永安里地块加大住宅比例，提升土地价值与市场活力

乐居财经北京 徐迪 4月11日，规自委通告朝阳区永安里地块规划综合实施方案规划指标公示反馈意见采信情况。

方案于1月17日-2月15日公示，期间共收到4条意见：

一、公众反馈意见：关于住宅建筑规模增加合理性的意见。

主体回复意见：经调研，到目前全市房地产市场写字楼空置率有所上升，改善型居住产品需求有所增加。基于对市场趋势的密切关注，我单位对永安里周边区域开展市场调研。

调研中，企业均提出这一区域已多年未供应商品住宅，市场对该区域居住功能需求较为迫切，在不增加地上建筑规模、不突破其他规划指标的前提下，适当增加一定比例住宅功能，可改善地区职住平衡，提升土地价值与市场活力。

基于此，我单位会同有关单位就住宅规模调整开展了设计方案强排工作。经分析，住宅规模提高至10.9万平方米具有可行性，且使户型设计更加灵活，能够提高住宅设计品质，更好地满足CBD区域人群的居住需求。

二、公众反馈意见：关于住宅建筑受到轨道交通影响的意见。

主体回复意见：项目排布充分考虑地下轨道区间穿越对地块的影响，在建筑布局上，将主要住宅区域设置在距离轨道30米范围之外，直接减小轨道振动对住宅的影响。

同时，经向京投公司了解，地铁轨道已经采用了液态阻尼钢弹簧浮置板道床等特殊高等级减振措施，临近住宅在设计时还将根据基于实测数据的噪声、振动影响分析报告进行振动影响分析，并依据分析结果采取合理的结构减（隔）振措施，使本项目的住宅楼栋可达到《城市区域环境振动标准》(GB10070-88）等相关国家标准的要求。

三、公众反馈意见：关于本片区文化场馆类建筑不足的意见。

主体回复意见：本项目含文化展示空间1500平方米，可作为基层公共文化设施向公众开放使用。

此外CBD核心区在建文化设施项目（中信大厦南侧），距离本项目约1.4公里，建筑面积约2.5万平方米，符合《北京市控制性详细规划编制技术标准与成果规范》（2022年9月版）中的市区级公共文化设施建设要求，建成后将有效补充区域文化功能短板。

四、公众反馈意见：关于希望项目高品质建设打造地标，加快项目建设的意见。

主体回复意见：本次项目公示旨在加快推进项目实施，规划方案中对项目风貌提出了相关要求，后续供地后，在方案设计阶段我单位将会同相关部门，加强建筑风貌的研究，打造高品质项目。

分局意见：待项目入市后，在方案审查阶段，我局将按程序加快方案审查工作，对设计方案严格把关，确保呈现高品质项目，优化城市形象、提升区域活力。

永安里地块西至双子座大厦东侧道路、国泰饭店、朝阳区教委用地东边界，东至规划永安里东街，北至建国门外大街，南至规划永安南里一街。

用地面积约3.47公顷，地上总建筑规模16.1万平方米，容积率4.63，建筑高度100米。

根据方案规划，永安里地块为住宅混合公建用地，此前规划中住宅建筑规模约9万平方米，调整后，住宅建筑规模增至10.9万平方米，增加了1.9万平方米。

其余指标未见调整，公建部分规模仍为5.2万平方米。

具体来看，住宅建面10.9万平方米，另配建地下末端物流设施建筑面积350平方米。

非住宅部分包括：

社区卫生服务中心1处，建筑面积原则上不大于5900平方米 ( 其中有A级急救工作站1处，建筑面积200平方米)；

文化展示空间1处，建筑面积1500平方米；

社区商业设施1处，建筑面积300平方米；

密闭式垃圾清洁站1处，建筑面积170平方米；

特勤消防站1处，建筑面积不大于5000平方米 ( 建筑规模单独核算)；

另安排其他公共配套用房1处，建筑面积2000平方米。

此外含地下末端物流设施建筑面积200平方米；

地下110kv变电站1处，建筑面积5000平方米。

永安里地块不在最新公示的2024年度第七轮拟供地清单中，但曾在第二轮和第五轮清单中出现。

延迟至今还未正式挂牌，2025年再度亮相，不知会引来哪家房企大手笔出手。当然也不排除像之前朝阳的两幅巨无霸地块一样，与其它纯住宅或商业地块捆绑出让。

这块地从一出现就成为关注焦点。

首先是位置最为核心，永安里作为昔日北京第一居住区，当年是为了安置天安门附近的拆迁户而建的社区。

地处长安街南侧、建国门外大街，靠近东二环，距离天安门不到五公里，周边商业商务氛围浓厚，教育、医疗配套也十分丰富。

紧邻地铁1号线永安里站，往东一站建国门，往西一站是国贸。第一使馆区+CBD两大热门板块叠加的位置，珍稀程度可想而知。

地块目前没有太多信息，从规模来看，占地面积不大，容积率高达4.3，预计将建成超高层建筑。加上地块用途为商住综合，很有可能低层配建为商业、酒店等业态，高层做住宅。

周边近年无新住宅供应，附近楼龄10年以内挂牌二手房房源不多。

2015年柏悦府二手房价格突破约20万/平方米；

尊悦光华近日一套东北向房源挂牌价11.2万/平方米。

其余一些老破小房源价格区间从6万-16万的都有，近期随着北京住宅成交回暖，部分房价也有所上调。