割裂的杭州楼市：手握千万资金抢不到房，刚需盘降价40万无人问津

杭州一季度的楼市表现，如同一面多棱镜，映照出土地市场的狂热、开发商的野心、购房者的焦虑，也暴露出城市发展的不均衡。

中房报记者 付珊珊 杭州报道

3月的最后一个周末，杭州购房者小张退掉了回杭的高铁票，决定暂时搁置买房计划。

过去两个月，他几乎每个周末都在杭州各大楼盘间辗转，却屡屡碰壁——要么看中的房源被其他买家截胡，要么房东临时涨价。

最令他无奈的是，一套总价四百多万元的次新房，他只是提出降价2万元以凑个整数，但房东却态度强硬：“一分都不能少。”

小张的遭遇并非个例。

一位心理预期在300万元的刚需购房者告诉中国房地产报记者，他将自己位于主城边缘的一套小面积房源挂牌三个月，但因为带看量寥寥无几，最终不得不接受买家近40万元的砍价。而该套房源在2021年峰值时还能卖出400万的价格，对比之下，他深感资产缩水严重。

刚需客因为需要在多重因素中衡量做选择而难以买到合适心仪的房子，但手握充足预算的豪宅买家也遭遇了买房困境。

一位来自深圳的买家在杭州世纪城核心区遭遇房东集体跳涨，最终也空手而归。

与此形成对比的是，今年以来，杭州宅地楼面价不断被打破纪录，“地王”频出。

市场端也传来“大阳春”的好消息。来自杭州贝壳研究院数据显示，3月杭州二手房成交套数，创下近8年新高；中指院数据显示，仅3月，杭州新房就有19次开盘需要摇号，且有9个项目中签率都低于20%。

购房者的经历和市场数据之间的割裂，折射出杭州一季度楼市的复杂图景：一边是核心地段“千人摇号”“地王频出”的火爆，另一边是外围板块“以价换量”的冷清；一边是房东信心倍增、惜售待涨，另一边则是刚需买家在价格与品质间艰难权衡。

典型楼盘托举新房热度

多项目中签率走低

今年以来，市场上就充斥着杭州楼市“大阳春”来了的消息。

而不断走低的新房中签率，也似乎在佐证杭州楼市热度在逐步回升。

中指院数据显示，3月份，杭州市区新房累计开盘53次，开盘房源近5000套，参与登记客户达13242组，平均中签率为37%。其中，有19次开盘需摇号，9个项目中签率低于20%。

以潮语映月轩为例，该项目位于杭州钱江新城板块，由本土开发商滨江集团进行开发建设。据项目人员介绍，该项目第五次加推104套房源，结果报名数超过1200户，有房家庭要比拼社保至122个月，整体中签率为14.36%，为该项目五次开盘中最低，前四次开盘中签率依次为22%、17%、15.7%、15%。

同样是位于钱江新城板块，绿城中国打造的玉澜月华项目更是在3月末引发一波市场热潮。该项目是板块内最后的限价项目，均价为67500元/平方米。据项目公示登记显示，该项目首次开盘推出152套房源，最终有效登记人数为1224人，中签率仅为12.42%，并触发164个月社保排序。

在运河新城板块，同样由滨江集团开发的滨运映翠湾项目开盘推出131套房源，摇号人数达到1200组，中签率更是低至10.92%。

“今年年后感觉市场热度一下子就起来了。”据潮语映月轩项目策划介绍，去年4月杭州的楼市整体行情还比较低迷，钱二板块甚至有地块流拍。即使是去年政策刚放开时，市场虽然有一点效果，但并不明显，那段时间还要靠拼命宣发去蓄客，感觉客户“并不着急”，观望情绪严重。

“今年年后就都不一样了。工作日也能来60~70组客户，周末能达到100多组客户，这已经是常态。”该项目策划表示，到第五次开盘时，连工作人员都不知道客户是从何而来，彼时项目已经停止全部推广，但依然会有客户来看房。

在这些来访客户中，除了杭州本地客户，甚至还有不少来自温州、金华、宁波等地的购房者。

杭州贝壳研究院统计显示，3月份，杭州市区新建商品房累计供应5717套，环比上升160%；成交7049套，环比上升184%。成交结构方面，刚需产品占比18.2%，环比上升6.4%；800万元以上产品占比9.9%，环比上升3.6%；200~400万元产品占比37.8%，环比下降6.7%；400~800万元产品占比34.1%，环比下降3.4%。

