孟晓苏：应对美国关税战的利器是重启我国房地产市场

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编辑|智旭权 主编|杨泽宇

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NO.056 对话原国家房改课题组组长、中房集团原董事长、中国金融40人论坛学术顾问孟晓苏

一、充分认识出口困难，直面美国加税挑战

特朗普对全球挥舞“对等关税”大棒，对中国输美产品课税已达到非理性的地步。某些媒体总好渲染美国民众抗议、美国超市涨价、国际社会谴责、中国输美一半产品没有替代品，等等，这些都只是一面之词。我们对美中经济政策变化的思考，应该聚焦如下问题：“对等关税”必然有利于美国制造业回流、就业岗位增加，其目的在于利美害中，其效果对中国的损害会大于对美国的损害。

特朗普刚刚对中国输美产品追加50%的关税，达到104%的税率，随后中国对美国的税率也提升到84%。被激怒的特朗普会不会更进一步采取措施？我相信他会的。中国在声称“奉陪到底”的同时，必须认真研究应对更多的办法。

国际智库认为，某些受害国会陷入“悲伤五阶段：“否认、愤怒、讨价还价、沮丧、接受”，认为中国也会经历“五阶段”最终被迫接受现实。毕竟我国不少人还指望着继续对美出口，对扩大内需说三道四，说对美出口不可替代，寄希望于两国领导人通话结束贸易战。我要说，别做梦啦，还是丢掉幻想，准备斗争吧。狭路相逢勇者胜，宁可杀敌一千自损八百，也比不抵抗而全军覆没强。事态发展到现在地步，乞哀告怜是没有用的。必须直面挑战，敢于对美国亮剑！

从“对等关税”发展到对我国的非理性加税，会令我国出口企业非常艰难，加剧我国业已存在的产能过剩。从出口产业看，我国出口必须认真开拓非美市场。与其费心研究如何继续向美国出口，还不如敢于思考跟美国脱钩断链的事。好在特朗普这次打击的不仅是中国，还包括其盟国和几乎所有国家，这也给予我国以新的机会。中国在坚决反制美国的同时，需要针对其他受压国出台相应举措，争取成为各国去美国化的主导者，努力构建去美国化的全球贸易再平衡。此时主动调整与我国周边国家的关系，不仅有利于巩固和扩大周边市场，而且还将有效改善东南亚政治格局。既能稳住阵脚，又能图谋大事。

面对特朗普的关税政策，更有效办法是加快我国内需产业的发展。回想在2020年在特朗普1.0时期，我国领导人深刻分析国内国际形势变化，指出“要把满足国内需求作为发展的出发点和落脚点”。那时党中央号召“加快形成新发展格局”，要求“推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。这些说法言犹在耳，都是以习近平同志为核心的党中央根据我国发展阶段、外部环境条件变化作出的战略决策与选择，涉及事关全局的国内经济系统性变革。

进入美国特朗普2,0时代，他出台的各项政策更加猛烈而且充满非理性。面对形势逼人，必须重新认识我国内需市场的重要性。在努力维护出口市场的同时，更要重视启动国内需求，14亿人口的经济大国，要切实把满足国内需求作为经济发展的出发点和落脚点。

二、加快楼市政策调整，迅速修复内需市场

房地产是我国城乡居民最大需求，也是我国内需产业的最大订单，它发挥着国民经济内循环主要动力源的作用。本来从2020年起就应当按照中央战略部署，从经济全局角度考虑房地产业的发展问题，把满足城乡居民住房需求，包括建设“市场+保障”的房地产发展模式作为内需发展重点。可惜这些经济政策实施起来，却走向完全相反的方向。从2021年下半年起，各部门下罔顾中央促进内需的要求，加大力量打压房地产市场。宣称房地产是“最大灰犀牛”，加大“限购、限贷”力度，划出“三条红线”对房企停贷、抽贷、断贷，形成“政策合成谬误”。这些政策造成“上楼撤梯效应”，越是贷款多、规模大的“好房企”就越多受害。

