◈中海云邸玖章 |上海中海云邸玖章售楼处发布：价格-容积率-环境

杨浦滨江豪宅新封面中海云邸玖章，认购在即！主推建面约104-148㎡3-4房首开均价仅约11.49万/㎡！

上海杨浦「中海云邸玖章」

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截止昨日晚间，微信公众号后台和直播间，咨询该盘的群友数量激增，大有成为4月第一红盘的态势，而所有客户的问题汇聚成一句话就是：11.49万/㎡的杨浦滨江中海·云邸玖章到底值不值？

今天，我们就通过地段、产品和首开房源3个方面来客观的分析下。

话不多说直接开始：

地段分析：

左手12.2万/㎡卖成销冠，右手新宅地下月开拍！

杨浦滨江——同价位板块里确定性更高的存在！

今天的地段分析，我们先说价格再说价值。

中海·云邸玖章不仅占位杨浦滨江，还属于炙手可热的核心商务区。

同属核心商务区，在中海·云邸玖章左手边（西面一路之隔）是均价12.2万/㎡的缦云上海，据网上房地产数据统计，该项目是2024年杨浦整区新房成交面积和成交金额的双料销冠。

这样的业绩至少体现了2个方面：

第一、市场是公正的试金石，包含中海·云邸玖章和缦云上海的杨浦滨江核心商务区是市场关注热点中的热点！

第二、卖的太好的本质是价格被低估，说明杨浦滨江核心商务区12.2万/㎡的新房价格低于市场真实接受价格。

数据来源网上房地产时间是2024年一整年

更重要的是，低估的价格很可能在下月爆发。

从去年下半年开始，上海土拍市场大爆发，地王频出，明显的拉动了热门板块的新房价格上限，甚至有业内人士称，每一次土拍都是对板块新房价格的重构。

而对于以盈利为目标的开发商来说，愿意高溢价拿地的本质是对板块真实价格的预判，也就是真实价格的回归。

就在下月，中海·云邸玖章右手边（东面一街之隔）的L4-02地块将公开出让，按照前几批次同纬度板块20-30%的溢价率推算，最终楼板价可能超过8万/㎡（按以往土拍溢价推算仅供参考，以官宣为准），按此推算新房售价或在13万/㎡左右。（按预测楼板价和建工成本推算，以官宣为准，不作为资产配置依据）。

综合来看，无论是参考过去的成功案例，还是展望来势汹汹的待拍地块，中海·云邸玖章11.49万/㎡的价格都充满诚意。

回过头来看杨浦滨江的价值，你不得不佩服中海敏锐的拿地眼光。

2024年初顺昌玖里高层均价17.2万/㎡开盘日光，下半年同板块新房均价飙升至21万/㎡。同年徐汇滨江中海领邸起初14.2万/㎡的联动价被质疑站在山顶，结果同板块拍出地王直接顶到20万/㎡。

如今中海·云邸玖章的局面何其相似，而能有这么高的关注度以及预期，归根结底还是杨浦滨江对其他同价位板块，在规划能级、产业能级和配套能级上的降维打击！

目前新房单价11万左右的的板块有北蔡、新杨思、长桥、长征、西郊、三林等，与它们相比，中海·云邸玖章地段的确定性是更高的！

①规划：还有什么规划比一江一河更具确定性？

无论城市如何扩张，上海的顶层规划设计都会一直围绕一江一河。而中海·云邸玖章占位的杨浦滨江，是顶层规划黄浦江核心区的最后拼图，这一点保证了项目规划能级的确定性！

②产业：拒绝停留在纸上，杨浦滨江互联网产业肉眼在建，兑现在即！

纵观以上新房价格11万左右的板块，或多或少都会有一些产业内容，但具体到多少产业，有哪些产业却大都停留在一纸规划。

反观杨浦滨江核心商务区规划了对位张江、漕河泾的互联网产业，众多大厂杨浦滨江沿线一字排开，建设的如火如荼肉眼可见，且基本都有竣工时间，中交滨江广场已竣工。中节能、美团预计2025年竣工。字节跳动、哔哩哔哩、滨江创智中心则预计于2026年竣工，这些产业落地的确定性弥足珍贵。