在业内人士看来，杭州这一波楼市向上的行情主要是由去年下半年放开的限价政策以及杭州开年以来整体经济热度造成，包括“六小龙”引发的关注，还有今年以来土地市场的持续火爆，激发了这段时间内的购房热潮。

但值得注意的是，杭州一些远郊刚需盘目前仍在遇冷之中。

中指研究院浙江分院常务副总经理高院生认为，杭州新房市场表现与固定结构有关，一些热盘加速推高了市场的热度，但整体新房成交量规模其实并没有出现明显的上涨。

二手房成交破万套

房东惜售与焦虑心态并存

相比新房市场，杭州的二手房市场数据更突出。

杭州贝壳研究院统计数据显示，3月份，杭州市区二手房累计网签12413套，成交量较2月的5977套增长108%，同比增长45%；成交均价为30210元/平方米，环比微增4%。3月二手房成交套数，也创下杭州近8年新高。

杭州贝壳研究院院长上官剑认为，今年楼市“小阳春”期间，二手房业主出货意愿强烈，既得益于持续宽松的政策支持，也与土拍市场持续火热拉动市场预期有关。

机构数据显示，今年一季度，杭州土拍市场以595.1亿元的宅地出让金规模居全国首位，同比涨幅达149%，已超过2024年全年的一半。

杭州楼面价纪录更是接连三次被刷新，“地王”频出。

今年1月24日，滨江集团以楼面价64834元/平方米夺得民生药厂宅地，一举打破钱江新城玉澜月华50717元/平方米的楼面价纪录；3月25日，滨江集团又以楼面价77409元/平方米拿下水电新村地块，再度刷新杭州楼面价新高；3月28日，建发房产以溢价率超115%竞得蒋村低密宅地，第三次刷新杭州楼面价纪录，地价突破8.8万元/平方米。

然而，一些开发商也很迷茫。

一位参与了蒋村地块竞拍的杭州房企人士表示：“地价这么高还抢这么厉害，利润在哪儿？真的会有购房者买单吗？”这位人士表示，现在唯一的信念就是相信政府、相信政策，相信楼市在这些工具的推动下能够好起来。

杭州二手房热闹背后，市场分化也远超预期。

“行情越火，谈判越难。”资深经纪人沈全（化名）感叹道。他坦言，核心板块如申花、世纪城等，次新房挂牌价月涨百万元都有，眼见行情起来了，部分房东签约前临时跳价，有的买家被迫承担全部中介费，行业的交易摩擦都加剧了。

“早卖早吃亏”已经成为杭州核心地段房东的普遍心态。在采访中，一位李女士就在一周前才把自己位于钱江新城的一套房源挂牌价上调了10%，并且李女士对市场非常有信心，表示“也不着急卖，所以不会让价，等得起”。

此前还有报道中称，杭州某核心板块次新房业主宁愿赔几十万元违约金也要违约，期待更高回报。

但杭州的二手房市场也是结构性热销。中介小月就表示，她负责带看的区域中有几个项目最近很“受宠”，不过行情能持续多久说不准，很多诚心想卖的房东都是趁热度赶紧走一波。

根据贝壳杭州研究院的数据显示，3月，有调价记录的房源中，降价房源占到了88%。这意味着当前杭州二手房的火热很大程度上是“以价换量”而来。

相比核心板块房东们的涨价底气，杭州一些外围板块的房东则陷入集体焦虑。萧山南站新城某房源法拍价较买入价打6折仍流拍；良渚的房子降价40万元都无人敢买。一位临安的房东更是在采访中就自嘲：“别人在涨价，我在‘割肉’，杭州的春天不属于我。”

对于购房者而言，当下既是机遇也是挑战。一些业内专家就建议，自住需求应理性决策，避免追涨，同时投资者需警惕非核心区泡沫风险。

杭州一季度的楼市表现，如同一面多棱镜，映照出土地市场的狂热、开发商的野心、购房者的焦虑，也暴露出城市发展的不均衡。

在一家大型央企杭州公司营销负责人看来，不管是“地王”频出还是“以价换量”，豪宅抢购也好，郊区盘滞销也好，杭州目前还处在政策与市场的博弈中，在这种情况下，购房者应回归理性，而开发商也要回归居住本质，才能在行业的调整周期里保全资产，找到破局之路。