官方动真格！广州旧改顶流石牌村要拆！新方案曝光

天河旧改杀疯了！今年以来，天河元岗、长湴、柯木塱、凌塘、大观东、棠下等多条村捷报频传。就在这股旧改热潮席卷全区之际，又一重磅消息传来！乐居注意到，近日（4月11日），广州市有关领导亲自到天河石牌村、银河村调研督导改造提升工作。而且还召开专门座谈会，研究部署下一步工作。

截图来源：广州市政府官网短短官方通稿，看似平淡，实则信息量巨大。现场披露的信息显示，广州最著名的城中村——石牌，将采取"拆整结合"模式。值得关注的是，官方特别提到："要考虑到11月份办全运这个特殊因素，尽早动工，确保完成今年旧改任务。"这意味着，石牌村的改造已提上重要日程！

此次调研并非偶然。根据广州市委工作安排，为加快推进环五山创新策源区更新发展工作，继上月底调研督导天河长湴、元岗改造工作后，石牌作为天河重点城中村之一，也被纳入改造计划中。

截图来源：广州广播电视台

会上天河区委主要负责人，汇报了石牌村的基本情况及改造工作情况。

广州相关领导表示：天河区经过深入调研论证形成的关于银河村、石牌村"拆整结合"的改造提升工作思路总体可行，要尽快形成具体工作方案，尽早付诸行动。

这意味着石牌村很可能采用"拆整结合"的模式进行改造。

这种模式，区别于传统的全面拆除重建，将采取部分保留、部分拆除的渐进式改造，既能加快推进速度，也能平衡各方利益。

这对于像石牌村这样租金收益高达数亿元的城中村来说，或许是一种实用的解决方案。

根据现场透露的资料显示，石牌村改造定位为“石牌绿芯·烟火新城“。

通过"串点成环、连片成面"策略，打造城村融合新模式。

截图来源：广州广播电视台

石牌村内常住人口为5.56万人。用地面积29.5公顷，现状总建筑量111.6万㎡（3199栋）；

现状村民住宅面积93万㎡（2991栋），村民证载面积40.7万㎡（1812栋）；

现状集体物业面积18.6万㎡（208栋），集体物业证载面积5.8万㎡（44栋）；

拆除总量为11.1万㎡（352栋），其中住宅拆除面积约9.6万㎡（323栋），集体物业拆除约1.5万㎡（29栋）。

复建总量9.4万㎡，其中回迁住宅7.1万㎡。

值得关注的是，官方特别提到，要以"目标、任务、工期、进度、责任、奖惩"六项清单化管理，力争年内取得实质性进展。

根据会议内容，其中透露出两个重要信息：

1、石牌村改造很可能在今年内就会启动；2、由于11月广州将举办全运会，改造进度可能会提前，甚至在近期就会有实质性动作。另据自称村民的网友爆料，石牌村改造计划在3至5年实施完毕，首期将拆152栋，今年11月前投票完成。

来源：小红书乐居还注意到，实际上，去年，石牌村潘祠片区已经开始着手改造了。

石牌村潘祠片区（来源：广州天河发布）按规划，将引入第三方，打造融合商业办公、健身公园、艺术餐饮、图书馆、美术馆等元素的广州新型公共文化空间——“岁约苑”。

改造效果图（来源：广州天河发布）

石牌村不仅面积大，知名度高，更因其特殊的地理位置而备受关注。它与珠江新城仅一条黄埔大道之隔——两者之间，仿佛是两个完全不同的世界：一边是高楼林立、繁华的CBD，另一边则是小巷纵横、低矮逼仄的城中村。

石牌村的迅猛发展可以追溯到上世纪80年代。随着周边地区的IT产业兴起，石牌村成为了外来务工人员的聚集地。随着村民们发现租房生意的商机，纷纷拆掉平房，盖起了小楼，开始出租房屋，这为他们带来了可观的收入。如今，石牌村内有着约3千多栋自建房，其中“握手楼”更是成为标志。

有数据显示，石牌村的租金收入每年高达近4亿元，超越了不少上市公司，成为广州最贵城中村之一。这一高额收入也在某种程度上为石牌村的改造带来了障碍。村民们收入依赖租金，对于拆迁改造的意愿并不强烈，也使得改造成本变得高昂。此外，石牌村地理位置优越，周边交通、教育、医疗等资源丰富，这也使得村民们并不担心未来的租赁收入问题。

回顾关于改造的历史，石牌村与猎德村、杨箕村曾共同被列为广州首批全面改造的城中村项目。

然而，当时经评估后发现，石牌村若全面改造将严重超出周边交通承载能力，计划因此被搁置。

如今，猎德村已华丽转身为CBD的旧改典范，而石牌村仍在等待合适时机。

在城市更新领域内的讨论中，石牌村改造一直是热门话题。

许多人都认为"石牌村拆不动"，“石牌旧改是有生之年系列”……甚至有观点称，若石牌村能成功改造，那广州城中村问题便真正解决了。

这从侧面，也反映出石牌村改造工作的艰巨性。

就拿改造成本来说，目前石牌周边，二手挂牌均价普遍在7至8万/㎡。

一路之隔的珠江新城南国公馆，挂牌均价11万+。

来源：贝壳

以2020年广州地铁13号线二期石牌南站的征收补偿方案为例，国有土地上的住宅房屋基准补偿标准为6万/㎡。

非住宅房屋（商铺、商业）的货币补偿标准为13万/㎡。若叠加征收奖励、弃产补助和搬迁时限奖励等附加条款，商业和商铺类物业的补偿最高可达20.28万/㎡。

由此可见，石牌的土地有多值钱。

尽管石牌村改造计划一再搁置，但近几年，石牌村还是时不时的传来改造进展。2021年5月、6月，石牌村分别开展了城中村基础数据调查、旧村改造基础数据调查、土地勘测定界的招标工作。

截图来源：天河区政府网

2022年10月，广州市有关领导前往天河区石牌村进行调研督导，并听取了石牌村环境综合整治工作情况汇报，并强调：要以扎实的工作作风把城中村治理各项工作做实做细。

截图来源：广州市政府网转眼两年多时间过去，石牌村的改造信号再次被点燃。

这几天的会议上，相关领导明确说了要"尽早动工，确保完成今年旧改任务"。

实际上，全运会的催化下，可以看到，广州这次旧改不是小打小闹，政府铁了心要啃硬骨头。

从最近海珠新中轴、三元里等以往难搞的旧改都在如火如荼推进就知道了。

再看回石牌村，经济高度依赖物业租赁，早期依托IT产业（如太平洋电脑城）形成租金链条。

但随着电商冲击，电脑城陆续结业，商铺空置率上升，村集体收入面临萎缩。

对了，去年7月，石牌村还出了一辆自燃电动车点燃了整条巷道的事故，有不少网友表示，这与白云的三元里有着惊人相似的剧本。

讲真，这次石牌村改造如果真能落地，将是广州城市更新乃至全国的一个标志性事件，可以“载入史册”了。

这场硬仗，我们拭目以待！

你觉得，石牌村拆得动吗？欢迎评论区聊聊。

文章来源:乐居买房