注意了，这些大厂在拿地时是有特别条款的，约定了在1年内引入超30家规模100亿以上的头部企业，这样的保障让杨浦滨江的产业能快速兑现，整体产业规模预计超3000亿元，短期预计导入至少20万人口！

③配套：地铁、商业、休闲、网红打卡地全部都在家门口！

通勤方面，中海·云邸玖章距离地铁12号线隆昌路站直线约500米，步行可达。另外，项目所在板块还规划有24号线，出入口就在合生汇商业附近（以政府官宣规划为准）。

项目与国际时尚中心、合生滨江超极合生汇（在建）都是步行可达的距离，未来尽享地标级商业氛围。同时杨浦滨江有公共绿地约48.46公顷，滨江跑道、步道、骑行道现已全线贯通，使此地成为集合品牌策展、网红打卡、运动休闲等功能于一体的文创休闲带。

可以说，住在中海·云邸玖章享受的是人人欣羡的国际滨水生活！

超级合生汇预计2027年竣工

平心而论，与杨浦滨江核心商务区同纬度同价位的其他板块，能级不弱，规划也有。但你要问它们具体有哪些产业公司？什么时候成型？却无人能回答。

反观杨浦滨江，参考在建产业竣工时间和商业落地时间，杨浦滨江很可能在2027年迎来全面繁荣，而2027年，中海·云邸玖章预计同步交付，这个时间点卡的非常巧妙，这份确定性更是全市少有。

当下用11.49万/㎡的价格及时“建仓”，我认为是明智的选择！！

产品分析：

均价11,49万/㎡买到中海“玖”系豪宅的难得机会，

104㎡神户型尺度感直逼110-120㎡同价位竞品！

去年是上海豪宅供应井喷的1年，百花齐放却又竞争激烈，但在一众红海里仍能坚持做到逢开必火的非中海“玖”系产品莫属！

新天地的顺昌玖里，以单日热销198亿业绩创全国单日销售额最高纪录！徐汇滨江的中海领邸·玖序｜玖章，以五开五罄的业绩创上海2024年单次认购总数最高纪录。

据网上房地产网签数据显示，去年至今2大玖系作品的成交套数占比全黄浦+徐汇新房的42%，几乎占据半壁江山！

不得不承认，凭借强大的影响力，中海“玖”系产品已经成为一种塔尖生活方式的品牌，也是身份地位的象征！

数据来自网上房地产，时间为去年至最新的3月26日

中海落子杨浦滨江，此次也是拿出了“压箱底”的王牌产品，比起单价超17万的顺昌玖里，以及单价超14万的中海领邸，中海·云邸玖章的价格相对较低，首开均价仅约11.49万/㎡，对于追求品质的客户来说，无疑具备致命的吸引力！

更重要的是，中海·云邸玖章虽然门槛较低，但“玖”系的豪宅属性却一点不缺。比如17万+/㎡顺昌玖里广受好评的“奢石”会在中海·云邸玖章再现；再比如14万+/㎡中海领邸惊艳全市的会所，也会由原班设计人马在云邸玖章复刻！

中海·云邸玖章会所效果示意图

不过中海·云邸玖章突破更明显的地方还是户型。

①104㎡户型专业分析：

中海·云邸玖章此次全户型均无连廊设置，南北通透全明采光（除极个别楼幢楼层外）。

建面约104㎡3房在空间布局和设计细节上进一步优化，进门设计玄关空间，保证私密性和仪式感；公区的贯通性被加强，从北到南，厨房、餐厅、客厅、阳台全部打通，尤其是阳台和客厅紧密相连无界连通，空间感功能性拉满！

在全卧飘窗的基础上，中海·云邸玖章连厨房都有飘窗赠送，加上南向大阳台，丰富的灵动空间极大的提升了实际使用面积！

实地参观下来，我认为项目建面约104㎡3房的尺度感足以和市面上110-120㎡的大三房媲美。

②建面约148户型亮点分析：

项目建面约148㎡4房户型享类1梯1户，全明电梯厅设计，不仅仪式感拉满，而且将近10㎡的电梯厅空间也能成为业主家的延伸，配合门内玄关形成内外双玄关格局，未来可以打造一个步入式家庭储藏间！

