成，房屋虽登记在被告名下，但物业费、水电费等相关费用均由原告实际支付。2023年初，原告以具备过户资格为由要求被告配合过户，被告拒绝，原告遂诉至法院。

（三）购房相关事实

合同签订：2019年3月13日，王宏刚（买受人，由任晓霞代签）与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买一号房屋，总价款12700000元。2019年3月14日，王宏刚与案外人签订补充协议，购买二号房屋，总价款200000元。买卖合同及补充协议原件均在林慧英处。

款项支付：

定金与中介费：2019年3月14日，陈志强直接支付出卖人定金100000元。2019年3月15日，陈志强直接支付中介费342900元、服务费5400元。

购房款：房屋及地库购买款合计12900000元，其中陈志强直接支付出卖人定金100000元，陈志强转账给王宏刚8800000元，第三人任志军转账给王宏刚3000000元，杨悦转账给王宏刚1000000元 。

契税与登记费：2019年4月9日，王宏刚支付契税，但发票原件由林慧英持有。权属证书登记费550元由林慧英直接向登记机关支付。

房屋登记与使用：2019年4月9日，王宏刚取得一号房屋权属登记证书，4月12日取得二号房屋权属登记证书，均登记为王宏刚单独所有，但证书原件由林慧英持有。2019年4月15日，林慧英办理房屋交接，支付交接费用61091元，房屋交付后由陈志强、林慧英实际占有使用。

（四）沟通记录

居间人沟通：林慧英提交与居间人工作人员微信聊天记录，显示双方就房屋交易细节，如线上签约、过户等事宜进行沟通，体现林慧英参与购房过程。

与被告沟通：2022年6月8日，林慧英微信询问任晓霞办理房屋过户事宜，任晓霞回复马上办理。2022年12月27日，陈志强去世后，林慧英再次提及过户，任晓霞称房子的事陈志强有专门交代。2023年1月31日、2月1日，王宏刚补办涉案房屋权属登记证书。

（五）证人证言

被告申请证人严某出庭作证，称陈志强曾向严某借款8000000元，陈志强向王宏刚转款8800000元系对严某的还款，但严某未提交借据或佐证借贷合意的直接证据。

二、争议焦点

借名买房协议是否存在：原告主张与被告存在口头借名买房协议，被告否认，称房屋系基于朋友关系借给原告方居住，双方不存在借名买房约定与行为。

款项性质认定：原告认为转给被告的款项为购房款，被告称陈志强转给王宏刚的款项是按证人指示的还款，第三人转给王宏刚的钱款是代被告支付购房款。

三、裁判结果

王宏刚于本判决生效后十日内协助林慧英办理北京市一号房屋、二号房屋的产权转移登记手续（均登记为按份共有，由林慧英持有68.99%份额，由王宏刚持有31.01%的份额）。

驳回林慧英、陈宇华、陈嘉兰的其他诉讼请求。

四、案件分析

（一）借名买房关系认定

行为表现：陈志强、林慧英夫妇支付了购房定金、中介费、权属证书登记费，参与房屋购买、交接结算，持有相关合同、票据、产权证书原件，且实际居住使用房屋，其行为远超借住人的一般义务。

沟通记录：林慧英与居间人关于交易细节的沟通记录，以及与被告方关于过户事宜的沟通记录，相互印证，体现了借名买房的意思表示。被告虽否认，但未提交反驳证据。

（二）款项性质认定

陈志强转款：被告主张陈志强转给王宏刚的8800000元是按证人指示还款，但证人除转账记录外，无直接证据证明借贷合意及还款事实，法院对证人证言不予采信，认定该款项为购房款。

第三人转款：第三人任志军、杨悦未到庭但提交书面意见，原告主张款项系陈志强指示支付却无证据佐证，法院认定第三人所付款项属于王宏刚支付的购房款。

（三）份额确定与过户义务

综合购房款支付情况，陈志强、林慧英方支付8900000元，王宏刚方支付4000000元。基于现有证据，法院按出资额对应的房屋份额比例支持原告方主张。考虑到房屋登记在王宏刚个人名下，从执行角度，由王宏刚履行协助过户义务，不再支持对任晓霞的过户请求。

五、胜诉办案心得

（一）证据收集与梳理

全面收集证据：在接受委托后，积极引导当事人收集各类与购房相关的证据，不仅包括合同、付款凭证等直接证据，还注重挖掘如沟通记录、费用支付凭证等间接证据，力求还原购房全过程。

证据梳理与关联：对收集到的证据进行细致梳理，按照时间顺序和证据类型进行分类，分析各证据之间的关联性，构建完整的证据链条，以证明借名买房关系的存在及原告方的出资情况。

（二）法律适用与策略制定

精准法律适用：根据案件发生时间，准确适用当时的相关法律规定，明确借名买房关系认定和款项性质判断的法律依据，为诉讼策略提供坚实法律基础。

策略制定与调整：围绕借名买房关系和款项性质两大核心争议焦点，制定诉讼策略。针对被告的抗辩观点，提前准备反驳方案，并在诉讼过程中根据被告举证及法庭反馈，及时调整策略，确保诉讼方向的正确性。

（三）庭审应对与沟通

有力反驳抗辩：在庭审中，面对被告的否认和证人证言，运用证据和法律规定，有条理地反驳被告观点。针对证人证言缺乏关键证据支撑的弱点，进行有效质证，削弱其证明力。

与法官有效沟通：庭审过程中，准确理解法官询问意图，简洁明了地回答问题，突出重点阐述借名买房关系认定和款项性质的证据及法律依据，根据法官关注点及时调整陈述内容，争取法官对我方观点的认可。