年报解读 | 深圳控股：地产业务收入小幅下滑，运营业务加速拓展

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2024年，面对市场带来的多重挑战，深圳控股迎难而上，主动作为，扎实推动各项工作取得成效，地产销售积极去化，运营拓展成效凸显，创新业务蓄势待发，转型发展纵深推进。在房地产市场持续调整的大环境下，深圳控股全年实现营业收入155.7亿港元，毛利44.4亿港元。受毛利率下降影响，深圳控股核心盈利约为9.5亿港元，叠加存货计提减值、投资物业公允价值减少、联合营公司业绩亏损及投资拨备的因素，公司权益股东应占亏损18.2亿港元。

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地产业务：抢抓政策窗口期加速去化

深圳控股积极推进地产业务，强化项目关键节点管控，年内11个项目完成竣备。年内，公司结转物业销售面积约40.4万平方米，较去年下降约2.6%；结转销售收入约83.3亿元人民币，折合约91.33亿港元（已扣除增值税项），较去年下降约4.7%。房地产开发销售毛利率为30.2%，较去年下降6.3个百分点。受房地产市场售价下行的影响，本集团对所持存货计提减值约3.07亿港元。

销售方面，公司抢抓政策窗口期加速去化，全年实现地产签约销售近169.7亿元人民币（约186.1亿港元），较去年下降36.2%。根据区域分布，粤港澳大湾区项目占合同销售金额的75.0%，24.0%来自直辖及省会城市，1.0%来自其他城市。根据产品类型分类，住宅类产品占合同销售金额的82%，非住宅类产品（包括办公楼、公寓、产业园区等）占比18%。多个项目取得优异成绩，上城学府开盘三小时即售罄，成为深圳“ 9.29新政”后首个“日光盘”；上林苑公寓产品开盘劲销超七成，再造深圳公寓红盘热势；除深圳外，位于上海、成都的项目也取得可观的销售成绩。

建设方面，公司加快构建工程质量管控体系，坚持打造“双优”业务，助力构建房地产发展新模式。

拓展方面，车公庙一更二项目取得重要进展，拆迁圆满收官，进入实质性开发阶段；多个利益统筹项目前期工作有序推进。截至2024年12月31日，深圳控股土地储备计容建筑面积约622.1万平方米，其中未开工项目计容建筑面积约105.2万平方米，在建项目计容建筑面积约457.8万平方米，已竣工未结算项目计容建筑面积约59.1万平方米。分区域来看，大湾区土地储备计容建筑面积占比为66.3%，长三角区域占比为14.5%，二线省会城市占比为18.8%。分用地性质来看，住宅用地占比68%，商业、商住及其他用地占比14%，混合用地11%，工业用地7%，非住用地比例偏高，对公司资金实力、商办产业园等开发运营能力要求较高。

运营业务：业务加速拓展

城市综合运营业务分拆上市工作取得成效，业务拓展取得历史性突破，合同签约面积超1亿平方米，全年净拓展合同面积约1539万平方米。年内，公司物业管理收入约32.9亿港元，较去年上涨17.8%，毛利率約15.7%。

城市服务方面，深业运营首进香港腹地，承接广深港高铁西九龙站内地口岸区管养服务；物管城市再扩版图，承接深圳翠竹街道、公明街道以及汕头市金平区等物管城市项目；公园业态深度完善，承接笔架山公园运改维一体化服务、中心公园、皇岗公园等物业管理项目。

商业运营方面，深业上城全年销售额超60亿元，客流量突破4600万人次，双指标同比2023年均呈现双位数增长，推动深圳首个市内免税店落址深业上城；妇儿大厦入选全国首批城市儿童友好空间建设可复制经验清单，是深圳唯一入选项目；成功对外拓展地铁黄木岗交通枢纽商业、深创投大厦商业等项目。

酒店运营方面，文华东方酒店荣膺福布斯旅游指南五星评级，深圳北站项目引入万豪国际旗下两家星级酒店品牌。

园区业务：推动业务转型升级

深圳控股大力推动园区业务转型升级，推进“小而美”标杆园区运营，以创智大厦、泰然坊为试点，打造自有园区品牌；“数字沙头”作为虚拟园区运营示范项目，已入驻企业近3000家，提供政策、金融、法律等各类服务143项；开创性推行“园区+基金”的新运营模式，发挥控股股东深业集团资本赋能的优势，通过设立产业投资基金，以股权投资方式吸引优质科创企业入驻集团旗下的深业华东江阴园区，助力园区强化科技产业投资服务能力。

投资性物业：经营稳健

在市场持续下行的情况下，公司持续创新推动招商，写字楼及商圈进一步提质升级。集中商业年内新签约200家品牌商户，续签80余家；深业上城做强“首发经济”，新增30家全国及区域首店，品牌调改率达41%，写字楼世界500强企业累计达13家，稳居深圳第二。公司持续对持有物业升级改造，在消除老旧物业重大风险隐患同时提升资产价值。年内，深圳控股物业投资收入约13.8亿港元，整体出租率90.8%，明显优于市场水平。

创新业务：再上台阶

现代农业方面，集团高标准建设现代化农业产业园，新丰农业产业园种植面积近3500亩，成功试种洋蓟等高价值作物，全年农产品产量300余万斤。大鹏、南澳、新丰等「四季」农旅项目加速落地。

先进制造方面，创新载体建设提速提效，晶华公司获批国家级专精特新「小巨人」企业，获授权发明专利1项，实用新型专利9项，启动越南生产基地建设，加快海外布局。债务率不高，短期偿债能力偏弱。

财务表现：负债率较低，短期流动性偏弱，融资成本较低

深圳控股强化资金统筹，完成约69亿港元到期贷款置换，并有效压降高息负债规模，降低流动性风险敞口，剔除预收款的资产负债率68.3%，净负债率（不含有息关联贷款）为66.3%，资产负债结构健康，全年平均借贷成本约3.98%，维持在行业较低水平。现金及现金等价物规模约57.86亿港元，一年内到期的有息债务约145.6亿港元，自由现金对短期债务的保障程度较弱。

未来展望

2025年是“十四五”规划实施收官之年，也是“十五五”发展谋篇布局之年。深圳控股将秉持“稳经营、防风险、促转型”的工作思路，奋力推动集团高质量转型发展迈上新台阶。

地产业务方面。首先，聚焦主业，推动地产业务稳健发展。销售方面，今年可售货值超过300亿人民币，公司将提速去化，加快资金回笼；对于存量项目，要加速去化，密切关注收购存量房政策；对于非住产品，积极拓宽去化渠道，如大宗交易、整体转让等方式，推动销售突破。投资方面，公司将按照以销定投、以收定支的拿地策略，扩大在一线城市等产业发展势头好、人口净流入地区的投资，瞄准改善需求。

产品方面，公司将着力建设具有深业特色的“好房子”，围绕“绿·芯”技术战略，聚焦绿色建筑与智能科技融合创新，开展第四代立体生态住宅的研发与应用落地。

其次，聚焦运营，加快发展壮大城市资产管理与综合运营服务业务。从海外成熟市场来看，房企业务重心从前端开发向后端运营、服务转移是必然趋势。深圳控股将大力发展运营类地产衍生业务，进一步做大规模、做强收益、做优品牌。

创新业务方面，公司将坚定发展壮大创新业务板块，打造集团业绩的第二增长曲线。

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