格局上直接做到了四开间朝南，奢侈的南向开间让业主起居之间沐浴充足阳光！

该户型所有卧室兼具舒适居住尺度，实现大家族真改善。尤其是主卧南向开间达到约4米，足以放下2米大床，搭配270°转角飘窗和独立卫浴，私密性和舒适度简直爆表。南向次卧同样尺度阔绰，足以放下双人床。除了卧室，该户型的2个卫生间和厨房均配备飘窗，大量灵动空间切实的提升了实用面积。

也正是凭借超多的灵动空间，中海云邸玖章148㎡户型地毯率高达约85%，比同面积段常规户型多约21%（常规同面积产品的地毯率约60%-65%。），实际可使用面积相当于市面上160-180㎡户型。

地毯率指是指户内能铺地毯的面积/建筑面积的比例。像独用的电梯厅、可利用的飘窗和阳台能提高地毯率，而套内结构墙、管井等无法使用的面积都会降低地毯率。地毯率反应的是可以实打实利用起来的户内面积。

装修方面，中海·云邸玖章也跳出了品牌堆砌的桎梏，而是更关注产品性能及功能，主要亮点包括：

·烹饪烟机灶具方面，项目拒绝传统烟灶2件套标配+杂七杂八小家电的厨房，选择1平米搞定36种烹饪方式的集成烹饪中心七件套。

·取消凉霸，采用市面更受欢迎黑科技——制冷油烟机。

· 洗碗机方面，适应改善家庭需求，配置大容量16件套洗碗机，机身加宽，高度和水槽下方的橱柜融为一体，美观大方的同时还释放了大量的储物空间。

· 104户型除了配置领邸玖章102户型的网红款独立美诺冷冻冷藏冰箱，还多交付1件蒸烤一体机，让料理更快乐！

另外项目还紧跟时代采用了智能系统，全方位消解业主的后顾之忧！

项目样板间已开放，欢迎预约现场参观，也可先睹为快小胖君独家拍摄的样板间视频：

首开机遇分析：

首开“一步滨江岸”的3幢楼，11.49万/㎡劲爆价错过再无！

项目首开3幢楼的位置是真的不错，会所、架空层、景观 buff 三重叠加，诚意是真的很足了！

而且，中海·云邸玖章首开的3幢楼都属于临江更近的南区！

要知道项目距离江面直线仅约500米，在一众杨浦项目中是翘楚。而且项目南面是上海国际时尚中心和杨树浦路电厂旧改项目，均是低矮建筑，意味着项目的中高区房源能有一线滨江开阔视野！

和项目差不多江面距离的一线滨江住宅早已涨到天价，黄浦滨江、黄浦世博滨江、浦东世博滨江全线17万/㎡，陆家嘴北滨江18万/㎡，即将入市的徐汇滨江更是预计价格超过20万/㎡！

相比之下，中海·云邸玖章首开3幢南区楼栋均价仅约11.49万/㎡，低门槛收藏一线滨江住宅的机会务必好好把握！

最后必须强调的是，中海·云邸玖章的首开价格很可能无法复制。

从过往大盘来看，“低开高走”的渗透定价是常态策略，比如上大华润项目从首开的6.6万/㎡涨到后续的7万/㎡，再比如三林陆家嘴项目从首开的11.5万/㎡涨至后续的约11.84万/㎡。

为什么大盘首开价格更亲民呢？原因有三：

第一、像中海·云邸玖章这样的较大体量项目讲的是长期运营思维，首开价格诱人能更快的打开市场，获取更高的关注度。

第二、每一批房源缓慢涨价，让已经上车的业主满意，也能让后续准业主有一定的紧迫感。

第二、随着大盘规划的兑现，实景示范区、会所的开放，能让价格更具说服力，让客户买的更放心。比如徐汇的中海领邸把四千万级的大户型用来压轴，就是有自信用超强的兑现力征服挑剔的豪宅客户，事实也证明中海领邸会所的高颜值和超越效果图的兑现力确实充满说服力！

另外，项目首开整盘均价劲爆，148㎡4房的机遇更难得。项目南区建面约148㎡户型一共就116套，首开推了近一半货量，剩下大半货量都在7幢楼王，大概率是高定价。也就是说，对于希望买4房的客户来说，首开必冲！

上海杨浦「中海云邸玖章」

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