白云豪宅项目，竟然也要“贴地价”求生？

说到贴着地价销售的新盘，大家可能会想到增城的新塘、朱村，又或是南沙的横沥等区域。

毕竟前几年这些片区热度高，供应量又大，相互践踏之下，难免出悲剧。

但谁能料到，在颇具发展前景的白云设计之都，明明新盘竞争也不激烈，竟也有新盘也快贴着地价卖，那便是中海麓府。

近日小前线偶然刷到项目的广告，海报显示，项目的建面约126㎡户型总价约600万起，折合单价不到4.8万元/㎡。

而项目前身的空港大道地块，在2022年第一批集中土拍中被12家房企争抢至封顶价，最终由中海以27亿元+9%自持比例面积拿下，折合楼面价约4.15万元/㎡。

换句话说，如今项目售价也是接近成本线，实在是让人唏嘘！

PART.01

从区位和产品来看，中海麓府本应是“王者开局”。

项目地处广州设计之都，属于白云新城北拓展区，这里已集聚超百家设计企业，年产值近3000亿，被称为“湾区设计引擎”。

步行500米可达地铁2号线黄边站，1站到嘉禾望岗换乘3号线直达天河；

同时，项目周边还有凯德广场、万达广场等商业体，生活便利性很高。

再加上，这也是中海继云麓公馆项目以后，阔别十年重回白云，因此，项目初始的调性便起得很高。

△中海麓府效果图

光是外立面就看得出“豪宅”气息，以灰色和玫瑰金铝板打造，45°斜切金属饰线设计，形似“油画框”，几何美学感十足。

园林则借鉴安缦酒店理念，打造120米景观主轴，融合自然与艺术，营造静谧度假感。

项目产品清一色大户型，主推126-170㎡三至四房，也保障了社区圈层的高端和纯粹。

然而，看似完美的配置，却未能打动市场。

PART.02

在正式入市之前，项目的吹风价高达8万元/㎡。

到2023年年初正式入市，项目降低了身段，开价6.8-7.8万元/㎡。

但即便如此，项目在市场上也是表现平平，又叠加市场整体下行的因素，项目也难以避免的走上降价的路。

一开始还只是略降至6.5万元/㎡，此后逐渐出现“5”字头，尤其到今年更是“跳水”明显——

一个月前还看到项目喊出126㎡户型总价66X万元起，如今已经变成600万元，相当于直接打了个9折。

更“可怕”的是，即便如此降价，项目去化依然艰难，住建局数据显示，项目网签入市两年，去化率依然未过半。

如此看来，项目的降价似乎还没到底。

PART.03

到这里，相信很多读者都已经看出中海麓府卖不动的原因所在，一个字概括：贵。

在白云设计之都打造纯改善产品其实并没错，但高达7万元/㎡的价格，购房者为何不选择白云新城乃至回到天河、海珠等中心城区呢？

另一方面，片区内即将迎来另一个重量级的改善项目中建白云之星，配套更齐全，学铁商都有，还有公园为邻；

而且产品设计更前沿，全国首个法国HQE认证住宅，新规户型、华为全屋智能系统等，无一不是对中海麓府的“降维打击”。

在这样的对比下，即便两者价格持平甚至是中建之星略贵一些，恐怕购房者依然会更倾向于中建之星。

最后只能说，开发商拿地，和购房者买房其实并没有本质上的区别，最重要的还是理性评估价值与需求，切忌“上头”。