亏本300万卖楼止损！北上广深房价回调后，小阳春已来敲门

坐标广州，2025年阳春三月的最后一天，80后赵伟（化名）把他在天河公园板块的一套房子卖了。

“2024年8月以后，小区的同款两房成交价就没有上过380万元”。在这次买家出价略高于380万元后，赵伟犹豫了几天，最终还是把合同签了。哪怕这一出手，意味着这套房在买入不满三年里蚀本将近300万元。

赵伟的卖房经历，是这个春天里，众多一线城市的二手房成交缩影。在价格回调之下，一些买家择机进场，北上广深喜提楼市小阳春，成交量同比回升或大升。

部分二手房成交价或回到2017年

回想起这几年的买房操作，赵伟感觉就像做了一场梦。

三年前，他卖掉了广州近郊的一套楼梯房，以低首付买入了天河公园板块的一套70多平方米的电梯两房，总价接近600万元。在他买房不久，广州房价一度冲至顶峰，随后逐渐开始下滑。伴随后来工作收入减少，赵伟的焦虑与日俱增，在去年中将房子以比买入价回调约100万元放盘。

“挂牌的房源太多了，中介一直劝我降价”。赵伟目睹小区同款两房的成交价格一路下滑：去年4月还有超420万元的成交，到7月起跌穿380万元，10月跌至310万元。直到这一次成交，前来看房的客人仍是屈指可数，“促成成交的经纪人还是三年前帮我交易的那位”。赵伟说，他家房子略高于380万元的成交价，其实已是近期同款房源的高价成交。

“我很担心自己是最高位进场，最低位出场。但如今也只能认了”。赵伟表示，这一场买进卖出，加上税费、中介费、贷款利息和手续费等等，他亏了将近300万元。

类似赵伟这般高挂牌低成交的案例，在这个春天已经非常普遍。

在越秀区黄花岗某大院，一套近80平方米的两房在3月份以300万出头成交。三个多月前，前业主以总价450万元放盘，此后价格一降再降，最后在买家议价300万元出头，近乎减价三分之一，且成交价略低于当前市场价之下，卖家仍然接受交易。

“只要价格降到位，还是比较容易成交的”。促成该交易的某中介负责人李扬（化名）表示，当前越秀区黄花岗、淘金、环市路、建设大马路一带的老旧二手房价，普遍已经回到2017年，“而且仍有继续下探的趋势”，故而也吸引刚改一族进场。

在曾经的网红板块牛奶厂，白领陈小姐在今年初一度将家中四房放卖，但挂牌不到一个月后又转售为租。中介告诉她成交单价5万+，她觉得难以接受，毕竟峰值期的二手成交单价曾达9万+。实际上，同小区已有个别急售的小户型业主以4万+的单价成交，比接较近2017年的开盘价。

即便高端楼盘林立的珠江新城，这里的部分二手房成交价也近乎回到2017年。贝壳平台数据显示，今年3月，保利心语成交了两套房，单价介于8万+和9万+之间，较接近2017年、2018年的部分成交单价。

北上广深楼市成交量迎来小阳春

广州的二手楼价行情，同样也在北上深上演。

早在2024年7月，克而瑞就曾发布数据，北京、广州、深圳多个重点城市的二手房成交均价已回到2018年至2019年的水平。数据指出，2024年上半年，北京二手住宅成交均价约28834元/平方米，套均总价约257.9万元/套，基本已回到2018年水平。

南都湾财社记者从贝壳平台随机抽取楼盘的成交数据，发现除了北京的二手房成交价格被隐藏之外，上海深圳的二手成交价或也大幅回调至2017年至2019年间。

在上海徐汇区，今年3月下旬，金丽广场一套将近81平方米的两房成交单价是61320元，2019年3月的同款户型成交单价是66839元。

在深圳罗湖区，雍翠华府一套68平方米的低层两房在2018年4月的成交单价是52381元，今年3月，相似户型（61平方米）的中楼层成交单价为40585元，每平方米单价比2018年还便宜上万元。

即便是一手新房，同样也出现回到2017年的情况。公开数据显示，2017年全年，深圳新房住宅成交均价54445元/㎡，而2024年深圳一手新房的平均价格为56938元/平方米，价格相对接近。乐有家研究中心指出，2024年深圳新房住宅成交均价创下自2019年以来的新低，回到2017年-2018年的水平。

