净利下滑31%，贝壳CEO年薪却超7亿，这是谁的“血汗钱”？

贝壳创始人左晖去世后，接任者彭永东和单一刚的高薪情况备受瞩目。2021 年彭永东年薪 847.8 万元，2022 年升至 4.75 亿元，2023 年更是涨到 7.13 亿元；单一刚在 2021 年薪酬为 685.3 万元，2022 年达 3.55 亿元 ，2023 年则有 5.29 亿元，薪酬涨幅惊人。

在降薪、裁员的房地产相关行业，贝壳两大高管薪酬水平“遥遥领先”，以 2023 年为例，龙湖集团董事长陈序平的总薪酬和股权激励累计接近 5000 万元，仅为彭永东薪酬的 7%。万科董事会主席郁亮自愿放弃 2023 年度奖金，只领取税前1万元月薪。

从贝壳 2021 - 2024 年财报数据来看，2021 年贝壳营收虽有 14.57% 的同比增长，但营业利润、归母净利分别同比暴降约 95.8%、119%。2022 年楼市下行，贝壳营收同比下滑 24.87%，营业利润、归母净利大幅下降，然而彭永东和单一刚的年薪却大幅提升。2023 年，贝壳营收、营业利润及归母净利均实现增长，为高管薪酬的进一步提高提供了一定业绩支撑。2024 年贝壳净收入 934.6 亿元，同比增长 20.16%，净利润同比下滑 30.91%，但公司整体收入规模的增长使得其有能力在一定程度上承担高管薪酬支出。此外，贝壳声称高管高薪主要源于期权兑现，财务报表显示 2023 年股权激励支出占净利润的 47%。不过，也有声音质疑这是将股东的钱装入自己口袋，与恒大爆雷前高管集体套现的套路相似。

贝壳业绩 “起伏录”

贝壳前几年业绩下滑，从成本角度看，2024 年营业成本同比增加 25.8% 至 705 亿元，其中房屋租赁服务成本暴涨 121%，外部分佣及内部薪酬成本均增长超 11%，成本的激增侵蚀了利润。从业务结构方面，2022 - 2023 年新房市场处于调整期，2024 年新房交易额同比下降 3.3%，但存量房业务在 2024 年表现较好，存量房 GTV 达 22,465 亿元，同比增长 10.8%，非房产业务如房屋租赁服务和家装家居业务发展迅速，不过在业务转型和拓展过程中，需要投入大量资源，这也对利润产生了一定影响。尽管业绩有波动，但2024年贝壳总交易额达到 3.34 万亿，总营收为 934.6 亿元，其在房产中介行业占据重要地位，拥有 4.6 万家门店和 45.9 万名经纪人，规模效应提供了一定保障。

在房地产市场和卖房中介行业中，贝壳和旗下链家具有较强的市场地位。贝壳手握全国约 50% 二手房交易量，2024 年总交易额达 3.34 万亿。二手房国内市占率为 28.6%，一线城市超 40%，新房渠道渗透率为 9.7%。在行业内属于头部企业，影响力较大。尽管房地产市场整体不景气，2024 年全国房地产开发投资 100280 亿元，相较于 2022 年的 132895 亿元以及 2023 年的 110913 亿元，呈现持续下降趋势，同比下降 10.6% 。新建商品房销售面积为 9.73 亿平方米，比上年下降 12.9%，销售额为 9.67 万亿元，下降 17.1%。2021 年全国新建商品房销售面积、销售额分别达到 18 亿平方米、18 万亿元的历史性高点，随后规模不断下滑，2022 年商品房销售额 133308 亿元，销售面积 135837 万平方米，到 2024 年降至 9.7 亿平方米、9.67 万亿元的水平，整体市场体量明显收缩。但即便如此，2024 年贝壳新房总交易额为 9700 亿元，二手房总交易额 2.2 万亿元，房屋租赁服务净收入 143 亿元，家装家居收入 148 亿元，整体业务体量依然庞大。

ACN 模式 “变奏曲”：从合作利器到争议焦点？

贝壳、链家在行业中具有一定的垄断优势，其中 ACN 合作网络发挥了重要作用。在左晖时代，ACN 模式于 2014 年在链家正式建立。其核心在于把整个服务链条细化，通过设置 “房源录入人”“房源维护人” 等多个角色，根据经纪人在各个环节的贡献率进行分佣，使分佣机制趋于均等化，促进了跨店成交分成，推动了良性竞合，提升了服务品质。当时，经纪人提成最高可达 70%，还享有完善的福利保障。

自彭永东接任后，ACN 合作网络进一步拓展，吸引了 200 多个品牌加入，构建起庞大的房产交易服务生态。但如今，ACN 模式却饱受争议，贝壳在佣金收取方面的决策也饱受诟病。在二手房交易中，其佣金比例较高且灵活性不足。例如在上海，买家需支付 2%，卖家需支付 1% 的佣金，这样的收费标准让不少客户难以承受。在市场行情不佳时，贝壳旗下经纪人会游说卖家挂牌 “好赞好房”，除正常佣金外，卖家还需额外支付一部分服务费（部分城市收取交易额的 1%，部分城市定额收取）。在新房交易领域，贝壳的强势地位使其在佣金点数上愈发强硬，新房佣金大约为 4% 左右，会依据房源优劣调整，部分房源为快速清盘甚至给出过 10% 的高额佣金，还常要求开发商“快佣”，即优先支付部分佣金才帮忙推广，这给资金紧张的开发商带来了沉重负担（来源：凤凰网房产上海站）。现在每单交易贝壳抽走 6% 佣金，例如上海购房者陈女士购买 480 万的二手房，28.8 万中介费里有 21 万进了贝壳总部账户。同时，门店每月要交平台使用费，哪怕没开单也照收不误，新人甚至要签“借薪合同”，不开单就倒欠公司钱。2024 年7月南方都市报报道，广州市南沙区贝壳找房加盟商反映，自6月起，贝壳在当地新房交易佣金抽取比例上调至 23%，比广州其他区域高出 5 个百分点。此前，2023 年 6 月起，贝壳就已针对南沙新房交易抽佣比例提升了3%，从 18% 提至 21%。这使得贝壳中介店东到手佣金减少，如罗先生加盟店所在区域，四五月卖出一套房店东佣金约 6.8 万元，6 月初降至约 6.6 - 6.7 万元 。

在BOSS等招聘平台上，我们看到贝壳旗下的链家以为这样的条件在招聘——无责任底薪5000~6000+高提成(最高72%)+月度奖金，综合月均收入10000以上+五险一金+季度奖励＋团建。而链家有13万经纪人，正是靠着这些经纪人雄兵，让贝壳在房地产行业占据绝对的主导地位。

总体而言，贝壳在房地产中介行业的发展面临诸多争议和挑战，其高管薪酬、业绩表现、市场地位以及业务模式等方面都值得持续关注和深入研究。贝壳需要在追求商业利益与保障各方权益之间找到平衡，以实现可持续发展。