怎么防范洗房？卖掉婚前房产后换房还是个人财产吗？

怎么防范洗房？婚前自己全款买的房，结婚十年了想卖掉，再重新买一套房登记在自己名下，这房算婚后共同财产吗？有人咨询了这样一个问题，这事理论上简单，实践中有点复杂，杨律师分析一下。

首先，民法典有规定，一方的婚前财产是个人财产，不会因结婚变为共同财产，也不会因为结婚时间到十年二十年就变成共同财产。所以，婚前全款买的房，显然是个人财产。

如果出售了这套房子，并完全用这套房子的售房款再重新买套房，而且新买的房也仍然登记在自己个人名下，虽然新房是婚后买的，但法律上可以视为原来婚前财产形态的转化，先由房变成了钱，再由钱变成了另一套房，这个证据链如果完整的话，新买的房子仍然可以认定为是个人财产。

但实践中这事并不简单，有一个词叫“洗房”，就是指在婚后，一方本来的婚前个人房产，被另一方以换大房子、上班方便、孩子上学等理由卖掉，换成新的房子，最后把新的房子变成了共同财产的行为。

关于换房后仍是个人财产，我刚才强调了一个要点“证据链完整”，就是操作的时候要保证卖房的钱打到一个专用的账号，这笔钱要和婚后的存款区分开，再次购房时也得保证是用原来的售房款去支付购房款。同时，确保新购的房子只登记在自己名下，除了保留银行流水明细以外，还要保留相关售房合同等证据。如果这个证据链完整，房子仍是个人财产，应该没什么争议。

那在什么情况下房屋权属会有争议，不能确保是个人财产了呢？

一是新购房产给对方加名，民法典婚姻家庭编司法解释二专门出了房产加名离婚如何分割的新规，没有特殊情况，虽然加名后未必是平分，但通常多少都给对方分一部分补偿，这个就不多说了。

另外一种情况是，新购的房产除了原来的售房款以外，对方还有增加出资，或者用到了婚后的收入和存款，一旦出现这样的情况，除非双方签明确的婚内财产协议，约定新购的房子仍是自己个人财产，否则新购的房子即使只登记在原房主名下，也未必能认定纯粹是个人财产了。

还有，刚才为什么要建议卖掉原来的房子所得房款，要放在一个专门单独账号里，就是怕这钱如果和其他存款混在一起，以后说不清楚，尤其是时间稍长点，账号里的钱进进出出，怎么证明买房的钱就是原来的售房款，就是个问题。打这种官司的时候，想主张婚后购买的房产仍是个人财产的一方，是负有举证责任的一方，如果不能充分举证，后果就可能是被认定为共同财产。

本文作者：北京杨文战律师,第一届北京网络知名人士联谊会理事,微博十大影响力法律大V,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。