伴随成交价回到过去，在楼市刺激政策频出之下，北上广深的成交量也频频上扬。在3月底4月初，广深的住建部门频发喜报，官宣喜提2025年的楼市小阳春。

成交量激活最明显的当属深圳。一季度，深圳全市新建商品住宅、二手住宅合计成交超2.6万套，同比增长67.7%。当中，深铁阅云境项目开盘1小时售罄；中建鹏宸云筑二期项目加推153套改善性住房，开盘1小时去化95%等，热度惊人。

深圳中原数据显示，3月深圳全市二手住宅过户6078套，环比上升65.3%，同比增长58.3%；二手录得量7703套，环比增长58.6%，同比增长48.2%，是近四年同期最高水平；一手住宅网签4161套（其中现售成交1235套），同比增加47.0%、环比增加67.5%。

在广州，一季度，全市一手住宅网签面积172.67万㎡、同比增长36.8%；二手住宅交易登记面积242.27万㎡、同比增长26.2%。

在上海，据上海中原地产数据，2025年3月，上海二手住宅成交2.69万套，环比增长75%，同比增长45.36%，超过了去年12月的阶段高点。而据安居客统计，3月上海新房共成交5394套，环比上涨130%。

在北京，据中原地产研究院数据，3月北京二手住宅网签量为19234套，环比增长62%，同比增长34.7%。

中指院指出，在3月份，北京3月新建商品住宅成交59万平方米，同比增长46%，深圳、广州、上海同比分别增长31%、16%、10%。与此同时，二手房市场保持较高活跃度，但仍是“以价换量”为主。

京沪楼面地价刷新纪录，二季度楼市将比去年好？

房企在一季度的销售数据，或也印证新房市场亦在“以价换量”。

中指院数据显示，2025年1-3月，TOP100房企销售总额为8101.0亿元，同比下降9.8%，仅3月单月的销售额就同比下降10.6%。各阵营房企销售额均有下降。TOP10房企销售额均值为398.1亿元，同比下降7.2%；TOP11-30房企销售额同比下降12.4%；TOP31-50房企销售均值同比下降11.0%；TOP51-100房企销售额同比下降12.5%。

房价、地价回调之下，开发商似乎对一线城市等热点城市楼市重燃信心。今年一季度，TOP100企业拿地总额2895.8亿元，同比增长30.6%，增幅较上月扩大3.9个百分点，北京、上海、杭州、成都等城市的楼面地价都创下新高。

在北京，继1月份海淀朱房四街0030地块以楼面地价单价9.5万+刷新近期成交纪录后，3月中旬，海淀树村地块亦竞价274轮，最终由中海以75.02亿竞得，北京史上首宗楼面地价破10万+的地块由此诞生。

在上海，2月下旬，静安区静安寺诞生了上海首宗楼面地价破16万+的地块。该市一季度以来出让的6宗涉宅地全部溢价成交，溢价率在28%至40%之间。在深圳，一季度成交的龙岗区龙飞大道地块亦以溢价率70%成交。

一季度一线城市楼市均出现火爆成交量行情，意味着什么？

58 安居客研究院院长张波分析认为，一季度楼市修复态势为全年“止跌回稳”奠定良好的基础，在各类政策组合拳推动下，新房价格保持相对稳定，一线城市表现尤为突出，大量的改善类项目上市，更好满足了市场需求。部分城市二手房成交量同比上扬，以价换量对于销量的提升起到重要作用，目前二手房价的调整空间也已收窄，这也是购房者信心逐步修复，政策优化效果显现。

张波认为，总体而言，一线城市“小阳春”的确如预期，量涨价平表现得更为明显，有了成交量的稳定，市场对于未来的预期也将会更为确定。不过，二季度由于内外部不确定因素增多，市场依然存在一定的下行压力，需通过政策精准发力，平衡土地市场热度与去库存目标，同时强化一线城市对周边区域的辐射带动作用，从而推动行业步入高质量发展新阶段。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前一线城市很多二手房价已经回到2017年的水平，对于刚需和改善一族置业非常友好。有置换需求，意味着就有向上置业的动力，有助于改善性需求的释放，预计二季度的楼市成交量同比将实现增长。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬 王艳玲