最高法院：约定“债务人不还款将担保房产过户给借款人”有效吗？

最高法院：约定“债务人不还款则将担保房产过户给借款人”是否有效？

若担保人在合同中约定，到期债务人不偿还债务则房屋所有权转移的，属于流押条款，该约定不具有法律效力。

阅读提示：

担保人关于“债务人不还款则将担保房产过户给借款人”的承诺是否有效，担保人应该如何承担责任？李营营律师团队长期专注研究与担保有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高人民法院处理的民间借贷纠纷案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

担保人承诺如果债务人未清偿债务，则将其名下的房产过户给债权人。该承诺构成流押，有关流押的意思表示无效，但提供担保的意思表示明确，担保人应在所承诺的担保房产的价值范围内承担相应补充责任。

案件简介：

1、2011年6月29日，金桥公司与陈轶群、白军签订借款协议，约定金桥公司向陈轶群、白军借款，万鹏公司以其所有的万鹏大厦第八层房产作为抵押担保，但未办理抵押登记。

2、2015年4月25日，金桥公司与万鹏公司出具还款承诺书，承诺于2015年10月31日前偿还借款，并以万鹏大厦整体房产作为担保。该承诺书中约定若未清偿债务，则万鹏大厦整体过户给白军。

3、2015年10月31日，主债务履行期限届满，金桥公司未按约定还款。

4、2016年7月13日，陈轶群、白军向法院提起诉讼，请求法院判令金桥公司偿还借款及利息，并由李浩辉、白娟及万鹏公司承担担保责任。

5、陕西省咸阳市秦都区人民法院一审判决确认陈轶群、白军与金桥公司、李浩辉、白娟之间的借款事实，并判决金桥公司偿还借款及利息，李浩辉、白娟及万鹏公司承担相应担保责任。

6、陕西省高级人民法院二审判决维持一审判决，认定金桥公司作为债务人应承担还款责任，李浩辉、白娟作为保证人承担连带责任，万鹏公司在抵押房产价值范围内承担补充清偿责任。金桥公司、李浩辉、白娟、万鹏公司不服二审判决，向最高人民法院申请再审，主张陈轶群与白军作为共同原告无依据、原判决超出诉讼请求、保证期间已过、抵押条款无效。

7、2018年8月30日，最高人民法院裁定驳回金桥公司、李浩辉、白娟、万鹏公司的再审申请。

案件争议焦点：

万鹏公司是否应在抵押房产范围内承担补充责任。

最高人民法院裁判要点：

1、陈轶群及白军为共同出借人，且双方进行了整体对账，陈轶群与白军可以作为共同债权人主张借款。

最高人民法院认为，陕西省咸阳市秦都区人民法院(2015)秦民初字第01878号生效民事裁定认定：金桥公司、李浩辉、白娟与陈轶群、白军对账确认陈轶群、白军陆续向金桥公司、李浩辉、白娟提供借款1426.5万元，金桥公司、李浩辉、白娟陆续向陈轶群、白军还款1530.5099万元。据此，双方对发生借款的事实无异议，陈轶群、白军与金桥公司、李浩辉、白娟存在债权债务关系。虽然部分案涉借款的合同主体系白军，款项也系白军所支付，但部分合同中陈轶群及白军系共同出借人，二人亦是母子关系，就案涉借款白娟还向陈轶群出具了借条，金桥公司、李浩辉、白娟也与陈轶群及白军进行了整体对账，故陈轶群与白军作为共同债权人向金桥公司、李浩辉、白娟主张借款，并不缺乏依据。

2、原审判决没有超出陈轶群、白军的诉讼请求。

最高人民法院认为，陈轶群、白军一审诉请金桥公司、李浩辉、白娟与万鹏公司共同承担民事责任，即偿还借款和利息，一、二审根据查明事实判决金桥公司作为债务人偿还借款及利息，由李浩辉、白娟与万鹏公司承担担保责任并未超出陈轶群、白军的诉讼请求。金桥公司、李浩辉、白娟、万鹏公司关于原审判决超出诉讼请求的再审申请理由不能成立。