现在我国房地产业已连续三年下滑，销售额剧烈下跌。2021年房地产市场销售额为18万亿，以这个数据为衡量基准，2022年减少5万亿、2023年减少6,5万亿、2024年减少8.5万亿，只剩下9.7万亿。一度无节制的“法拍房”加速了楼市信心崩盘，我国首次出现全国性房价大幅度下跌，房价跌幅到2024年底已经达到了30%，还没有跌到底。我国城镇住房总价值约为400万亿元人民币，占居民家庭财富的65-70%。房屋价值急剧下降让120万亿元居民家庭财富就此蒸发，损失额比2008年金融海啸时美国房价下跌的损失总量11万亿美元还要高出一半，等于丢掉了我国全国一年的GDP。居民减少消费省吃俭用地存钱防荒，三年里住户新增储蓄达48万亿元，但只及住房价值贬损的三分之一。房地产崩盘影响到建筑业、建材业、家居家电业等180多个相关产业，造成职工收入下降甚至失业下岗，政府财政收入急剧下降。在房价普遍下跌面前，几乎没有人能逃脱避险，真是“覆巢之下焉有完卵”。

这种政策谬误终于在充分暴露其危险性之后，才被人们慢慢认知，从去年到今年被中央逐渐纠正。但是治病为时已晚，病情更加严重。市场萎缩已经非常严重，两年前适用的药方包括“取消限购限贷”、“保交楼”都已经不再适用了。商品房市场的低迷还会持续相当长时间。在中国最需要靠内需撑腰的时候，“政策合成谬误”却早已把房地产这根国民经济的主要支柱给扳倒了。现在面对美国发起关税战，就需要迅速启动我国内需市场。

三、如何迅速恢复我国房地产市场活力？

在国内房地产已连续三年急剧下滑的情况下，要尽快恢复房地产市场活力；面对国内居民住房财富大幅度贬损并可能继续下跌的风险，要把“稳房价”和“止跌回稳”作为政治任务，打响全民财富保卫战。

通过2024年我国房地产数据与正常年景（2021-2022年）数据对比，可以看出现在房地产市场已经发生若干新变化，不同与笔者呼吁“取消限购”的两三年前。此时政策调整需要及时跟进，不要用“刻舟求剑”过时政策应对变化了的实际情况。

房地产企业的待售房确实增加了，但是并没有社会上风传的那么离奇，待售房7.5亿平方米中待售住房为3.9亿平方米，折合为390万套住房。待售房的问题当然需要解决，但要也看到住房几年卖不出去，市场已经减少了产出；商品房本来就需要有一定存量，正常年景也应保有5亿平方米左右的待售房，就像超市货架上要摆着商品一样。否则就没有购买者选择，就没有市场经济，也不会有“现房销售”可言；当前房地产业的更大问题在于，房屋新开工面积减少了15亿平方米，从22.4亿平方米跌到7.4亿平方米，全国房地产2/3的新开工量没有了，房屋总施工面积减少20亿平方米。这就给建筑业等180多个相关产业捅出大窟窿。事实证明，病情拖延太久会转移，楼市主要病灶已经转移到深处了。

所以，现在让扁鹊治病就不能只考虑存量房。化解存量房的思路应当及时转向。政府应当把资金力量用在“盘活存量用地与商办用房”上；要进一步严管法拍房，阻止“边际价格效应”拖累整体房价继续下跌；更重要的是用“稳房价”实现“稳预期”，政府购房收储是必要的，但是政府的作用毕竟有限，最终要靠人民群众重新入市来化解商品房库存。居民不仅购房会带来对装修、家居、家电和许多其它消费品的购买，而且房价稳定会增加居民消费信心，让人民群众敢于花钱买其它商品，让消费品市场恢复到前些年楼市旺盛时的繁荣态势。

房地产病到什么地步都有办法治，但是要对症下药。现在需要实行“超常规”的政策，针对病灶转移主要部位下手，防止病情进一步扩散。

1、规模化保障房建设要赶快启动，最新统计保障房只占城镇住房的14.7%，新市民即“农村转移人口”对保障房需求很大；保障房建设缺乏资金投入，仅靠地方政府不够用，中央财政要带头投资，这是“抽水机原理”，需要在启动时加一盆水进去；

