鸿荣源观城交房时间2026年12月30日，精装交付。车位比：1∶1.29

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交房时间：2026年12月，精装交付。• 车位比：1∶1.29。

• 优点：交通便捷，紧邻地铁4号线观澜站；配套完善，规划有学校、自带大型商业；居住纯粹，首推地块为纯商品房；户型使用率高；开发商实力强。
投资潜力与升值潜力：所在观澜有发展潜力，随着周边配套完善和旧改推进，有一定升值空间，
• 是否值得投资：适合对交通便利有较高要求的刚需购房者，对于投资者来说，需综合考虑市场情况和项目特点，投资价值有一定不确定性。
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周边配套相关
• 周边学校：直线3km范围内有50个幼儿园、8个小学，如深圳市振能学校等，13个中学，如观澜第二中学等。项目规划有3所幼儿园、2所九年一贯制学校。
• 附近地铁站：紧邻地铁4号线观澜站，距离步行约300米。
• 交通路线：沈海高速、外环高速、龙澜大道等主干道环绕，自驾便捷，未来深大城际线开通后，可快速连接宝安机场及光明科学城。
• 基础配套设施：自带壹方系列商业，200米百佳华广场，4公里内有观澜天虹、观澜湖新城MH Mall等繁华商圈。周边还有多个公园和文化体育设施。

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项目原为龙华观湖街道观城第一期城市更新单元，共9个地块，整体占地38万㎡，总建面近400万㎡（一期总建面超300万㎡），商业部分近40万㎡，涵盖了商品住宅、商业、写字楼、5个幼儿园、2个九年一贯制学校，还有5个公园通过2层连廊串联在一起。有大型购物中心、5A办公、五星级酒店、星级影院、休闲文化街区，也有高档住宅、人才房、产业研发楼、生态产业园，更有教育、医疗、文体设施等。

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其中住宅总共约9674套，含2506户保障房，目前还有小半的地块规划没有公示，全部建成后住宅供应量将超过万套，说它是Pro版「壹成中心」绝对名副其实。

「壹成中心」的建设周期在2014-2024年，「鸿荣源观城」的开发时间自然也不会短。

一期组团有3个地块已经建设备案，分别为：「观城未来花园」、「观城时尚花园」、「观城世纪花园」。

其中「观城时尚花园」和「观城世纪花园」为「鸿荣源观城」第一期项目的二期工程，「观城未来花园」为观城第一期项目的一期工程。

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当前二期进度快于一期，首期入市的是08地块「观城时尚花园」，目前楼体已经建至40层左右，最快将于2-3月开盘入市，主力户型为88-98㎡的3房2卫，108-117-143㎡的4房2卫，单价预计3万多起。

住宅约9674套，其中保障性住房2506户。从目前公示的地块来看，观城还有小半的地块规划未公示，全建成后可能超过万套住宅的供应量。

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【楼栋分布】

一期

01地块：总建面约32万㎡，其中住宅约9.2万㎡，商业约3.3万㎡，办公约5.9万㎡，综合文化中心约1.6万㎡，此地块住宅均为保障性住房，共1547户。

02地块（一期）：总建面约19万㎡，其中住宅约8.1万㎡，商业约1.9万㎡，共用停车库等地下建筑约7.5万㎡。此地块共有760套住宅（无保障房），建面小于90㎡的有570户。

02地块（二期）：总建面约6.7万㎡，其中办公建面约5.25万㎡，商业建面9900㎡。此地块无住宅。

03地块：总建面约42.4万㎡，其中住宅约13.9万㎡，商业约8.2万㎡，办公约4.6万㎡。地下建筑约12.4万㎡。此地块有1497套住宅，其中小于90㎡的有1314套。

04地块：总建面约34.5万㎡，其中住宅建面约10.9万㎡，商业建面约5.7万㎡，办公建面约4.4万㎡。此地块有住宅1453户（保障房有735户）。

二期

08地块（一期）：此地块总建面约22.5万㎡，其中住宅约9.6万㎡。住宅1566户（无保障房），小于90㎡的为1513户。

08地块（二期）：总建面约7万㎡，其中住宅建面约6万㎡。住宅1566户（无保障房），小于90㎡的为1513户。

08地块（三期）：总建面约7.8万㎡，其中办公约6.3万㎡，商业6640㎡。此地块无住宅。

11地块：总建面约18.9万㎡，其中住宅约11.2万㎡。此地块有住宅1285户（保障性住宅224户），其中小于90㎡有1061套。

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「鸿荣源观城」首推的08地块，备案名称为未来平方云山府，分三期建设，共5栋商品房住宅，3梯6户。

其中1栋1单元住宅59F，1栋2/3单元住宅58F，3栋1单元/2单元住宅58F，4栋1/2单元写字楼35F，2栋是1所18班幼儿园。

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11地块，备案名称为未来平方云岭府，总占地面积约2.06万㎡，总建筑面积约19.06万㎡，计容建筑面积约13.97万㎡，容积率6.3，绿化率35.01%，共由5栋总高31-48层住宅组成，其中1栋1/2单元住宅48F，1栋3/4单元住宅45F，2栋公租房31F，3栋是1所18班幼儿园，配建有公交首末站。