3、陈轶群、白军诉至一审法院时，并未超过法定保证期间。

最高人民法院认为，李浩辉与白娟系案涉借款的连带保证人。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条（现《民法典》第六百九十二条）规定，债权人应在主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。2015年4月25日金桥公司与万鹏公司出具的还款承诺书中虽约定还款日期为2015年10月31日，但在还款期限届满前，金桥公司、万鹏公司、李浩辉、白娟共同起诉至陕西省咸阳市秦都区人民法院，要求确认其与白军、晁君、陈轶群自2011年6月至2015年6月期间形成的所有借款合同借据等无效，确认双方之间的合法债务金额为175.9535万元。债权人、债务人以及担保人此时已经就相关法律关系发生了诉争。在该院审理过程中，陈轶群、白军与金桥公司、万鹏公司、李浩辉、白娟之间就债权债务予以了明确，陈轶群、白军还明确答辩主张认为其与金桥公司、万鹏公司、李浩辉、白娟签订的借款及担保协议有效。就该案，陕西省咸阳市秦都区人民法院以原告不符合起诉条件为由作出(2015)秦民初字第01878号驳回起诉裁定后，陕西省咸阳市中级人民法院于2016年2月3日作出准许金桥公司、万鹏公司、李浩辉、白娟撤回上诉的裁定。由于该案保证人参加了相关诉讼，案件争议又涉及案涉借款合同以及担保合同的效力确认，涉及案涉借款的数额确定，应当视为陈轶群、白军主张了相关权利。在该案审结后陈轶群、白军于2016年7月21日诉至一审法院，提出本案诉讼请求，并未超过法定保证期间。

4、万鹏公司承诺若未清偿债务，将万鹏大厦整体过户给白军。该承诺构成流押，有关流押的意思表示无效。

最高人民法院认为，万鹏公司在2011年6月29日借款协议中以其所有的万鹏大厦第八层房产作为抵押担保，虽未办理抵押，但并不影响抵押合同的效力。万鹏公司还在2015年4月25日承诺书中书面同意，若债务人未清偿债务，则以万鹏公司名下的万鹏大厦整体过户给白军、晁君。该承诺构成流押，有关流押的意思表示无效。但提供担保的意思表示明确，应在其承诺的范围内承担相应的担保责任。

综上所述，最高人民法院认为，万鹏公司的承诺构成流押，承诺无效，应当在其抵押的万鹏大厦房产价值范围内承担债务补充责任。

案例来源：

《陕西金桥餐饮酒店管理有限公司、陈轶群民间借贷纠纷案》[案号：最高人民法院(2018)最高法民申3097号]。

实战指南：

1、根据《中华人民共和国民法典》第四百零一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定，如果债权人与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，属于流押条款，该约定不具有法律效力。但是流押行为的无效并不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力，当事人之间的担保法律关系仍然成立。若债务人到期无法偿还债务的，债权人虽然不能取得房屋所有权，但可以请求折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务。在本案中，由于并未办理抵押登记，所以债权人只能要求万鹏公司在其抵押的万鹏大厦房产价值范围内承担债务补充责任，而无法请求对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。

2、在此，我们建议债权人在接受抵押担保时，应当仔细审查合同条款，避免约定到期不偿债则房屋直接归债权人之类的流押条款。对于担保方式，如果是不动产抵押，债权人应当督促抵押人尽快办理抵押登记，以确保在债务人无力偿还借款时自己能够请求对抵押财产折价，或对拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。在本期案例中，由于未办理抵押登记，债权人无法获得优先受偿地位，仅能要求万鹏公司在抵押房产价值范围内承担补充责任，这对债权实现的保障力度明显减弱。债权人还应当密切留意保证期间，确保自己在保证期间内向保证人主张权利，避免超过保证期间后保证人免责。

法律规定：

1、《民法典》第四百零一条：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第一百八十六条）

2、《民法典》第六百九十二条第二款：“债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。”（本案适用的是1995年10月1日施行的《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款）

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十六条第三款：“因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。”

在检索大量类案的基础上，北京李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1、借款合同双方终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不构成流押。

案例一：《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》[最高人民法院(2015)民一终字第180号]

最高人民法院认为，本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于禁止流押的情形，也不属于“作为民间借贷合同的担保”。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

2、以物抵债协议不认定为流押契约，合法有效。

案例二：《山西智海房地产开发有限公司诉山西羽硕房地产开发有限公司、山西五峰建设发展有限公司合同纠纷案》[最高人民法院(2009)民申字第1600号]

最高人民法院认为，羽硕公司于2004年7月10日向智海公司出具还款承诺，承诺书第四条载明：“若不能按上述约定支付款项时，以羽硕房地产名下的羽硕写字楼，作价3000元/平方米折抵给贵公司”。该条款属于以房屋折价抵偿债务条款，并无抵押担保的意思表示，不属于抵押担保条款，不违反法律的禁止性规定，应认定有效。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。