2、要解放思想允许“商改住”，重点化解商办房存量房，能解放出不少开发企业的能力。其中有一部分商办房适合改为保障房，由政府安排向特定人群租赁或销售；

3、吸取打压商品房价格的惨痛教训，反思“政策合成缪误”，用力促进房价“止跌回稳”，让房价能够回归到下降前的状态。要把“限购”“限售”等政策措施全面转到保障房管理上，不再用行政手段打压商品房价格。

展望未来。我国房地产虽然近几年困难，但是未来仍然有很多利好。美国房地产有18年周期规律，房地产曾经下降多次，都在四年后恢复，然后进入再发展期；日本房价走出30年低迷，最近7年也恢复上涨，推动日本经济恢复发展，年轻人对前途增强信心。我国房地产市场仍然有很大需求空间，特别是城镇化的巨大红利尚待发挥。我国城镇常住人口9.33亿而户籍人口仅6,8亿，对城镇保障房有需求的农村转移人口有1亿户，城镇户籍人口中还有很多年轻人新家庭有保障房需求，这是我国的重要“人口红利”。

四、准确把握楼市数据，建立内需市场信心

网传2025年3月住建部公布：全国住房数量摸底调查，掌握了住房存量的数据。截至2024年底，全国城镇住房总套数3.9亿套，人均住房面积41.8平方米。其中商品房占63.2%，保障性住房14.7%，城中村改造房9.3%，其他房屋占12.8%。

这3.9亿套住房与我所公布的数据差不多。过去我预计的是3.8亿套，再加上8000万套由市民持有的“小产权房”，城镇居民持有的房产约为4.6亿套。此外农村住房还有2.5亿套，其中少量与小产权房数量有重叠。全国城乡居民现有住房约为7亿套。把这些数据发布出来，就避免人们继续炒作虚假数据，包括“城镇待售房有3亿套”、“积压房有35亿套”、“全国还有6.6亿栋楼”，等等。

城镇居民人均41.8平方米，仍然是建筑面积，折合使用面积仅为29.3平方米，所以还是不能跟欧美发达国家相比。特别是，“人均面积”不能用以掩盖中低收入家庭的居住窘境，2.5亿进城新市民和4100多万农村留守儿童，还需要新建或归集城镇保障房上亿套。

在城镇住房中商品房占63.2%，占12.8%的“其他住房”应是单位自建房，包括公务员住房，两组数据相加为76%，约为3亿套。而保障性住房仅14.7%，仅有5700万套。假定未来10年新建保障房1亿套，预计商品房即“改善型住房”会增加5000万套。那么减去10年中的旧房更新拆除，2035年城镇住房将达到5亿套左右。那时保障房可以占到全部城镇住房的30%，成为适合国情与民情的合理比例。

那时我国居民住房面积是否就达到欧美发达国家水平了呢？除非在这10年中我国打破了城乡二元结构，城市资本大量投入乡村，像美国那样建起成片独栋住宅村落，出现富裕居民的“逆城市化”，农民家庭财富因此获得数倍增长，那就释放出我国最大的经济潜力，迎来经济社会发展的全新局面。如果这种制度变迁那时没有能够实现，我国人民居住条件总体上不会赶上欧美发达国家。

我国住房商品化的发展是从1998年房改开始，到10年后也只有37年，保障房建设更是滞后。2035年时跟有二三百年发展经历的欧美房地产市场相比，还是小巫见大巫。切不可盲目吹牛皮。更不要说这些被夸大的房屋数据，都不是支持改善人民群众居住条件的，都是污名化与刻意打压房地产的。

中央从2021年就提出“稳房价、稳预期”的要求，最近中央再三要求“房地产市场止跌回稳”，要求“持续用力实现房地产市场止跌回稳”。相信只要具体措施落实到位，楼市复苏能在不远的时间内实现。

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