子女翻建父母宅基地房，算老人遗产吗？北京律师详解产权归属认定

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人关系

原告王素霞与被告林婉琳、被告张思琪是被继承人张宇峰的亲属。张宇峰于2021 年因病离世，其父亲早于他去世。张宇峰的母亲王素霞，配偶林婉琳，女儿张思琪作为第一顺序继承人参与本案。

（二）案件背景

位于一号房屋（北京市通州区）土地使用者登记为张宇峰，土地类别为宅基地，建有若干房屋。张宇峰生前未留遗嘱，继承开始后，因遗产分配问题产生纠纷。王素霞长期未与张宇峰共同生活，对房屋具体情况不明。被告方称房屋已通过约定分给张思琪，且张思琪在2011 年对院内前排房兴建并装修北房五间。

（三）证据提交

原告王素霞：提交相关证明自身经济困难、无劳动能力等情况的材料，主张因张宇峰未履行赡养义务，在分割遗产时应多分。

被告林婉琳、张思琪：提交2021 年 2 月 22 日签订的《房屋分配协议书》及视频，证明张宇峰生前已将一号房屋分配给张思琪。其中协议约定一号房屋正房五间及南厢房五间归张思琪所有，张思琪承诺正房西数第一间供张宇峰与林婉琳在有生之年无偿居住，张思琪对张宇峰及林婉琳尽赡养义务等内容。

二、争议焦点

（一）原告王素霞诉求

判令一号房屋院内北房五间中东数第一间及对应的院子由王素霞继承。

判定张宇峰将涉案房屋赠与张思琪的行为无效。

被告承担本案诉讼费用。王素霞称张宇峰从未履行赡养义务，自己长期患病、无劳动能力和经济来源，仅靠子女抚养，应多分遗产。

（二）被告林婉琳、张思琪诉求

不同意原告请求，主张房屋已分给张思琪，且张思琪对房屋有兴建和装修行为，该房屋不属于张宇峰遗产。

（三）争议核心

一号房屋是否属于张宇峰遗产范围。

《房屋分配协议书》的效力问题，即张宇峰将房屋赠与张思琪的行为是否有效。

王素霞是否应多分遗产份额。

三、裁判结果

确认张宇峰（已故）与被告林婉琳、被告张思琪于2021 年 2 月 22 日签订的《房屋分配协议书》无效。

一号院内北房五间由原告王素霞、被告张思琪各继承六分之一份额，三分之二份额归被告林婉琳所有。

驳回原告王素霞的其他诉讼请求。

四、案件分析

（一）遗产范围认定

根据查明事实，一号房屋院内北房五间系张宇峰与林婉琳在婚姻存续期间通过分家获得，属于夫妻共同财产。虽然张思琪主张出资装修，但农村宅基地特殊性决定不能仅依据装修出资认定房屋产权，其翻扩建行为不必然取得房屋所有权。

（二）赠与协议效力分析

被告提交的《房屋分配协议书》涉及房屋赠与。因农村房地一体，赠与房屋同时处分了宅基地使用权。而农村集体土地的宅基地使用权与特定身份关系紧密相连，仅限村集体经济组织成员享有。张思琪签订协议时并非该集体经济组织成员，无法享有宅基地使用权，此房屋分配行为导致宅基地使用权人变动，违反土地管理强制性规定，所以该协议无效。

（三）遗产份额分配

张宇峰去世后，一号房屋院内北房五间一半份额为林婉琳个人财产，另一半作为张宇峰个人财产由其母亲王素霞、配偶林婉琳、子女张思琪继承，每人继承三分之一份额。

五、胜诉办案心得

（一）对于主张协议无效一方（原告方）

深入研究法律规定

准确把握农村宅基地相关法律规定及房地一体原则，明晰宅基地使用权主体资格限制。在本案中，正是基于对这一关键法律点的准确理解，才成功论证赠与协议因违反土地管理强制性规定而无效。在处理类似案件时，应全面梳理相关法律法规，精准定位案件核心法律问题，为诉讼策略制定提供坚实法律支撑。

收集关联证据

在诉讼过程中，合理规划诉讼策略至关重要。明确诉讼请求之间的逻辑关系，如本案中先确定协议无效，进而明确遗产范围，再进行遗产份额分配。避免诉讼请求之间相互矛盾或缺乏关联性，确保整个诉讼过程有条不紊地推进。