4个现象证明雨核正处在今年行情谷底！4月23日是重要分水岭

大家好，我是苏北哥！今天是4月10日，农历三月十三日，今天文章我们来重点谈谈南京头部板块的行情变动和“抄底”问题！

01.

正处在今年的行情谷底！眼下的雨核“能抄底”吗？一文告诉你真相！

有粉丝看了标题，肯定要怼！北哥其实想写这个选题很久了，早已经做足了心理建设和准备！

粉丝要怼是发自心底的自然需求！雨核“何许人也”？乃是南京楼市最具成长潜力的板块，也是2024年诞生销冠盘最多的地方，在很多人眼中，如今的雨核房价只有涨的份儿，没有跌的可能！

但是粉丝们对北哥今天文章观点发自心底的质疑，也反映出大家对一线行情不够了解，对南京楼市周期波动属性不够熟悉！有必要在说雨核具体行情前，先普及一些房地产行情的基本知识！

房地产本身就是一个周期性市场，既然是周期性的，那么自然有波峰与波谷！从宏观的角度来看，房地产市场的周期与其上行与下行的整体行业行情有关，比如2010-2021这十余年间，整个行业走在上行期，房子就是“硬通货”，只要你有钱可以闭眼买，这也就是波峰；2021年三季度以后，房地产行业整体走入下行期，买房子就需要甄别了，有的地方的房子能买，能赚钱，能保值；有的地方房子就不能买了，买了价值直接缩水！

但是从微观角度来说，每一个城市的房地产市场，甚至是一个城市当中的某个板块，在行业整体下行期过程中，还有属于自己的波峰与波谷！雨核就是这样。

无论是自媒体的宣传也好，还是实际的行情表现，雨核在整个南京楼市的位置的确已经上升到了“新生代的头部板块”，从之前的寂寂无名，蜕变成如今的头部位置，背后有着清晰的上升路径。

雨核数字大道

2019-2020年，雨花两桥核心区规划相继落地，雨核概念正式推出，但当时并未引起太过关注。

2021年2月，金基进驻雨核，拿下当时毛坯限价38000元/㎡的G06地块（高出当时板块平均房价6000元/㎡），开启了雨核晋级的序幕；2021年4月，又迎来华润拿下G39地块，打造雨核CBD，据此“雨核”这个紧靠河西，但有名不见经传的小地方，才开始引起南京房产圈及一部分买房人的关注和侧目。

到了2023年，雨核晋级顶流板块的步伐就加快了！当年3月万科拿下G05打造朗拾雨核项目；当年5月厦门建发28219元/㎡拿下G14（建发璞云），加之中华中学教育集团的加持，将雨核CLD中央生活区推上了风口浪尖！

看的很清楚，雨核后来的成功晋级，与之前3年前的蛰伏与厚积薄发有关！

然而雨核是懂“急流勇退”的！2024年3月8日那场土拍，临时取消的G04地块，为后来的雨核新房断供，房价回涨，板块冲进“南京顶流俱乐部”埋下了伏笔

2024年3月开启的南京新房降价潮，反而给了雨核绝地反击，晋级顶流的绝佳机遇

彼时万科朗拾雨核一口气将销许4.5万/㎡，降到了实际售价的3.5万/㎡，99㎡起步3房，一下子降了100万。

万科朗拾雨核99㎡3房内部实景

只有卖不出的价格，没有卖不出的房子，再加上万科品牌的加持，让雨核迅速聚集了人气和流量。再加上当时建发璞云的“跟降”，雨核赢得的可谓是双倍流量。

然而彼时，地处雨核西边的河西“新房价格被控死（不许降价）”，雨核东面的大校场即使降价，新房价格仍在4万/㎡，雨核北面的小行，万科已卖完，新房断供，也无法与雨核争抢客流！可以说从2024年3月至11月，雨核占尽了天时、地利以及房价体系带来的红利，开启了板块价值的第二轮上升期

去年8月底克而瑞南京新房榜单

可以说去年1-8月份，万科朗拾雨核一直是霸榜全市销冠盘前2、前3的位置，建发璞云也在前10之内！彼时的雨核可谓一手好牌，打哪张都赢！

但是好牌也有渐渐打光的时候！

去年11月底万科朗拾雨核正式收官，失去价格对标和竞品楼盘的建发璞云顺势涨价，总价普涨20-30万！99㎡起步三房，从去年10月份的360-365万总价一下子涨到了385万。