总规划1285户，其中公租房224户，地下室有3层，规划1209个车位，车位比约1：0.94。

鸿荣源观城值不值得买？

本项目地址位于龙华观澜鹭湖中心区，毗邻龙华北部中心，北临观澜大道，西邻梅观高速，南近安元大道，东靠富澜路。

提起观澜，大家的印象都是面貌老旧，交通特别拥堵。的确，观澜主要以住宅、工业厂房和宿舍为主，住宅比较老旧，而工业厂房以传统的制造业为主。

不过这些年随着观澜的发展，各方面都有显著进步。

规划层面，得益于大湾区和先行示范区的双重政策红利，"龙华中心"已被定位为深圳市三个重点城市核心区之一。观澜作为龙华发展的关键区域，不仅是龙华区政府的所在地，还汇聚了龙华行政文化中心、九龙山数字城等多个重要板块。在产业、旧改、交通和教育等多个领域，观澜始终走在龙华的前列。

产业方面，投资超百亿元建设的梅观科技创新走廊，为龙华的智能制造产业升级提供了强大动力。华为76万㎡产业园区入驻，以及富士康、顺络电子、海目星科技、轴心自控等一批企业的快速发展，为片区带来了巨大的人口和产业红利，这些都将推动观澜实现新一轮的飞跃。

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值得一提的是，在全面建设数字龙华的发展战略中，观澜就占据了龙华区“数字经济”12大产业区块的8个席位，以2/3的数字经济产业区块占比，成为龙华万亿级数字经济产业的绝对主先锋。

另一方面，观澜是龙华区政府所在地，龙华新区成立之初，就确定新区政府选址观澜，定位为行政科技文化中心。政府新址一般都选择在最具发展潜力的地带，更是各种行政文化配套最齐聚的地方。

根据规划，龙华区政府旁将落成四大文体中心——市政图书馆（在建中）、观湖美术馆、观湖文化体育中心（在建中）和鹭湖三馆一院（图书馆、群艺馆、文化馆、大剧院均已开建）。待这些市政配套建成后，观澜的城市面貌、居住品质都会跃升一个台阶。

此外，观澜还规划了超40宗旧改，总体量超2500万㎡，相当于3个福田中心区。多家知名房企，如华润、万科、卓越、鸿荣源等品牌开发商已经相继进驻观澜。

产业与人才的集聚、区政府的坐镇、品牌开发商的入驻，都为观澜注入了强劲动力。随着各项公共文化配套设施、交通规划的加速落地，观澜的未来充满想象空间，价值也会不断攀升。

三、配套点评

【交通地铁】

距离4号线延长线观澜站400米、有轨电车新澜站500米，走路6-8分钟的距离，10站可到达深圳北站，16站到福田CBD。未来还有规划中的18、22号线加持。

22号线始于龙华黎光站，途经龙岗区，终于福田上沙站，开通后到福田仅需45分钟。

自驾方面，临近梅观快速、观澜大道、龙澜大道、观光路、人民路等主干道，通过沈海高速、外环高速可以快速到达深圳其他区域。

【商业配套】

自带超20万㎡壹方系列商业，集中在一期地块，可参考宝安沙井的鸿荣源奥特莱斯，后期也将成为观澜片区的商业标杆。

一路之隔还有百佳华max city商业，2019年12月21日开业，目前是附近一带的商业中心。

4公里内还有观澜天虹、观澜湖新城MH Mall等繁华商圈。

【教育资源】

自身规划了3所幼儿园，3所九年制学校，其中1所72班、1所54班。目前龙华区已经入驻的四大名校有深外、深高、深中，只有深实验还没有入驻，网传深实验极有可能落地其中。

按照目前的学区划分，小学学区为观澜中心学校小学部，初中为观澜二中、龙华第三外国语初中部。

【生活配套】

楼下就是锦山公园，约2公里范围内有松元公园、观澜老街公园、大步巷南公园、深圳民法公园、马坜社区公园、观城社区公园等6大公园。

2公里还有各大人文艺术场馆，比如深圳观澜美术馆、龙华图书馆、观湖文化艺术体育场馆、全能的文化体育新地标—观澜文化体育中心（在建中）、龙华人文四馆（在建中）等。

【医疗配套】

2公里范围内有5家社康医院、2家三甲综合医院（龙华中区中心医院、深圳市第二人民医院龙华医院），日常看病就医完全能满足。

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鸿荣源观城购买价值

【亮点分析】

位置：观澜作为龙华行政中心所在地，未来还有九龙山数字城、梅观科创走廊、约20个旧改项目，具备一定潜力。而「鸿荣源观城」占据了观澜最核心的位置，未来也会是观澜居住氛围最好、生活配套最完善的区域。

价格：折后单价3万多，3房总价300万起，对刚需非常友好。

：百万大城综合体，观澜版壹城中心，刚需三件套地铁学校商业齐备。

品牌：开发商鸿荣源综合实力强，品质有保障，物业满意度超90%。

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