上海各区被抢爆的地方

　　3月份的上海楼市，的确很火热。

　　二手住宅成交2.69万套，环比增长75%，同比增长45.36%。

　　这是自2022年以来成交量最高的3月。

　　很多房东不理解，上海二手成交量那么高， 为什么我的房子挂牌一年无人问津？

　　市场上到底是哪些地方的房子卖爆了？

　　还有房东咨询，如果我所在的小区卖爆了，那我是不是可以涨价卖了？

　　买房人也在问，如果我想买的小区很热销，那我买房还能不能大刀砍？

　　今天我来详细盘点下3月份上海各区卖得最好的小区，看看它们都有哪些特点和共性。

　　成交量最大的小区

　　1）3月份黄浦区卖得最爆的小区是海华花园，位于打浦桥板块。

　　虽然是1994年的老破小，但好在有学区，对口海华小学和卢湾中学，公办二梯队。

　　22年房价高峰时，海华花园成交单价冲到了13.6万/平。

　　现在降到八九万，也算是估值回归了。

　　在上海第一区黄浦区有套属于自己的房子，依然是很多人的梦想。

　　细数黄浦各个板块，打浦桥应该是最便宜的。

　　2）静安区3月份最热销的是和源名城，位于彭浦板块。

　　彭浦在静安，犹如中原在杨浦的位置，人口老龄化，房子也老龄化。

　　地段上和宝山相邻，向北走几步就是宝山了。

　　整个板块内随处可见上世纪八九十年代的老公房。

　　所以和源名城这种次新房在房龄上就很吃香。

　　关键价格比平顺小区这种1986年的老破小都便宜。

　　3）徐汇区的徐汇世家花园，是徐汇人气榜最高的小区，3月份卖了60套。

　　2014年的次新房，位于田林板块，对口田林一小/田林中学。

　　讲实话，对口的这些学校在名校如云的徐汇并不算优秀。

　　但该小区离紧邻内环，多个地铁站点环绕，旁边500米是第六人民医院。

　　2014年的次新房，这个地段和房龄还是很有竞争力的。

　　4）长宁区卖爆的是衡辰公寓，天山板块标准的地铁房。

　　小区楼下就是2号线威宁路地铁口，步行10步进地铁站。

　　07年的刚需盘，比很多大社区卖的都火。

　　内中环，近地铁，商圈旁，都是优势。

　　5）虹口区卖得最火的是瑞虹新城，内环内的超级大盘，上海知名的中产社区。

　　2022年瑞虹新城二手房网签150套；

　　2023年瑞虹新城二手房网签172套；

　　2024年瑞虹新城二手房网签262套；

　　过去三年平均的月成交量最高也就22套左右，

　　但今年3月，瑞虹卖了36套。

　　可以说，自从临平路拍出新地王之后，瑞虹新城就进入了成交舒适区。

　　临平路金茂项目18+万/平的价格呼之欲出。

　　相比之下，瑞虹新城的二手房价格可就太香了。

　　6）杨浦区3月份最热销的小区，是鞍山板块的同济新村。

　　1952年，7.8万单价的老破小都不愁卖。

　　除了周边教育商业配套够硬，或者有拆迁预期，还能有啥原因。

　　7）普陀区卖爆的是真光板块的真光新村，超过了中远两湾城的成交量。

　　真光在普陀一直没啥地位，资源积累又薄弱，几乎成了被遗忘的角落。

　　但好在周边邻居比较给力，东边是城市副中心真如、北边是普陀倾力打造的桃浦智创城、东北部的万里是上海早期四大居住示范区，上海西站TOD正如火如荼建设中。

　　有了邻居的衬托，真光的老破小价格就非常吸引人了。

　　真光新村共有10个小区，可供选择的机会多。

　　加之底商丰富，日常生活也比较便利，200多万可以上车50几平的二居室。

　　8）浦东新区3月份最热销的是鹤沙航城，航头板块的动迁大居，3月份成交105套。

　　航头这个位置还是比较偏的，地处浦东、奉贤、闵行三区交界。

　　但因邻近张江科学城，并且拥有16/18号线两条地铁。

　　所以这里的次新房也不算难卖。

　　尤其是鹤沙航城，全域都在张江科学城范围内。

　　城市界面也很干净整洁，成交单价2万多，成了附近刚需客群的首选。

　　9）闵行区最热销的是浦航新城，这是闵浦的刚需改善盘。

　　外环外轨交次新房，目前成交单价3万左右，确实比老破小香。

　　10）宝山区卖爆的是美罗家园，一个月成交了119套。