去年12月底，雨核华润万象天地开业，17万方的商业巨擘，点燃了雨核的生活氛围和烟火气，也让这片地处城南新兴的CBD生活区更加具象化。

雨核华润万象天地实景

万象天地的成功开业，是雨核去年的核弹级利好，板块新房、二手房都乘势涨价，不仅是建发璞云，就连华润观云润府也在当时收回了前期优惠。中海城南公馆，龙湖天钜彼时房价涨至3.3万/㎡，甚至3.4万+/㎡，是去年全年房价的最高点。

今年1月元旦期间，大批自媒体炒作“新房断供，全市少数板块新房供需逆转”，无形中又让雨核从中获利，房价再度上涨。

今年1月中旬，雨核标杆次新房金基嘉玥二手房房源挂牌单价高达4.6-4.9万/㎡，再一次提升了雨核房价的市场预估值！

今年1月份金基嘉玥二手房挂牌价格

可见去年11月至今年1月，雨核集中释放利好，几乎将手中的“好牌全部打光”！雨核从低谷重新走上了板块诞生以来的“最高光时刻”，房价也在快速的节节攀升，不断的消耗着利好带来的红利。

今年3月，建发璞云的房价已经突破4万/㎡，涨到了4.1-4.2万/㎡的高位。一套建发璞云的99㎡小三房，实际总价已经达到420万左右，与去年10月份的350万相比，上涨70万左右。

建发璞云实景

然而房价就像抛物线，如果不能继续上涨，下一步就是重新下跌！

雨核目前的在售新房价格还有上涨空间吗？要知道隔壁的河西南华润观潮望云房价才4万/㎡，7公里以外的大校场，华润金陵中心售价也在4万/㎡出头。很明显目前的雨核新房价格“已经被卡住脖子了”。

更关键的是，万象天地开业之后，接下来的雨核似乎已经没有什么重大利好消息可以释放了！没了利好，房价也就失去了进一步上涨的踏脚石！

但是下一步雨核的房价是不是就会下跌了呢？也不一定！这要看雨核的下一步棋怎么走，能否冲破目前的桎梏！

北哥下面会列举四个市场现象，说明目前的雨核正处于今年行情谷底，以及下一步能否冲破桎梏的关键点！

准确的说，眼下的雨核又站在了房价上升还是下降的十字路口！

02.

4个市场现象确定目前雨核处于今年的行情谷底！4月23日之后，雨核房价可能再度抬升！

正如前文所述，没有持续的利好消息释放，急速上涨置顶的雨核房价，只有回转下落的份儿，这不是北哥的分析结论，而是近期雨核的具体行情展现。

至少有4个市场现象可以证明！

第一，雨核华润置地云上润府首套二手房成交，亏7000元/㎡！

雨核房价能否继续上涨，当地业主的信心是衡量的标尺！就在4月7日，板块标杆项目华润置地云上润府成交了首套二手房。

据了解这套房源是一套109㎡的小三房，位于高层楼栋的5楼，最终成交价格380万，折合成交单价仅3.48万/㎡。

据说这套房源正式2年内限售房源，由于宁七条ZC解禁，才慌忙挂出，挂牌后房源光速成交，但当初挂牌价格为418万，最后被硬生生砍了38万才得以成交。

另外业主还要承担5.3%的增值税，去掉税金成本，华润置地云上润府的首套二手房成交单价就只剩3.3万/㎡左右。

而这套房源正是南京限售解禁后，雨核成交的首套次新二手房源，更加真实的了反应了雨核的真实房价水平。

而3.3万/㎡的二手房成交单价，相比目前华润置地云上润府的在售新房价格来说谁高谁低？4月初该盘刚出了一批特价工抵房，108㎡3房一口价430万，折后单价在3.98万/㎡。

云上润府目前已经是实景现房

而首套成交二手房对比当年买入价又亏损了多少呢？根据当地中介介绍，云上润府成交的首套二手房买入时间比较早，当时市场还处于高峰期，新房买入价在448万，买入单价在4万/㎡左右。