　　这么多年，美罗家园一直是宝山的成交榜首，而且都是断层第一。

　　美罗家园是宝山罗店的动迁大居，美兰湖及周边划为地区级公共中心，有约一半在美罗大居内。

　　大居目前已经建设了44个小区，37个动迁小区，都是2010年以后建设的，小高层为主，大多都是1-3房都有。

　　小区房龄上差距不大，位置上是否靠近轨交是拉开价差的主要原因。

　　11）嘉定区成交量最高的是金鹤新城，江桥的刚需盘，3月份成交68套。

　　目前二百多万买到3室。

　　12）松江区卖爆的是新凯家园，泗泾板块的刚需上车盘，3月份成交113套。

　　13）青浦区成交量最高的崧泽华城，也是一个比较大的社区。

　　小区内都是10年房龄左右的次新房，3月份成交161套。

　　14）金山区3月份成交最高的是绿地金卫新家园，位于金山新城。

　　西区的两居室成交单价都跌破1万元了。

　　84万在上海买个2房1卫，不再是梦。

　　而且是2007-2009年的房子，并不算破。

　　15）奉贤区成交量最高的是南桥板块的贝港花苑。

　　有一梯队小学+二梯队中学的资源加持，而且价格也不虚高。

　　所以贝港花苑一直是区域内热销的二手房。

　　16）崇明区成交量最高的是鹭岛华庭，长兴岛的大型动迁小区，3月份成交了36套。

　　共性

　　我们一直和买房人强调，买房要有一个下家思维。

　　也就是你买之前要想清楚，如果未来你的房子要出售，卖点是什么，再次流入市场是否会有人接盘。

　　细看这些能卖爆的小区，不难发现它们也有一些共性。

　　1）市区带学区的老破小

　　老破小是上一个周期中超跌的类型，当价格足够便宜，优势就凸显出来了。

　　再加上年前年后升学季，市中心好学校附近的老破小很容易走量。

　　如果你想入手老破小，地段、轨交、学校、配套都是你需要考虑的。

　　2）区域内的大社区

　　这种大盘供应足，流动性好，换手率高。

　　如果房型多元，2房换3房，3房换4房，小区内部就能消化库存。

　　3）周边有地王催化

　　现在土拍溢价率越来越高，如果板块内小区旁拍出了新地王，对你家的二手房绝对是个利好。

　　前面提到的虹口的瑞虹新城卖爆，就离不开周边地王的催化。

　　类似的还有：新杨思地王未来要卖12万以上、徐汇滨江绿城地王要卖19万、大宁中建地王要卖16万……

　　地王拔高新房价格上限，对二手房实现大幅度正挂，二手性价比就会凸显出来。

　　如果还想要更早布局的，比如东安一村这种未来有土地出让，而且大概率不会便宜的。

　　周边肯定也有机会。

　　4）品质次新房

　　金茂在临平路拿了地王，鲁迅公园没卖爆，反而是瑞虹新城卖爆了。

　　就是因为瑞虹新城的产品比鲁迅公园好，也更符合楼市的发展趋势。

　　对有钱人来说肯定是把钱花在瑞虹不是旁边的老破小。

　　现在的楼市，已经变成改善主导，改善驱动。

　　大家都喜欢房龄新的好房子。

　　哪怕是在郊外环，卖爆的也都是那些性价比高的改善次新房。

　　如果再有个学区，周边地铁商圈配套又够硬，小区底子够厚，以后也不愁卖。

　　上海二手房挂牌量越来越高，有品质，有卖点的房子，才能穿越周期。

　　以上几种类型的房子，在今年乃至未来几年成交都不会差。

　　今年唯一让人比较担忧的是500万以下不带学区（或者弱学区）的刚需房。

　　目前的刚需市场虽然成交火热，但仍然是在以价换量。

　　一方面受众群体刚需人群收入没增加，另一方面挂牌也一直在天量。

　　去年新政以来，上海二手市场虽然连续好几个月2万套以上的成交量。

　　但500万总价以下的房子，挂牌量不降反增，房东也是极度内卷。

　　春节后挂牌量加速上升，又回到了21万套左右的高位，数据继续恶化。

　　可以推断，那些同质化严重的低总价刚需房，大概率价格还会持续处于低位，

　　甚至继续全年阴跌1-5%。

　　所以今年要置换的房东，要加速卖掉手中的差房子。

　　如果你要买房，以上这些热销小区的共性和卖点，可以作为参考。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。