华润置地云上润府2022年销控

这样算下来，华润置地云上润府首套二手房大概亏7000元/㎡，总价亏100万不到。

第二，在售盘华润观云润府不再喊涨，悄悄降价！部分房源实际单价甚至不到3万/㎡

不知道大家发现没有？雨核的楼盘近期不再喊涨了，最明显的就是华润观云润府，这个楼盘从去年年底那会儿的不断宣布“收回前期优惠”，转变为如今的“重新给出优惠”。

据说，华润观云润府最近又悄无声息的“主动打折”！虽然该案小高层表价还在4.1万+/㎡，实际上小高层实际售价只在3.1万/㎡左右，89㎡3房中间户型，总价只在280万。109㎡3房小高层边户，总价仅327万，单价还不到3万/㎡。

洋房价格也有所下降，3月底刚刚加推的9号楼洋房，销许价格在4.5-4.7万/㎡，而目前洋房实际价格在3.7万/㎡左右，比起表价便宜了1万/㎡。

第三，雨核二手房重新出现2字头房价！

就在3月份，雨核的两大标杆二手房价格也出现了明显的变动，中海城南公馆二期，3月9日成交一套131㎡低楼层4房，成交总价367万，成交单价为2.79万/㎡。

毫不夸张的说，这是该小区自去年11月份以来，出现的首套2字头房价成交房源。

龙湖天钜房价近期也有所走低，3月15日成交的89㎡小三房，成交单价为3.1万/㎡，而同小区房源2月份成交单价还在3.3万+/㎡

第四，建发璞云加入了2025年的以旧换新

按照道理来说，建发璞云是不需要加入以旧换新的，因为项目已经处于绝对的尾盘去化阶段。

项目8栋楼目前已经全部推出，且目前1、3、6、10号4栋楼房源已经售罄，仅剩5、8、12、13号楼有房源在售。

在售楼栋分布

根据今天的网房数据显示，建发璞云全盘仅剩于195套房源在售，且目前数字大道北侧的雨核生活区只有璞云一家楼盘在售，应该是可以慢慢卖的。但是令人意外的是建发璞云却加入了2025年第二批以旧换新。

也就是说建发璞云希望加快剩余房源的去化节奏，以保证尽快清盘！对于建发这种实力国企当然是不屑于在当下玩儿“高周转”，而加入“以旧换新”则以为着建发要给予购房人3%的首付让利，以99㎡起步三房410-420万的执行总价，也就是要让利1.845-1.89万；此外加上ZF1%补贴，购房人还可获得4.1-4.2万补助。加起来补贴接近6万。

这可不可以理解为，璞云自身也认为前期涨价过猛，因此搭乘ZC便车，变相给优惠呢？

很明显，雨核近期无论二手房、还是新房，房价都出现了回降的情况！雨核接下来行情上行，还是下行还真不好说！

为何会这样？一方面是因为今年雨核没有重大利好消息，另一方面还因为地价变动

众所周知，3月25日雨核时隔一年之后挂出了新宅地G09。

雨核G09位置

该地块是目前雨核历史上容积率最低的宅地，仅为2.4。且地块地理位置非常优越，位于数字大道以北，一街之隔就是建发璞云。

但是雨核G09的起拍地价仅有16513元/㎡，而一街之隔的建发璞云，2023年5月的拿地价格是28219元/㎡。相比之下两者相差近1.2万元/㎡。

巨大的地价落差，让市场陷入了沉思！“地价大降的雨核”未来房价还有充足的上涨空间吗？但是4月2日举行的南京蛇年首场土拍，却又让事情充满了悬念感！

杭州常住集团，以竞价68轮，以4.43亿总价拿下新街口珠江路G05地块，打响了今年南京土拍头炮。

珠江路杭州常住集团G05地块

既然珠江路地块能够溢价成交，那么雨核G09一样能够溢价成交，且按照目前南京的土拍规则，但凡推出的地块基本上事先已经确定有KFS决定拿地。

所以4月23日的G09地块出让，将成为雨核房价未来是否继续上行的重要标志性事件。一旦G09高溢价成交，未来雨核房价可能突破天花板，晋升为真正的南京顶流板块。

所以4月23日之前的雨核，目前正处于今年的行情谷底！

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。